中国海外发展投资开发模式研究

中国海外发展投资开发模式研究2018年5月章节目录中国海外发展历程及现状中国海外发展产品策略中国海外发展投资及开发策略结论与启示PART 1中国海外发展历程及现状中国海外发展战略简介中国海外发展（以下简称“公司”或“中海发展”）隶属于中国建筑集团有限公司，1979年创立于香港，1992年在香港联交所上市（股票代码：00688.HK），经过40年的发展，公司项目已布局全国。虽然创立于香港，但事实上中海发展是一家实实在在的央企，其实际控制人是国务院国有资产监督管理委员会图：中海发展项目分布图资料来源：中国海外发展官网全国项目分布特点： 利用经济圈效应，积极深耕布局环渤海经济圈、长三角经济圈、珠三角经济群 看重省会城市人口、经济的优势，除拉萨、贵阳外其余省会城市中海都有进入股东名称占已发行普通股比例（%）中国海外集团有限公司51.23Complete Noble Investments Limited10银乐发展有限公司4.76合计65.99环渤海经济圈长三角经济圈朱三角经济圈图：中海发展项目分布图中国海外集团有限公司绝对控股中国海外发展，而中国海外集团为中国建筑集团孙公司，其实际控制人均为国务院国有资产监督管理委员会数据来源：WIND资讯数据来源：上市公司财报、同策研究院中国海外发展战略简介2017年中国海外发展合约销售金额共计2320.7亿港元，同比增长10.19%，连续两年下滑。而在中国海外发展公布的2018年销售目标来看，2018年公司将要在在规模性上发力，同比增长25%至2900亿港元。而在行业销售排名方面，近几年来，公司排名维持在前10以内，但排名却是下降的。可以看出近年公司在规模性跑输了其他企业图：2012-2017年中国海外发展销售金额及同比增长情况0.05.010.015.020.025.030.00500100015002000250030003500销售金额（亿港元）同比（%）时间房企销售排名20177201662015520147201352012420115表：2011-2017年中国海外发展销售金额行业排名情况数据来源：上市公司财报、同策研究院中国海外发展战略简介——发展历程中国地产从建立至今已39年，历经4个主要的发展阶时期，创业期，探索期、发展期、扩张期。目前中国地产已是中国龙头房企之一，进入城市63个，年销售额达2320亿元创业期1979-1987 1979年，中国海外以100万港元的原始资本在 以1984年香港前途明朗为契机，积极慎重涉足香港房地产业探索期1988-1991 1988年，深圳市政府正式批复中国海外在深圳设立分公司，标志中国海外探索内地市场 1989年，深圳公司第一个地产项目海富花园正式破土动工，标志内地发展正式落地发展期1992-2001 1992年，中国海外整合香港和内地业务，以中国海外发展有限公司名义在港交所上市 1992年10月、1993年8月、1998年6月，中国海外发展上海、广州、北京分公司成立，标志着中海在内地一线城市成功落地 2001年6月，中海成都分公司成立，标志着中国海外发展业务拓展至西南地区扩张期2002-至今 2002年8月，深圳中海实业更名为中国海外发展，标志中海内地地产业务及管理架构重新整合 2002年12月，长春公司成立，标志中国海外发展拓展至东北区域 2004年1月，中海西安公司成立，标志着中国海外发展业务拓展至西北 2005年11月，中国海外发展股份有限公司更名为“中国海外发展集团有限公司” 2012年突破千亿港元销售 截止目前，中国海外发展进入内地及境外共计63个城市中国海外发展战略简介——业务结构业务结构：中国海外发展经过近40年的发展形成了以住宅开发和城市运营并重，辅之创意设计及现代服务业三大业务板块，涉及15个专业领域。住宅开发住宅投资与开发装配式建筑及住宅产业化建材生产/天山公司城市运营中海系甲级写字楼购物中心星级酒店地铁上盖城市更新与区域综合开发旅游度假产业物流产业创意设计及现代服务华艺设计中海物业教育产业文化产业养老产业中国海外发展战略简介——营收结构营收结构：2017年中国海外发展营业收入1381.89亿元，较2016年同比下滑3%。从各业务收入分布来看，物业发展业务是中国海外发展最主要的收入，物业投资和其他业务收入仅占总收入的2%1316.73, 98%20.05, 1%11.816, 1%物业发展物业投资其他业务1298.5, 98%17.35, 1%16.56, 1%物业发展物业投资其他业务图：2016年中国海外发展主营业务收入情况图：2017年中国海外发展主营业务收入情况数据来源：上市公司财报、同策研究院数据来源：上市公司财报、同策研究院中国海外发展战略简介——区域分布均衡布局，区域深耕：截至2017 年末，中国海外发展已布局东北、华北、华东、华南、华中、西北和西南这七个大区，且进入的城市处于不同的经济发展和房地产市场阶段，完善的全国性战略布局能更有效地平衡市场周期性波动带来的风险。此外，公司坚持区域深耕，夯实在已进入城市的领先地位。从进入区域来看，东北、华北、华东、东南、华中、西北、和西南均有布局项目从进入城市来看，聚焦一二线城市高价值市场，围绕轨道交通，加速拓展一二线中心城市都市圈高效吸纳土地储备从进入城市数量来看，公司聚焦环渤海经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈从所进入城市行政属性来看，除拉萨、贵阳外其余省会城市中海都有进入中国海外发展战略简介——区域分布均衡布局，区域深耕：截至2017 年末，中国海外发展（未含中国海外宏洋）在内地38个城市及港澳拥有土地储备6375万平方米（实际权益为5378万平方米），分别分布于华北、华南、西部、北方、华东及港澳地区，相对而言，公司土地储备面积分布较为平衡图：2017年中国海外发展土地储备情况按区域分（单位：万平方米）533.2, 31%347.3, 20%332, 19%270, 15%247.3, 14%11.5, 1%西部地区华南地区华东地区北方地区华北地区港澳地区图：2017年中国海外发展新增土地储备情况按区域分（单位：万平方米）1585, 25%1433, 23%1309, 21%1241, 19%785, 12%22, 0%华北地区华南地区西部地区北方地区华东地区港澳地区数据来源：上市公司财报、同策研究院中国海外发展战略简介——销售贡献销售贡献：2017 年，中海地产合约销售金额2320亿港元，其中从销售面积来看，中海宏洋贡献了近1/4的销售面积主要是，中海宏洋主要布局与三四线城市，符合当年的市场趋势；从销售金额来看，华北区域以435.4亿港元贡献了19%的销售业绩。从业绩贡献来看，同样反映了其均衡布局的策略341.2, 24%298.7, 21%234.7, 16%191.2, 13%149.4, 10%141.8, 10%84.1, 6%5.2, 0%中海宏洋北方地区华北地区合营及联营西部地区华南地区华东地区港澳地区435.41, 19%393.02, 17%370.68, 16%343.35, 15%263.58, 11%211.87, 9%183.27, 8%119.51, 5%华北地