EQR运营现状及商业模式分析

EQR运营现状及商业模式分析代理•咨询•金融•商业•海外•养老•大数据•产业•公关2018年6月C ONTENTS目录01EQR背景介绍02EQR经营现状04总结与启示03EQR商业模式背景介绍第一章总览收购、自建70万美元/间（收购+装修）物业获取60-160㎡1000-14000美元/月面积95%左右230亿美元入住率1：13035%人房比每间成本租金市值毛利率城市8大核心城市数量303个物业，7.83万间房产品花园型洋房、中高层住宅背景房地产信托概况运营情况EQR (Equity Residential) 是一家房地产投资信托(REIT)公司，定位于在美国最高增长和最繁华地区收购、开发和管理高品质公寓。截至2017年底，EQR拥有物业数量303个，公寓房间数共计7.83万间，出租率高达95%，是重资产运营出租公寓的成功典范EQR简介EQR (Equity Residential)成立于1969年，在1993年正式上市，是美国第一家上市的公寓型REITs，市场份额始终高居前列。2017年，EQR拥有物业数量303个，公寓房间数共计7.83万间，拥有数量为全美第三图：2017年末美国公寓REITS持有公寓数量（单位：万间）图：美国TOP6公寓运营商市值（单位：百万美元）10.058.427.836.025.374.95024681012MAAAVBEQRESSCPTUDR22866227151592810508972080190500010000150002000025000EQRAVBESSMAAUDRCPT数据来源：各公司官网EQR股权结构数据来源：WindThe Vanguard Group, 14.44BlackRock,Inc., 9.8Vanguard REIT Index Fund, 6.73Cohen & Steers,Inc., 6.07STATE STREET CORPORATION, 5.85其他, 57.11表：2017年EQR运股权结构（单位：%）根据EQR2017年年报显示，其前5大股东占比为42.89%，满足美国对于Reits前5大股东占比不超过50%的要求。其中The Vanguard Group, Inc.（先锋集团）是EQR第一大股东，其是全球第二大基金管理公司，管理金额高达3700多亿美元的资产，投资风格安全、平稳，着眼于长期收益EQR投资发展历程自上市以来，EQR经历了三个阶段的发展，历时25年。其通过收购、建造等方式获得并持有核心市场房源，并通过高标准运营，为美国高端住宅租赁市场用户提供高品质住宅租赁服务图：EQR三阶段发展战略概览图片来源：广发证券发展研究中心EQR发展第一阶段第一阶段（1993-2000年），在美国整体租赁公寓市场资产回报率较高的背景下，EQR采取了借助高效多元的融资渠道进行大规模收购扩张的商业模式图：1993 - 2000年EQR物业分布图片来源：广发证券发展研究中心EQR发展第二阶段在经过快速地规模扩张、占领市场后，EQR逐渐意识到了规模可以为其带来市场占有率，但不能更进一步提高利润，也无法带来具有更高价值的核心竞争力。因此，在第二阶段，EQR放慢了扩张节奏，集中于租房需求大、成长快、利润更高的市场中去，采取了收购与出售并举的措施数据来源：EQR公司年报时间金额（亿美元）剥离购入的物业2003年--卖出卡罗莱纳、弗吉尼亚、阿拉巴马等州老旧房屋，收购波士顿、南佛罗里达物业2004年卖出10亿、收购9亿自行开发物业2005年卖出20亿、收购22亿卖出56处、收购41处物业2006年卖出22.6亿、收购17.5亿卖出335处、收购35处物业2007年卖出19亿、收购17亿卖出73处、收购36处物业表：2003 - 2007年EQR收购与出售物业情况EQR发展第三阶段第三阶段，2006年至今，EQR加大出售物业力度，逐步聚焦波士顿、纽约、华盛顿、南加利福尼亚、旧金山湾区和西雅图等经济繁荣、人口稠密的地区，加大核心市场布局的同时，逐步直至完全剥离非核心市场物业，房间持有数从2000年的22.77万间缩减至7.83万间数据来源：广发证券发展研究中心，EQR公司年报物业数量房间数量完全持有28373,598包租3853部分持有（有控制权）173,215部分持有（无控制权）2945总计30578,611表：2017年EQR运营物业数量及房间数量（单位：个，间）图：2006 - 2016年EQR房间运营数量（单位：万间，%）-35.00%-30.00%-25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%02468101214161820062007200820092010201120122013201420152016房间数（万间）同比EQR融资背景——REITs美国1960年允许设立REITs，并在1991年允许权益型REITs上市流通。美国完善的REITs上市流通制度为EQR高效便捷的融资提供基础，实际上，这也是美国公寓企业普遍采用自持模式的核心前提入住管理运营租赁关系租客所有者…证 券 化多个投资者图：自持型重资产公寓企业的运营模式EQR融资情况1998年以前，EQR主要依靠增发股票和发行优先股进行融资。根据EQR公告统计，首次上市至2000年间（发展第一阶段），EQR共计发行股票43次，融资规模达32.19亿美元；1998年下半年，受到亚洲金融风暴的冲击，依靠REITs的再融资模式受到挫折，于是EQR将目光投向了债券市场时间融资方式融资金额（亿美元）1996年1-5月股票增发2.2951996年8月30年期债券1.51996年9月股票增发0.751996年9月发行优先股1.111996年12月股票增发1.771997年3月股票增发0.8831997年5月发行优先股1.71997年6月股票增发41997年9月股票增发0.2421997年9月发行优先股31997年10月定向增发1.51997年10月20年期债券1.51997年11月4年期债券1.51997年11月6年期债券0.51997年12月公开发行股票0.2281997年12月定向增发0.361998年4月17年期折扣债券31998年8月5年期浮动利率债券1时间融资方式融资金额（亿美元）1998年9月2年期债券1.451999年全年5年期债券31999年9月可转债0.42000年全年可转债1.462001年全年10年期债券32001年全年可转债0.62001年全年可转换优先股1.52002年3月10年期债券42004年6月5年期债券32004年9月10年期债券52005年全年10.5年期债券52006年1月10.5年期债券42006年全年20年期可转债6.52007-2009年向房利美、房地美借款212011年银团贷款17.52011年无担保债券102011年股票增发3.25表：EQR历史融资请况经营现状第二章1投资布局策略EQR区域分布及规模经过三个阶段的发展，目前，EQR已完全剥离非核心区域资产，进一步聚焦核心城市，核心市场包括波士顿、纽约、华盛顿、南加利福尼亚、旧金山湾区和西雅图等经济繁荣、人口稠密的地区。截止2017年，EQR拥有物业数