2017-2018年全国房地产市场研究报告

明者因时而变 知者随事而制 ——2017-2018年全国房地产市场研究报告 前言 自2008年金融危机以来，世界经济仍然处于缓慢的复苏阶段。世界货币基金组织指出无论是发达国家，还是新兴经济体，潜在经济增长率下降已经是全球性的趋势。不管是货币宽松政策还是低息政策，本轮经济增长具有明显信贷驱动型模式的特征。而今这一模式终将因为美联储的“加息”、“缩表”而改变。 明者因时而变，知者随事而制——这句经典的意思是聪明的人会根据时间和形势的变化来改变应对的策略和方法，有智慧的人会随着事情发展的趋势而制定相应的管理方法。面对以美联储主导的全球金融形势的改变，我们唯一的出路是主动出击，而非坐以待毙。金融危机以来，受四万亿投资及大量外资流入的影响，央行资产负债表急剧上升，货币政策宽松是主基调。因此，企业依靠不断提升负债的模式来发展，这样情况下，微小的经济波动都会使企业的风险倍增，而美联储的“加息”、“缩表”带来的经济冲击巨大而不可估量，这样的后果是我们承受不起的。我们应该怎么面对？所谓明者因时而变，我们能做的就是以空间换时间，给我国经济营造增长方式转变的过渡期，因此，我们不惜代价捍卫我国的外汇储备，在一定程度上保障了央行的资产规模，从而使货币宽松政策不会断崖式改变。 房地产成为应对外部环境改变的唯一策略工具，除了可作为投资标的原因外，更重要的是房地产是唯一能与外汇规模抗衡的行业。2014年7月份对我们国家来讲是个重要的时间点，我国外汇储备进入逐月减少的趋势，2014年8月份是房地产行业重要的时间点，持续5年左右的限购政策放松了，去库存成为我们的口号，房地产给了市场一个资金通道。 前言 房地产也确实起到了应有的作用，在去库存战略实施下，大量资金流入楼市，外汇储备流出的速度明显放缓，再加上严格的外汇管控，2016年初央行的资产负债表止跌回升，2017年我们国家的外汇储备开始止跌回升。本轮调控中房地产是带有特殊任务的角色，不仅要把资金引导到房地产这一资金池里面来，还要防止资金短期内流出。因此，与以往调控相比有诸多的不同，比如土地竞拍出现了竞自持和保障房的行为，居民购房除了限购升级外，还出现了限售的行为等以往调控中没有出现过的情形。甚至很多人不理解为什么本轮市场是在涨价的情况下实现的去库存，结合我们的战略目的来看，就顺理成章了。大量资金流入推高了楼市风险，热点城市收紧成为必然。但是资金外流形势依然严峻，房地产仍然要发挥对抗缩表的工具作用，因此对房地产市场不热的三四线城市定向打开资金通道，这也是为什么会出现市场和政策的巨大分化。当我们理解了这些，一切看起来就都理所当然了。 房企作为我国经济参与的重要主体，在国内外经济环境影响及房地产调控政策的影响下，也出现新的变化特征，比如房企集中度进一步提高，出现新的比如竞自持、要求现房销售等前所未有的调控政策。同时，专业投资企业进入房地产行业，并且带动代建业务的迅速增长。未来如何应对？短期内，严控下市场分化背景下，城市投资布局和营销策略如何制定？长期来看，企业要一味的追求规模，做大做强，还是要选择做细分专业领域的标杆？所谓知者随事而制，房企如何做行业中的智者，因时而变，因势而变？房地产行业未来竞争更为激烈，优胜劣汰，房企怎样才能做到适者生存？本报告将逐一给出答案。 同策咨询研究部作为行业内智力密集型应用化的研究机构，我们尽可能发挥我们的定性与定量专业研究优势，发挥同策在行业内将近20年从业经验的优势，用数据、行业逻辑和不同的模型来判断未来楼市变化特征以及企业应对策略，以供行业内参考。 C ONTENTS 目录 01 全球货币通缩下背景下的中国楼市 02 市场价值重构，楼市进入下半场第二阶段 03 短期趋势：楼市短期调整的市场机会 04 长期趋势：从“弯道超车” 到“换道超车” 05 同策对房企的策略建议 全球货币通缩下背景下的中国楼市 第一章 全球货币通缩下背景下的中国楼市 宏观环境 外部经济环境 国内经济环境 美元加息 美元缩表 人民币加息 直接引起 央行资产负债表 资本回流 外资流出 央行缩表风险 房地产调控 蓄水池的作用，留住流出资本 维持央行表规模 严格外汇管控 设置资本流出门槛，限制流出 房地产调控是宏观经济目标的实现手段 国内外货币政策-外汇-房地产调控逻辑图： 外部经济环境：强势美元时代来临 从历史经验来看，美联储历次宣布加息后，美元指数都有不同程度的上涨。2015年美联储开启了10年来的首次加息，加息时间跨度超过历史周期（5-7年）。本轮美元加息周期开启，2017年已经连续两次加息，未来加息预期四次（到2018年底），强势美元时代来临 1973年1月-2017年5月美元指数走势 •美联储每次宣布加息后，美元指数都呈现不同程度的上涨； 60 70 80 90 100 110 120 130 140 1973-01 1974-10 1976-07 1978-04 1980-01 1981-10 1983-07 1985-04 1987-01 1988-10 1990-07 1992-04 1994-01 1995-10 1997-07 1999-04 2001-01 2002-10 2004-07 2006-04 2008-01 2009-10 2011-07 2013-04 2015-01 2016-10 1982年9月-2017年3月美国联邦基金目标利率 •2015年12月美国联邦储备委员会宣布将联邦基金利率上调25个基点到0.25%至0.5%的水平，这是美联储自2006年6月以来首次加息； •2017年3月将联邦基金目标利率提高至0.75%-1.0%； •2017年6月月将联邦基金目标利率提高至1.0%-1.25%； 0 2 4 6 8 10 12 14 1982-09-27 1984-09-27 1986-09-27 1988-09-27 1990-09-27 1992-09-27 1994-09-27 1996-09-27 1998-09-27 2000-09-27 2002-09-27 2004-09-27 2006-09-27 2008-09-27 2010-09-27 2012-09-27 2014-09-27 2016-09-27 1986年 1993年 1999年 2004年 2015年 1986年 1993年 1999年 2004年 2015年 1980年 数据来源: 同策咨询研究部、wind 单位：% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 2003-01-18 2004-01-18 2005-01-18 2006-01-18 2007-01-18 2008-01-18 2009-01-18 2010-01-18 2011-01-18 2012-01-18 2013-01-18 2014-01-18 2015-01-18 2016-01-18 2017-01-18 外部经济环境：美元进入缩表周期 2008年美国次债危机爆发，三轮量化宽松的货币政策使得美联储连年扩表。2008年资产规模为8000亿美元，截至到2017年6月资产规