中梁投资开发模式研究

中梁投资开发模式研究 2017年06月 中梁产品策略 中梁投资策略和阿米巴经营模式 中梁发展战略简介 研究结论与启示 PART 1 中梁发展战略简介 公司简介 上海中梁集团有限公司（以下简称“中梁”）成立于1993年，取“行世间大道，做中国栋梁”之意，是一家以房地产开发为主业的集团公司，具有中国房地产开发企业一级资质，起步温州，总部上海，布局以三四线城市为主，多年稳居中国房地产百强企业，2017年跻身综合实力40强，成长性TOP10，融资能力TOP10 图：中梁的战略布局和项目分布图 数据来源均为：公司官网、同策咨询研究部 高品质立足市场 高周转加速前进步伐 高授信降低融资成本 高成长催生规模 高关怀凝聚组织 五高房企 主要发展历程 中梁1993年从温州起步， 伴随着中国城镇化进程，24年间经历过市场大起大落，洞悉房地产全过程开发、运营、销售 数据来源：公司官网、同策咨询研究部 起步温州 IT’S THE DEFAULT TEXT 销售额破三百亿，迁都上海 完成销售额从百亿到三百亿的跨越；首发公司债，募集资金13.5亿人民币；总部迁移到上海，开启全国扩张战略 房地产百强39位，成长性企业TOP10，融资能TOP10 销售额突破100亿大关 聚焦长三角 以超过3000套的销售量和超过100亿元的销售额，占据温州市场总量的1/3以及温州总销售额的四成。成为温州房地产市场的“领头雁” 进入江苏，布局长三角 1993年杨剑创立温州华成房地产开发有限公司，作为中梁的前身 布局长三角 进入上海，聚焦长三角 冲刺规模 销售业绩 中梁2016年完成销售金额337亿元，同比增长100.6%，实现了从百亿到三百亿的跨越式增长。2017年的销售目标为500亿元（内部600亿元），2017年1月到6月，已经完成销售金额354.7亿元，在上半年房企销售榜单中位居26位，仅仅用半年时间就已经超过去年全年的销售业绩，完成了年度目标的70.9% 图：中梁近五年销售情况（亿元） 数据来源：公司官网、同策咨询研究部 132 131 168 337 354.7 -0.76% 28.24% 100.60% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2013 2014 2015 2016 201701-06 销售金额 增长率 今年以来，无论是单月还是月度总销售额中梁一直都稳居TOP30 年份 销售金额（亿元） 排名 2013 132 — 2014 131 61 2015 168 60 2016 337 40 2017 354.7 26 图：中梁近五年销售金额及排名 布局策略 中梁副总裁周凤学 中梁创始人、董事长兼总裁杨剑 中梁坚持自己的特色和原则，围绕高周转做很多事，包括从土地投资开始——不拿大地宗、不拿高价地，到现在为止拿的最大的地宗也就15亿左右，小的地宗两个亿的也有，不需要分期开发 中梁区域布局的标准是一线城市的周边城市、二线城市的郊区、三线或者弱二线的主城区、四线城市的核心地段。一方面，一二线城市的溢出效应，让一线城市和二线郊区的新房需求大，另一方面，标杆企业未必有兴趣去三四线城市，这让当地的拿地成本不高 中梁的城市布局策略为：深耕长三角、面向华东、辐射全国。绝大部分项目都分布在长三角的重点三四线城市，在不断深入长三角以及华东区域布局的同时，还进一步扩展了湖南、四川、河南等省市，稳步推进规模扩展和全国化进程 杨剑比喻：如果布局全国一二线城市是开大奔，布局三四线是开宝马MINI。你开10辆大奔，我开50辆宝马MINI，我还是大有机会 土地储备 2016年，中梁共计拿下68宗优质地块，荣获“2016年房地产土储实力TOP10”，2017年1月到6月，新增土储49宗，规划建筑面积583.74万平方米，总成交金额201.36亿元，平均溢价率61.26%，相比2016年销售面积96.51万平方米，土地储备充分，为未来带来充足的发展空间 图：中梁2017年1月到6月的新增土储宗数和规划建筑面积（宗，万平方米） 数据来源：中指数据、同策咨询研究部 13 3 7 9 11 6 152.06 36.52 69.07 122.93 142.3 60.87 0 20 40 60 80 100 120 140 160 2017-01 2017-02 2017-03 2017-04 2017-05 2017-06 土地宗数 规划建筑面积 图：中梁荣获“2016年房地产土储实力TOP10” 运营策略 中梁的运营模式为“快进快出、小步快跑、低开高走”，针对首次开盘项目，执行“456”的运营模式，针对续期项目，推进“321”模式，实现快速周转 4个月开盘 5个月现金流回正 6个月再投资 图：“456”模式时间示意图 图：首期开盘至续期供货的间隔时间示意图 冲刺1个月 常态2个月 红线3个月 拿地 • 时间：2015.7.2 • 金额：14.3亿元 • 楼面价：5586元/平方米 • 级别：区域总价地王 销售 • 首次开盘：2015.12.12 • 加推时间：2015.12.27 • 房源：两次共家推984套 • 单价：14300元/平方米 • 去化情况：去化9成 • 销售额：17.4亿元 图：中梁▪龙湾首府去化详解 多渠道融资 与银行、金融机构达成战略合作关系 首发公司债，融资途径拓宽 “地产+金融” 双轮驱动 2016年，银行授信方面：获得中国银行、中国建设银行、民生银行、浦发银行等20多家银行累计授信800亿元；金融机构合作方面，与安信信托、杭金投集团、鼎信长城等达成战略合作 2016年首次公开发行公司债券，募集资金达13.5亿元人民币，为期5年，票面利率6.8%，信用级别为AA级 以房地产为核心，金融为工具，打造以房地产为核心的生态运作系统，通过成立私募基金管理公司——梁商资本，主动进军金融行业，充分发挥自身特有优势，围绕 “产融结合”，布局地产金融 中梁秉承“开放、开拓、开创、共享”的合作机制，持续强化各渠道、机构资源整合的深度与广度，在多渠道扩大融资规模的同时，持续降低融资成本，2016年全年综合融资成本控制在9%左右，未来还将不断提升融资能力和企业抗风险能力 组织框架 中梁分为集团总部和区域公司，集团总部由12个部门构成，目前有31个区域公司（其中7个正在筹建中） 数据来源：公司官网、同策咨询研究部 董事长/总裁 北区域公司 营销客服中心 产品研发中心 投资发展中心 营销客服中心 项目管理中心 运营内控中心 财务管理中心 融 资管理中心 法务事务中心 人力资源中心 行政管理中心 监察审计部 品牌文化部 集团总部 南区域公司 瓯绍区域公司 杭金衢区域公司 杭甬区域公司 新苏区域公司 嘉湖区域公司 苏锡区域公司 苏中区域公司 杭州区域公司 安徽区域公司 福建区域公司 淮扬区域公司 淮海区域公司 中梁万筑公司 常润区域公司 东区域公司 赣北区域公司 皖北区域公司 四川区域公司 赣南区域公司 商业地产区域公司 安徽商业区域公司 广西区域公司筹 湖北区域公司筹 江苏商业区域公司筹 重庆区域公司筹 长株潭区域公司筹 怀川渝区域公司筹 河北区域公