房地产行业月报：投资之外，其他指标疲软依旧

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 投资之外，其他指标疲软依旧 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +86021 38476038 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +86-21-28972218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +86-21-28972087 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 金地集团 600383 CH 16.83 买入 万科 A 000002 CH 25.58 买入 滨江集团 002244 CH 6.62 买入 新城控股 601155 CH 54.30 买入 华发股份 600325 CH 8.74 买入 华润置地 1109 HK 44.50 买入 龙湖集团 960 HK 55.00 买入 中国海外发展 688 HK 33.30 买入 旭辉控股集团 884 HK 7.80 买入 保利物业 6049 HK 68.40 买入 碧桂园服务 6098 HK 83.70 买入 招商积余 001914 CH 22.78 买入 旭辉永升服务 1995 HK 23.00 买入 中海物业 2669 HK 10.20 买入 新大正 002968 CH 50.49 买入 华联控股 000036 CH 5.37 增持 鲁商发展 600223 CH 19.23 买入 资料来源：华泰研究预测 2022 年 3 月 16 日│中国内地 行业月报 终局思维，向死而生 尽管开发投资数据初现“暖意”，但结合开竣工、销售、到位资金和重点房企经营情况来看，地产下行压力仍然严峻。我们认为从稳增长和防风险的目标出发，房地产都要付出更多努力，以打破目前的负面循环，提振购房者、房企和金融机构的信心。房贷额度和利率、地产需求端政策仍有望持续改善，加速地产基本面的企稳。我们继续建议从终局思维出发，关注头部央企国企和少量强信用民企。 开发投资超预期，但产业链下行压力仍大 2022 年 1-2 月全国房地产开发投资创出历史同期最高值，同比上升 3.7%，明显好于 Wind 一致预期（-7%）。通过情景假设，我们更倾向于认为 2022年 1-2 月土地购置费占比处在历史偏低水平，对应土地购置费同比下滑和单位面积施工强度同比上涨的情况，后者或与原材料涨价有关。但从产业链其他数据来看，我们认为行业下行压力仍然较大，开发投资不具备持续改善的基础：1、受市场下行、集中供地节奏、房企资金链压力等因素影响，开年土地市场供求依然冷清；2、弱拿地+冷销售，新开工依然疲弱，拖累施工面积同比增速；3、房企资金链压力导致竣工同比转负。 销售依然羸弱，扭转下行惯性仍需更多政策发力 2022 年 1-2 月全国商品房销售面积和金额同比下降 9.6%、19.3%，市场质疑该数据与百强房企销售数据背离较大。历史来看，2019 年之后全国商品房销售数据和百强房企权益销售数据拟合度较高，但是每年年初都会有比较大的数据背离，或与统计口径有关。我们认为无需过度纠结销售的下滑幅度，关键是要认清当前地产基本面尚未出现明显的复苏迹象，这也与 2 月新增居民户中长期贷款历史上首次为负相印证。我们认为市场低迷主要受到房企信心不足导致推盘减少、购房人信心不足和疫情反复等因素影响，扭转下行惯性仍需更多政策发力。 房企销售和融资现金流依然严峻 2022 年 1-2 月全国房地产开发企业到位资金同比下降 17.7%，连续 7 个月同比下滑，房企销售和融资现金流依然严峻。具体来看：1、1-2 月定金及预收款和个人按揭贷款同比降幅均较 2021 年 12 月扩大，尽管按揭贷款额度充足，但房地产市场供需两弱仍然导致销售回款受挫。2、1-2 月国内贷款同比下滑 31.6%，自筹资金同比下滑 6.2%，说明房企融资现金流依然脆弱，近期部分民营房企新出风险事件进一步削弱金融机构信心。 投资建议 重点推荐：1）A 股开发：金地集团、万科 A、滨江集团、新城控股、华发股份；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团；3）物管公司：保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、中海物业、新大正；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。 风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。 (25)(14)(3)819Mar-21Jul-21Nov-21Mar-22(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 开发投资超预期，但产业链下行压力仍大 .................................................................................................................... 3 开发投资当月同比由降转升................................................................................................................................... 3 新开工依然疲弱，竣工当月同比由升转降 ............................................................................................................. 4 土地市场明显走弱 ................................................................................................................................................. 6 销售依然羸弱，扭转下行惯性仍需更多政策发力 ......................................................................................................... 7 房企销售和融资现金流依然严峻 ................................................................................................................................. 10 终局思维，向死而生 ..............