政策深度报告：下半年房地产政策展望

国海证券研究所 请务必阅读正文后免责条款部分 2022 年 06 月 23 日 深度研究 政策研究 研究所 证券分析师： 夏磊 S0350521090004 010-88576950 xial@ghzq.com.cn [Table_Title] 下半年房地产政策展望 ——政策深度报告 最近一年走势 相关报告 《 再论房地产的八大行业价值 *夏磊》——2022-05-29 《 基建哪些领域会超预期增长？ *夏磊》——2022-05-26 《 稳增长的专项债进度如何？ *夏磊》——2022-03-22 《 从政策松到市场稳要多久？ *夏磊》——2022-03-13 《 服务新市民能否成为经济增长点？ *夏磊》——2022-03-07 《 ——一线城市房地产市场韧性有多强？ ： 开年看地产系列 *夏磊》——2022-02-12 《 ——二线城市房地产市场韧性有多强？ ： 开年看地产系列 *夏磊》——2022-02-08 《投资篇：稳增长靠什么？进度如何？ *夏磊》— —2022-01-17 《稳增长的“两新一重”》——2021-12-31 《预售资金如何才能良性循环*夏磊 》 —— 2021-12-20 《 释 放 消 费 潜 力 的 四 大 路 径 * 夏 磊 》 — — 2021-12-17 《中央经济工作会议的六大政策内涵 *夏磊》— —2021-12-11 《发展保障性租赁住房对投资有多大拉动？ *夏 投资要点： 当前，房地产下行压力大，虽然 5 月销售环比 25.8%，但是 1-5 月商品房销售面积同比下降 23.6%，增幅继续扩大；5 月百强房企操盘面积同比-53%。5 月中长期贷款增加 1047 亿元，同比少增 3379 亿元。反映房地产市场“预期减弱、需求不足、供给冲击”三重压力愈演愈烈。 当市场有下行压力时，政策一般如期而至。 “政策松”何时才能“市场稳”？本文重点梳理本轮政策向市场的传导路径，并展望下半年的政策空间。 ◼ 政策松到市场稳的传导逻辑 从政策放松到市场企稳，要经历“增强信心”、“加上杠杆”两个过程。 第一阶段：增加购房信心 429 政治局会议为本次宽松指明方向。4 月 29 日，中共中央政治局召开会议，强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。体现了高层对房地产的重视。 四大因素影响居民购房信心。一是期房烂尾。房企危机削弱购房者对期房信心，加重观望情绪。二是收入下降。经济、就业形势不乐观，居民预防性储蓄增加，且担心断供问题，买房决策比以往更谨慎。三是疫情形势。购房者看房、选房、线下签约均受到影响。四是房价涨幅。居民买涨不买跌，房价涨幅趋缓时，购房者选择观望。 调整政策障碍才能重塑买房信心。行政政策，特别是放松限购、改变限价、减少税费，能有效减少交易限制、增强购房意愿。 第二阶段，加上杠杆，形成直接的购买力。 金融政策，特别是对首付比例、首套房的认定标准、贷款利率，能 -0.2552-0.1974-0.1396-0.0818-0.02410.033721/6 21/7 21/8 21/9 21/1021/1121/12 22/2 22/3 22/4 22/5 22/6沪深300证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 2 磊》——2021-12-08 《开发的落寞，物业的崛起——房地产行业年度策略报告 *夏磊》——2021-11-30 《房地产市场下行，地方政府怎么办？ *夏磊》 — —2021-11-09 《房地产税有什么征收效果？——国际版本研究 * 夏磊》——2021-11-01 《房地产税征收会有什么影响？——首批房产税 试点效果回顾 *夏磊》——2021-10-24 《房地产税要推出了吗？*夏磊》——2021-10-17 《实现共同富裕的房地产路径*夏磊》——2021- 10-10 《房企债务周期形成及演化*夏磊》 —— 2021- 09-23 有效的提升购买力。 ◼ 下半年政策空间展望 历史来看，我国历次房地产下行都伴随着全国层面的大力度放松。2008 年 10 月 22 日央行新政，商贷利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍。2014 年国家出台了修改认房认贷标准、央行降息等政策。2015 年降低首付比例标准、减免营业税，并再度降准降息。2016年房地产契税、营业税减免。近期的政策宽松力度与以往相比仍有空间。 然而，历史从来不会简单重复，此次和历次有所不同。 特别是，有些一二线城市房地产政策仍然较严，有进一步放松的空间。然而今年以来，这些城市房价上涨压力存在，调整政策会比较谨慎。 整体市场虽在下行，但高能级城市房价依然坚挺，“房住不炒”大背景下，“房价涨”是“调控松”的最大掣肘和顾虑。以北京为例， 2022 年 5 月新建商品住宅价格指数当月同比 5.9%、二手住宅价格指数当月同比5.3%。截至2022年6月14日，北京商品房成交 53249套、二手房成交 71274 套，成交量已经回到 2019 年疫情前水平。 未来政策空间上，一是优化过严限购措施。部分城市，经过这一轮调整后，居民购房更偏理性，投机型需求所剩无几，部分热点城市房地产市场回归健康，临时性的限购政策存在放宽空间。二是取消限价。限价政策的出台背景是房企哄抬地价、房价涨幅过快。当前，房企拿地热情低、多数城市房价调控目的已达预期效果，这一临时性举措使命基本完成，应适时适地尽快取消限价。 相比以往，政策会更具针对性。各地会在不动摇“房住不炒”基调的前提下，更多为刚需、改善等自住型需求提供购房便利。如与租赁政策结合的“出租换房票”、与生育政策结合的“多胎增房票”、与养老政策结合的“投亲增房票”。甚至热点城市对二手房市场定向降低社保要求，在满足新市民购房需求的同时，堵上“打新摇号获利”的投机需求。 金融政策上，首付比例、首套房标准认定、贷款利率都有调整空间。 首付比例上，高能级城市二套首付比例普遍偏高。如北京普宅 60%，非普宅 80%；上海普宅 50%，非普宅 70%。深圳普宅 70%，非普宅 80%。以上海为例，超过 140 平米的住宅都是非普通住宅。在面积低于 140 平米的情况下，以住宅所处的位置和房价来区分，内环内以房价 450 万为分界，内环和外环间以 310 万为分界，外环外以230 万为分界。如果是换房置业的改善需求，一般总价很难满足普宅要求，多数要支付 70%的首付比例。以浦东北蔡的一套正常三居为证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 3 例，总价一般 800-1100 万，首付需 560-770 万，换房压力大。 在首套房认定标准上，目前，部分城市首套房认定执行“认房又认贷”，且“认贷”标准严格至认贷款记录，二套房首付比例较高，对合理的换房改善需求容易形成误伤。 房贷利率仍然较高。一方面，相较政策下限，利率放松空间大。根据 5 月 15 日央行、银保监会《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套房贷利率下限为 LPR-20bp，二套房贷利率下限为 LPR+60bp。但是各地还没有普遍执行。另一方面，实际