今年城投公司拿地怎么看？

1 / 13 请务必阅读正文后的免责声明 2022 年 10 月 19 日 远东研究·行业研究 城投公司建立之初承担着地方土地储备的职能，直到 2016 年《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》明确各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作，城投公司不再承担土地储备职能。 今年，城投公司频繁拿地，本文认为主要有两方面原因：一是托底土地市场及地方财政，确保土地供应面积不至于断崖式下降，也可以保证未来新房供应的稳定，维持房地产市场的稳定；二是城投公司自身优势与转型需求，帮助城投公司业务逐渐向基建与房地产开发等转向。 从今年城投公司拿地数据看，全国共有 30 个省市区进行土拍，其中有 29 个省市区的土拍有城投公司参与。与去年同期城投公司拿地比例对比看，今年上半年各个省份拿地比例较上年普遍抬升。从第二季度土地明细数据看，城投公司拿地的土地用途主要为城镇住宅用地，占比为 27%，城镇住宅用地中，商品房用地占比最大，占到 84%；工业用地占比第二，占比为 20%。供地方式上，城投公司拿地主要以划拨方式为主，占比达到43.12%；其次是招拍挂方式，占比为 35.95%；第三是协议出让，占比为20.53%。这三种方式合计占到城投公司拿地方式占比的 99.6%。 本文重点关注了城投公司规模较大的江苏省和出险项目较多的河南省郑州市。江苏省在 2021 至 2022 上半年的集中供地环节中，江苏省各市城投公司的拿地比例整体呈上升态势。从今年二季度集中供地数据来看，江苏省城投公司获取的地块中有 22.68%用于住宅开发，超 50%是由地方政府划拨取得、44.92%由挂牌出让取得。与江苏省表现不同的是，河南郑州市城投公司获取地块中 63.89%均用于住宅开发，获取主要途径为协议出让，主要原因是郑州为出险楼盘众多的城市之一，部分在该区域经营项目较多的房企（如融创）出现实质性违约，故该地区的城投公司则担起了土地市场拿地及烂尾楼盘“保交付”的大梁。 城投公司拿地虽然可以弥补地方政府土地出让金减少等问题，但是仍存在一些问题需要关注。一是城投公司拿地可能会加重其债务压力；二是城投公司拿地进行开发的意愿和经验较房企低，项目开发入市缓慢；三是房地产行业仍存下行风险，城投开发项目的销售回款或将不及预期。 作者：张妍 、曹晓婧 邮箱：research@fecr.com.cn 摘 要 相关研究报告： 1. 《2022 年 8 月中国城投债市场运行报告：城投债发行量回升，关注甘肃省未来偿债压力》，2022.10.9 2.《兰州市城投平台怎么看？》，2022.08.31 3.《2022 年 7 月中国城投债市场运行报告：净融资环比有所下降，城投债融资区域分化明显》，2022.08.16 今年城投公司拿地怎么看？ 2 / 13 请务必阅读正文后的免责声明 2022 年 10 月 19 日 远东研究·行业研究 一、城投公司拿地缘由 （一）城投公司与土地资产 城投公司又叫地方政府融资平台，根据国务院[2010]19 号文、发改委等四部门联合印发的[2010]412 号文以及发改委办财金[2010]2881 号文，城投公司可以定义为是地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，具有政府公益性项目或准公益性项目投融资功能的独立企业法人实体。城投公司的业务主要包括城市基础设施、土地整理和开发、公用事业、房地产开发等公益性、准公益的和经营性业务（见表 1）。“公益性项目”是指为社会公共利益服务、不以盈利为目的，且不能或不宜通过市场化方式运作的政府投资项目。市政道路、公共交通和保障性安居工程都可以作为公益性项目。“准公益性项目”为有收费机制和资金流入，具有部分公共职能同时也具备一定的经营性的项目。“经营性项目”主要包括商品房开发等项目，但是单纯从事经营性项目的公司不属于城投公司。 表 1：城投公司业务分类 业务 具体介绍 城市基础设施 指交通运输、机场、港口、水利等是保证城市设施运行的设施 土地一级开发 指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“熟地”出让标准，再对“熟地”进行有偿出让的过程 公用事业 指具有各企业、事业单位和居民共享的基本特征的，服务于城市生产、流通和居民生活的各项事业的总称。具体来说包括环境卫生、安全事业；交通运输事业；自来水、电力、煤气、热力；其他公共日常如文化娱乐场所等 房地产开发 指保障房和商品房的开发 资料来源：公开资料，远东资信整理 城投公司成立初期主要是由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，其中财政拨款较少而注入土地较多，因此成立初期，城投公司账面有大量的土地资产，承担土地储备职能，并以储备土地向银行等金融机构融资。2010 年之后，监管不断规范城投公司融资、城投公司储备土地的职能逐渐被剥离。 2012 年 11 月，国土资源部等四部委发布《关于加强土地储备与融资管理的通知》，提出建立土地储备机构名录；在土地前期开发中，应通过公开招标方式选择工程设计、施工和监理等单位，不得通过下设机构进行工程建设，有下设或挂靠从事工程建设机构的，必须与土地储备机构彻底脱钩。 同年 12 月，财政部、发改委等四部门共同发布《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》（以下简称463 号文），明确提出“地方政府对融资平台公司注资必须合法合规，不得将政府办公楼、学校、医院、公园等公益性资产作为资本注入融资平台公司；地方各级政府不得将储备土地作为资产注入融资平台公司，不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源”。463 号文明确地方政府不得将土地储备注入城投公司；对于熟地，若以出让方式注入，城投公司必须及时足额缴纳土地出让收入并取得国有土地使用证；若以划拨方式注入，必须经过有关部门依法批准并严格用于指定用途。自此，城投公司的土地储备职能逐渐被剥离。 3 / 13 请务必阅读正文后的免责声明 2022 年 10 月 19 日 远东研究·行业研究 2016 年，财政部、国土资源部等四部门印发《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》，进一步规范土地储备机构。该《通知》对土地储备机构压缩，“每一个县级以上（含县级）法定行政区划原则上只能设置一个土地储备机构，土地储备机构划分