策略对话行业：房地产：“三支箭”重磅落地

策略研究| 证券研究报告 —点评报告 2022 年 12 月 7 日 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Economy] 宏观及策略: 策略研究 [Table_Analyser] 证券分析师：王君 (8610)66229061 jun.wang@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300519060003 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：徐沛东 (8621)20328702 peidong.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300518020001 证券分析师：高天然 tianran.gao@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号： S1300522100001 [Table_Titl e] 策略对话行业 房地产：“三支箭”重磅落地 [Table_Summar y] 2022 年 11 月以来，“三支箭”地产支持政策纷纷落地，已经初步形成了信贷、债券、股权融资、预售资金等多维度的房企融资端支持政策体系，地产及相关产业链迎来配臵机会。  策略观察：政策持续强化，地产及竣工端带动的后周期产业链有望回暖。地产在经济“逆周期”调节中发挥重要作用，行情具有强周期性。产业链角度来看，地产周期能够带动上下游众多行业市场表现，建筑产业链中的工程机械、建材（水泥、玻璃、防水、管材等）、钢铁、工业金属等与地产新开工密切相关，而家电（白电、厨电）、家居、物业等地产后周期产业链与地产竣工密切相关。2022 年以来地产支持政策密集出台，销售、新开工延续摸底趋势而竣工端率先出现回暖，“保交楼”、保障房企现金流的政策导向之下，地产竣工端持续回暖，有望带动地产后周期产业链行情。  地产观点：“三支箭”修复融资信心，需求端最早有望于明年 3、4 月恢复。2022 年 11 月以来，金融机构对房企支持力度显著提升，整体而言，已经初步形成了信贷、债券、股权融资、预售资金等多维度的房企融资端支持政策体系。从“三支箭”的角度来说，行业融资信心修复，短期对情绪上的影响大于实际。需求端来看，短期市场低迷状态预计持续，需求端的修复最早会在明年 3、4 月份显现。解决“保交付”问题预计需要 1.59~1.94 万亿元的资金。“保交楼”是当下政策的重要关注点，我们认为解决“保交付”问题预计需要 1.59~1.94 万亿元的资金，而“保交付”工作将贯穿 2-3 年，甚至更长的时间。  风险提示：地产政策落地不及预期，经济波动超出预期，市场波动超出预期。 2022 年 12 月 7 日 策略对话行业 2 策略观察：地产政策持续强化，竣工端率先回暖有望带动后周期产业链 地产在经济“逆周期”调节中发挥重要作用，行情具有强周期性。地产行业在我国经济中发挥着举足轻重的作用，2008 年以，伴随经济周期波动，地产行业也表现出了较强的周期性，并在经济的逆周期调节过程中发挥了重要作用。2008 年“四万亿”出台、下调首付比例，2009 年初地产周期触底上行， 2010 年 4 月、2011 年“新国十条”、“新国八条”上调首付比例，贷款利率上浮，政策管控收紧，2010 年地产周期进入下行。类似的政策周期调节逻辑之下，2012-2014 年、2014-2016 年地产经历了两轮周期波动。2016 年 12 月的中央工作会议提出“房住不炒”，此后地产周期一定程度上被熨平，但仍在经济调节中发挥重要作用。 图表 1. 地产行业承担一定的“逆周期”调节作用 资料来源：万得，中银证券 图表 2. 地产市场行情具有较强的周期性 资料来源：万得，中银证券 2022 年 12 月 7 日 策略对话行业 3 地产周期对建筑产业链与后周期产业链行情具有显著拉动作用。从需求端和建设端两侧分析地产行业景气度，需求端主要受到长期的人口因素、城镇化趋势以及相对短期的政策和金融周期等的影响，建设端则主要与房企拿地、施工、竣工等的情况密切相关。产业链角度来看，地产周期能够带动上下游众多行业市场表现，建筑产业链中的工程机械、建材（水泥、玻璃、防水、管材等）、钢铁、工业金属等与地产新开工密切相关，而家电（白电、厨电）、家居、物业等地产后周期产业链与地产竣工密切相关。 图表 3. 地产行业分析框架及产业链梳理 资料来源：中银证券 图表 4. 建筑产业链行情与地产新开工高度相关 图表 5. 后周期产业链行情与地产竣工高度相关 资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券 2022 年 12 月 7 日 策略对话行业 4 地产支持政策密集发布，“三支箭”重磅落地。2022 年以来，我国地产行业支持政策进一步加速出台，包括加强各部门对“保交楼”支持、放宽购房信贷政策等。特别是近期“三支箭”纷纷落地，从债券、信贷、股权三个融资主渠道支持地产企业特别是民营企业拓宽融资途径，缓解民营房企融资困境压力。 图表 6. 近期地产支持政策频繁发布 日 期政 策部 门核 心 内 容2022年7月21日加强与相关部门沟通配合地方政府推进”保交楼”银保监会银保监会召开上半年银保行业运行发展情况发布会，在保交付方面，政策提及了工作目标、监管部门、责任和措施等具体内容。1)从工作目标上看，主要是指"保交楼、保民生、保稳定”的三保工作，2)工作机制来看，要求压实企业和股东等相关各方的责任，同时要遵循市场化和法治化的原则。3)从最近亟需解决的问题来看，主要是包括资金硬缺口方案的解决、信贷投放的推进等。2022年8月1日因城施策实施好差别化住房信贷政策央行人民银行召开2022年下半年工作会议。会议要求，稳妥化解重点领域风险：防范化解中小银行风险：因城施策实施好差别化住房信贷政策：保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。2022年8月22日1年期LPR降至3.65%5年期降至4.3%央行央行将一年期贷款市场报价利率(LPR)从3.70%下调至3.65%，将五年期贷款市场报价利率(LPR)从4.45%下调至4.3%。2022年9月22日首笔“保交楼”专项借款落地银保监会国开行等国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。银保监会表示将积极推动支持“保交楼、稳民生”，指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下，积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放。2022年9月29日阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限央行银保监会人民银行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，通知实施决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。2022年9月30日下调首套个人住房公积金贷款利率央行中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率。自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分，点，5年以下（含5年）