中国金茂(00817.HK)港股公司首次覆盖报告:城市运营保持稳健,双轮驱动助力盈利改善

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 24 中国金茂(00817.HK) 2022 年 12 月 09 日 投资评级:买入(首次) 日期 2022/12/8 当前股价(港元) 1.860 一年最高最低(港元) 3.240/1.010 总市值(亿港元) 247.66 流通市值(亿港元) 247.66 总股本(亿股) 133.15 流通港股(亿股) 133.15 近 3 个月换手率(%) 18.54 股价走势图 数据来源:聚源 城市运营保持稳健,双轮驱动助力盈利改善 ——港股公司首次覆盖报告 齐东(分析师) qidong@kysec.cn 证书编号:S0790522010002  赋能城市运营,规模成长,品质优异 中国金茂赋能城市运营,销售排名持续提升,土地储备充足优质;公司住宅与商业双轮驱动,品质优异,稳健运营,盈利能力持续改善。受行业销售和开竣工数据下行影响,我们预测公司 2022-2024 年归母净利润为 48.79 亿元、64.86 和 74.97亿元,对应 2022-2024 年 EPS 为 0.37、0.49、0.56 元,当前股价对应 PE 为 4.5、3.4、3.0 倍,首次覆盖给予“买入”评级。  销售排名提升,土地储备优质 中国金茂销售规模从 2014 年以来持续提升,2021 年公司实现销售金额 2356 亿元,2022H1 受行业销售下行拖累,公司实现销售金额 699 亿元,行业排名第 11位。公司 2020 年以来在一二线城市拿地金额保持在 80%以上,2022 年 1-10 月暂缓三四线城市拿地,将投资锁定在经济基本面和市场去化更好的高能级城市,2021Q4 以来拿地毛利率有所回升。截至 2022H1 公司土储建面 5764 万平米(不含一级开发),投资布局往高能级城市倾斜。  多元化业务深耕核心城市稳定发展 目前公司持有 6 个核心城市优质物业,总可租面积 42.6 万平米,其中一线城市 3个,总可租面积 28.9 万平米;2022H1 公司实现商务租赁及零售商业运营收入 7.2亿元,同比增长 5%;酒店经营收入 5.1 亿元,短期运营有所承压,但不改中长期持续向好趋势。作为国内标杆高端物业和城市运营服务提供商,金茂服务持续完善城市服务体系,2022 年 3 月 10 日成功在港交所上市,2022H1 实现营业收入 10.97 亿元,毛利率 32.46%,社区增值服务收入有所增加。  业绩平稳释放,融资成本持续降低 2022H1 公司毛利率和净利率分别较 2021 年提升 3.05 和 5.79 个百分点至 21.66%和 14.33%,盈利能力得到修复。截至 2022H1 公司有息负债总额共 1070.3 亿元,其中短期借款占比 23%,平均融资成本降至 3.76%,具备较为明显的融资优势。  风险提示:行业销售规模下滑、一二线城市限价收紧、租赁及酒店经营风险。 财务摘要和估值指标 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 60,054 90,060 100,132 115,103 123,825 YOY(%) 38.5 50.0 11.2 15.0 7.6 净利润(百万元) 3,881 4,690 4,879 6,486 7,497 YOY(%) -39.9 20.8 4.0 32.9 15.6 毛利率(%) 20.2 18.6 20.5 21.0 21.0 净利率(%) 10.3 8.6 8.1 9.1 9.3 ROE(%) 8.2 9.5 9.7 12.7 14.4 EPS(摊薄/元) 0.29 0.35 0.37 0.49 0.56 P/E(倍) 5.7 4.7 4.5 3.4 3.0 P/B(倍) 0.5 0.5 0.4 0.4 0.4 数据来源:聚源、开源证券研究所(股价截至 2022 年 12 月 8 日,汇率 1 港币=0.89 人民币) -72%-48%-24%0%24%48%2021-122022-042022-08中国金茂恒生指数开源证券 证券研究报告 港股公司首次覆盖报告 公司研究 仅供内部参考,请勿外传港股公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 24 目 录 1、 中化背景,平安入股,城市运营先行者................................................................................................................................. 4 2、 赋能城市运营,做城市活力释放者 ........................................................................................................................................ 5 2.1、 城市运营 1.0 模式:介入一级开发,充分享受土地收益分成 ................................................................................... 5 2.2、 城市运营 2.0 模式:两驱动、两升级,产业导入模式铸就资源优势 ....................................................................... 6 2.2.1、 宽度:产业全覆盖,盈利多元化 ....................................................................................................................... 7 2.2.2、 深度:核心竞争力 .............................................................................................................................................. 8 2.2.3、 广度:项目获取持续发力................................................................................................................................... 9 3、 销售排名持续提升,投资布局往高能级城市倾斜 ............................................................................................................... 10 3.1、 销售相对平稳,均价不断提升 .......................

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2022-12-09
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