房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年11月）：增信债权工具有效落地，商业不动产REITs研究加速

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022 年 12 月 14 日 行业研究 增信债权工具有效落地，商业不动产 REITs 研究加速 ——光大证券房地产行业流动性及公募 REITs 跟踪报告（2022 年 11 月） 房地产（地产开发） 需求侧：政策春风提振信心，居民中长贷虽弱于往年同期但边际改善信号明显 2022 年 11 月，居民部门新增存款 22,500 亿元，同比增加 15,192 亿元，环比增加 27,603 亿元。11 月新增信贷 12,100 亿元，同比减少 600 亿元（-4.7%），环比增加 5,948 亿元（+96.7%）；居民短贷新增 525 亿元，同比少增 992 亿元(-65.4%)，环比增加 1037 亿元；居民中长贷新增 2,103 亿元，同比少增 3,718亿元（-63.9%），环比增加 1,771 亿元（+533.4%）；2022 年 1-11 月累计新增居民中长贷 2.56 万亿元，同比增速为-55.2%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约 12.9%（2021 年全年水平为 30.5%）。 截至 11 月 21 日，全国首/二套房按揭利率下限分别为 4.10%/4.90%。103 个重点城市主流首/二套房贷利率分别为 4.09%/4.91%,分别环比下行 3BP/持平；主流银行平均放款周期 26 天。 供给侧：“第二支箭”增信债权工具有效落地，控制行业出清主体范围 11 月房企境内外单月合计发债 366 亿元，环比-14.1%，同比-24.9%，单月净融资-469 亿元。其中 11 月境内债单月发行 291 亿元，单月净融资-101 亿元；11月境外发债规模提升，单月发行 76 亿元，单月净融资额约-369 亿元。具体来看，主流国央企仍保持相对畅通融资渠道；而在央行支持下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，截至 12 月 7 日，已有龙湖集团、美的置业、新城控股等多家房企申请储架式注册发行。 民企存量债务展期及重组方面，华夏幸福和融创中国涉及已到期债券（或部分）本金以及（或）应计利息商议展期和债务重组的情况。 截至 12 月 12 日，我国上市公募 REITs 产品已增至 23 只。从上市日到至今的二级市场收益情况来看，除平安广州广河 REIT、中金安徽交控 REIT 及华夏中国交建高速 REIT 外，其他产品全部实现正收益，其中 14 只股价较上市首日涨幅超20%，平均录得涨幅 20.4%，二级市场价格虽有所回调，但较发行价涨幅依旧可观。12 月 8 日，证监会副主席李超在首届长三角 REITs 论坛暨中国 REITs 论坛上提出“研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”。 投资建议：2022 年，地产行业政策面友好，多方释放积极信号，明确提出房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5 年期 LPR 连续下调，地方政府”因城施策“引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温。疫情管控优化，房地产供需回暖可期，资本市场关注度提升明显，投资建议关注三条主线：1）持续看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与 ROE 率先提升，推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）持续看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，推荐万科 A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用 REITs 提高资产回报率，推荐华润置地、上海临港等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221208 REITs 试点范围进一步扩大，打开商业不动产公募REITs空间——对公募REITs政策的点评 20221208 全方位梳理“三箭连珠”受益房企——房地产供给侧融资专题报告（1） 20221203 疫情反复销售磨底，暖风频吹静候花开——房地产行业百强销售月报（2022年11月） 20221128 房地产股权融资优化调整，多箭齐发支持房地产市场平稳健康发展——关于证监会“第三支箭”政策的点评 20221126 多城加推“两集中”供地批次，促进土地市场健康有序运行——百城土地成交月度跟踪报告（2022 年 10 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 需求侧：政策春风提振信心，居民中长贷虽弱于往年同期但边际改善信号明显 1) 2022 年 11 月，居民部门新增存款 22,500 亿元，同比增加 15,192 亿元，环比增加 27,603 亿元。 2) 2022 年 11 月，新增信贷 12,100 亿元，同比减少 600 亿元（-4.7%），环比增加 5,948 亿元（+96.7%）。 3) 2022 年 11 月，居民短贷新增 525 亿元，同比少增 992 亿元(-65.4%)，环比增加 1037 亿元；居民中长贷新增 2,103 亿元，同比少增 3,718 亿元（-63.9%），环比增加 1,771 亿元；2022 年 1-11 月累计新增居民中长贷 2.56 万亿元，同比增速为-55.2%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约 12.9%（2021年全年水平为 30.5%）。 4) 12 月 8 日，证监会副主席李超在首届长三角 REITs 论坛暨中国 REITs 论坛上提出“研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”。 5) 11 月 28 日，证监会决定在房地产企业股权融资方面调整优化 5 项措施。此次政策本质上为“第三支箭”，即支持房企股权融资，通过进一步放宽融资通道，为房企购买存量项目、偿还债务、项目交付等方面有力补充资金。 6) 11 月 23 日，央行及银保监会官方发布“金融十六条”。 7) 11 月 21 日，证监会主席易会满发表主题演讲时提到，当前要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房企合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。 8) 11 月 8 日，在央行的支持和指导下，交易商协会继续推