宏观经济报告：美国地产风险有多大？在哪里？

敬请参阅最后一页特别声明 1 硅谷银行（SVB）破产“一石激起千层浪”，谁是“下一张骨牌”？黑石集团 CMBS 违约再次将市场的注意力转向房地产市场。美国商业地产供大于求，中小银行商业地产贷款的风险敞口更大，其中是否隐含了系统性风险？ 热点思考：美国地产风险有多大？在哪里？ 地产周期领先于经济周期，地产下行往往伴随着经济衰退。20 世纪 50 年代末以来，美联储的 12 次加息周期都对应着地产景气的回落，其中 8 次经济都出现了“硬着陆”。2022 年 3 月加息以来，美国地产销售、建设、房价等均显著下滑，短期内或仍有下行压力。但与 2008 年不同的是，本次脆弱环节主要集中在商业地产领域，而非住宅地产。 住宅地产供需紧平衡，居民债务违约风险较低。需求端，随着抵押贷款利率和房价-收入比的上升，居民住房负担能力已下降。供给端，2008 年金融危机以来，住宅地产投资开支长期不足，导致住宅库存下降，空置率低，市场呈现供需紧平衡的格局。债务视角看，美国居民长期去杠杆，宏观杠杆率及家庭负债率均好于金融危机之前。 商业地产供给相对过剩，关注企业按揭贷款风险对中小银行的传导。美国商业地产以办公、商场、酒店等为主，企业是商业地产的主要需求方。需求端，美国企业现金流、收入预期持续下降，杠杆率偏高，现场办公需求远未恢复，持续压制商业地产的新增需求。供给端，疫情以来美国商业地产供给增速偏高，空置率上升。从债务视角来看，小型银行对商业地产的风险敞口更大，现金储备也明显回落。需关注商业地产违约风险对中小银行的冲击。 海外基本面&重要事件：美国金融压力上升，信用利差扩大 美国金融压力上升，信用利差明显扩大。芝加哥联储金融条件指数 3 月 10 日当周-0.4，前值-0.4，OFR 金融压力指数 3 月 16 日升至 0.9，受美国银行业流动性危机影响，压力明显增加，本周美国企业信用债利差、TED 利差扩大。 美国通胀回落，与预期基本一致。美国 2 月 CPI 同比 6.0%，预期 6.0%，前值 6.3%，连续第 8 个月回落，创 2021年 10 月以来新低，核心 CPI 环比反弹至 0.5%，略高于预期 0.4%，通胀粘性主要集中在服务中的住房项。 全球高频数据显示美国商品消费回落，全球外出就餐明显改善。美国生产活动回落，BDI 指数大幅上升，全球航班流量回升，美国新屋开工回升，抵押贷款市场回落，美国商业原油库存增加，天然气库存偏高。 全球大类资产跟踪：海外风险资产多数下跌，避险资产上涨 全球主要股票指数多数下跌，欧洲股指领跌，港股领涨。英国富时 100、德国 DEX、法国 CAC40 领跌，分别下跌5.3%、4.3%和 4.1%；仅纳斯达克指数、标普 500 分别上涨 4.4%、1.4%。 发达国家 10 年期国债收益率普遍下行。10Y 美债收益率下行 31.00bp 至 3.39%，德债下行 31.00bp 至 2.24%，法国、意大利、英国和日本 10 年期国债收益率分别下行 33.70bp、27.50bp、25.18bp 和 10.30bp。。 美元指数走弱，英镑和欧元兑美元升值，人民币汇率升值。日元、英镑、加元和欧元兑美元分别升值 2.38%、1.28%、0.70%和 0.24%；仅挪威克朗兑美元贬值 0.69%。在岸、离岸人民币兑美元分别升值 0.28%、0.71%至 6.8867、6.8898。 大宗商品价格多数下跌，原油、有色、黑色和农产品价格普遍下跌，贵金属价格上涨。受恐慌情绪和需求预期下调影响，WTI 原油、布伦特原油价格分别大跌 12.96%、11.85%。由于加速复产而中下游采购放缓，焦煤价格大跌 32.94% 风险提示 俄乌冲突再起波澜；大宗商品价格反弹；工资增速放缓不达预期 宏观专题研究报告(深度) 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录 一、热点思考：美国房地产链条风险有多大？ .................................................6 （一）美国房地产总体风险：短期内下行趋势或延续，系统性风险还需观察.......................... 6 （二）住宅地产：供需紧平衡，利率上行削弱购买力，但债务风险较低.............................. 8 （三）商业地产：存在供给过剩的隐忧，关注中小银行商业抵押贷款风险........................... 10 二、海外基本面&重要事件...............................................................12 （一）流动性：金融压力上升，利差明显扩大................................................... 12 （二）通胀：美国 2 月 CPI 同比 6.0%，持平预期 ................................................ 13 （三）景气与领先：美国费城联储制造业指数延续收缩........................................... 19 （四）生产与就业：生产活动回落，初请失业微降............................................... 20 （五）消费：美国商品消费回落、欧美外出就餐改善............................................. 21 （六）地产：美国新屋开工回升，抵押贷款市场回落............................................. 22 （七）库存：商业原油库存增加，天然气库存偏高............................................... 23 （八）供应链：BDI 指数大幅上升，全球航班流量回升 ........................................... 24 大类资产高频跟踪（2023/02/25-2023/03/03） ...............................................25 （一）权益市场追踪：全球资本市场普遍下跌................................................... 25 （二）债券市场追踪：发达国家 10 年期国债收益率全线下行...................................... 26 （三）外汇市场追踪：美元指数走弱，人民币升值............................................... 27 （四）大宗商品市场追踪：原油、有色、黑色和农产品价格普遍下跌，贵金属价格均上涨............. 28 风险提示 ............................................................................30 图表目录 图