《人口峭壁》第八篇：从人口视角看未来20年房地产需求演变

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023 年 4 月 6 日 总量研究 从人口视角看未来 20 年房地产需求演变 ——《人口峭壁》第八篇 引言： 从海外经验看，人口抚养比拐点到来之后，由于住房需求回落，房价往往出现阶段性见顶。当前我国正处在人口老龄化加速、抚养比持续回升的现实环境中，未来房地产需求将如何变化？本文通过分析人口与住房需求的内在关联，进而测算未来 20 年内房地产新增需求的中枢。 核心观点： 从人口视角看，鉴于城镇化率快速推进，改善性购房群体人数处在高位，预计2030 年前，我国住房需求仍相对稳健，其中，2023-2025 年潜在住房需求为年均 12 亿平。进入 2030 年之后，随着我国从“人口红利”过渡至“人口负债”，住房市场将逐步向存量市场演变，预计 2031-2040 年、2041-2050 年，潜在住房需求分别降至年均 8.5、4.8 亿平，改善性需求将成为结构性亮点。 从人口视角观察住房需求的三个维度 一是，人口发展模式带来的住房需求，由总人口和城镇化率决定。包括新增城镇人口的购房需求，以及因拆迁重建工作带来的住房更新需求。 二是，人口结构变化带来的住房需求，主要受年龄结构、家庭结构影响。一方面，人口抚养比回升，往往意味着后续购房需求放缓；另一方面，家庭是住房需求的基本单位，家庭结构小型化相应推升住房需求。 三是，居民资产配置偏好驱动的住房需求，主要受房价上涨预期影响。2019年，我国居民资产中住房资产占比达到 59.1%，显著高于同期美国的 25.2%与日本的 34.7%。 人口驱动下的房地产周期变化 基于人口总量和结构变化，我们将国内房地产周期变化分为前中后期。三者分别对应人口红利上升、人口红利减弱，以及转向人口负债的阶段。 （1）1999-2010 年，伴随劳动适龄人口持续增加、城镇化率快速提升，人口红利加速释放，推升大量购房需求，住房市场呈现为“供不应求”的特征。 （2）2011-2030 年，人口周期拐点到来，人口红利支撑转弱，但购房需求依旧维持高位。导致这种现象的原因：一是，我国普遍存在“老年人为子女购房”现象，导致老年人口并未真正退出住房市场；二是，房地产投资投机性需求较强；三是，家庭户均人口下降推升住房需求；四是，棚改带动住房更新需求。 （3）2030 年之后，人口红利期基本结束，逐步过渡至人口负债期，房地产将转向存量市场，以改善性需求为主。因家庭小型化和住房条件改善，带来的人均住房面积提升，将成为带动住房需求的主要变量。 未来 20 年我国房地产潜在需求测算 基于新增城镇人口购房需求、人均居住面积提升带来的改善性住房需求，以及旧房拆迁推动的住房更新需求，我们测算中长期住房购置需求。 短期来看，2023-2025 年间，我们预计住房潜在新增需求为年均 12.1 亿平，高于 2022 年商品住宅实际销售面积 11.5 亿平，指向今年房地产销售回暖有潜在基础。中长期看，2030 年前我国商品住房需求相对稳健，2021-2030 年潜在新增需求为年均 11.0 亿平，主要受改善性需求支撑。但 2030 年之后，随着城镇化进程放缓和人口年龄结构老化，新增住房需求将加快回落，房地产将逐步转向存量市场。 风险提示：出生率持续低迷；居民购房需求超预期放缓。 作者 分析师：高瑞东 执业证书编号：S0930520120002 010-56513108 gaoruidong@ebscn.com 分析师：刘星辰 执业证书编号：S0930522030001 021-52523880 liuxc@ebscn.com 相关研报 拆解拜登政府 2024 财年预算案：剑指印太——《大国博弈》系列第四十篇（2023-04-03） 制造业扩张放缓，服务复苏继续加快——2023年 3 月 PMI 点评（2023-03-31） 对美出口大幅回落的背后：产业转移在加速——《大国博弈》系列第三十九篇（2023-03-29） 新一轮稳增长组合拳正在路上——经济复苏追踪系列第四篇（2023-03-28） 盈利增速见底，回升趋势确认——2023 年 1-2月工业企业盈利数据点评（2023-03-27） 美联储会转向危机叙事吗？——光大宏观周报（2023-03-25）（2023-03-25） 通胀和金融稳定，美联储的平衡术——2023 年3 月 FOMC 会议点评（2023-03-24） 从七大视角看买方观点如何变化？——《他山之石》系列报告第二篇（2023-03-14） 非农传递的三大边际信号——2023 年 2 月美国非农数据点评（2023-03-12） 强信贷弱通胀，内需究竟如何？——光大宏观2 月金融数据点评兼周报（2023-03-11） 国内通胀缘何大幅降温？——2023 年 2 月价格数据点评（2023-03-09） 如何看待货币发力增量空间？——2022 年四季度货币政策执行报告点 评兼光大宏观周报（2023-02-26） 黄金：短期承压，中长期趋势仍然向上——光大宏观周报（2023-2-19） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 宏观经济 目 录 1、 从人口视角刻画住房需求的三个维度 ................................................................................ 4 2、 人口驱动下的房地产周期变化 ........................................................................................... 7 3、 未来 20 年我国房地产潜在需求测算 ................................................................................. 11 4、 风险提示 ......................................................................................................................... 14 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 宏观经济 图目录 图 1：美国人口抚养比拐点前后，房价均出现阶段性见顶 ................................................................................. 5 图 2：与美国类似，英国人口抚养比拐点同样与房价密切相关 .......................................................................... 5 图 3：德