房地产行业研究：合肥放松限购，出险房企重组获进展

敬请参阅最后一页特别声明 1 4 本周 A 股地产涨幅较高，港股地产维持稳定，物业板块有所下跌。本周（4.1-4.7）申万 A 股房地产板块涨跌幅为+4.6%，在各板块中位列第 4；WIND 港股房地产板块涨跌幅为+0.1%，在各板块中位列第 15。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.1%，沪深 300 指数涨跌幅为+1.8%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为-1%和-3.9%。 本周整体成交体量回落，核心地块热度高触及摇号。本周（4.1-4.7）全国 300 城宅地成交建面 257 万㎡，单周环比-81%，单周同比-41%，平均溢价率 10%，创下年内新高。2023 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 9037 万㎡，累计同比-14%；年初至今，华润置地、保利发展、绿城中国、越秀地产、建发房产的权益拿地金额位居行业前五。本周广州、青岛的一批次土拍中各有一宗触顶摇号，各城市的核心地块土拍热度高。4 月 4 日，广州荔湾区羊城食品厂地块触及摇号，最终由武汉城建获得，成交总价 19.3 亿元，溢价率 15%。4 月 7 日，青岛崂山区张村河地块触及摇号，最终由越秀+青岛地铁摘得，成交总价 20.55 亿元，溢价率 15%。 本周新房销售环比下降，同比上升，成都市场仍维持较高热度。本周（4.1-4.7）35 个城市商品房成交合计 353万平米，周环比-53%，周同比+22%。其中：一线城市周环比-53%，周同比+183%；二线城市周环比-53%，周同比+15%；三四线城市周环比-50%，周同比-52%。 本周二手房成交环比下降，同比上升，成都市场仍维持较高热度。本周（4.1-4.7）15 个城市二手房成交合计 186万平米，周环比-32%，周同比+83%。其中：一线城市周环比-50%，周同比+31%；二线城市周环比-26%，周同比+101%；三四线城市周环比-34%，周同比+108%。 合肥放松限购，政策宽松持续进行。2023 年 4 月 4 日，合肥调控政策有所调整，涉及四方面内容：①部分板块取消限购；②刚需资格认定放宽；③合肥户口购买第 3 套房条件放宽；④非合肥户籍居民限购放松。合肥作为二线城市此次在三套房和非户籍人口首套购房方面做出放松限购的调整，有利于提振市场信心改善和刚需的需求释放，也符合两会提出的“支持刚性和改善性住房需求”的政策导向。我们认为这也说明当前政策宽松仍将持续，或可消除此前市场对于销售复苏后政策将转向收紧的担忧。 出险房企持续推进债务重组。今年以来尤其是春节后，销售市场持续复苏，宽松政策不断落地，为处置出险房企的债务问题提供了相较去年更为积极的环境，同时今年两会也指出了防范化解风险的政策导向。在此背景下，3 月底以来，多家出险房企加速推进重组工作，已有融创、花样年、奥园、恒大、世茂等房企取得了一定进展。我们认为出险房企在债务方面的妥善处理有利于恢复行业的信心，提前防范和化解行业风险。 宽松政策效果逐步显现，市场销售持续复苏，能拿好地且快速去化的房企更加受益。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录 合肥放松限购，政策宽松持续进行.................................................................. 4 出险房企持续推进债务重组........................................................................ 4 行情回顾........................................................................................ 5 地产行情回顾................................................................................ 5 物业行情回顾................................................................................ 6 数据跟踪........................................................................................ 7 宅地成交.................................................................................... 7 新房成交.................................................................................... 8 二手房成交................................................................................. 10 重点城市库存与去化周期..................................................................... 11 地产行业政策和新闻............................................................................. 12 地产公司动态................................................................................... 13 物管行业政策和新闻............................................................................. 15 物管公司动态................................................................................... 15 行业估值....................................................................................... 16 风险提示....................................................................................... 17 图表目录 图表 1： 合肥限购政策调整 ..........................................