房地产行业研究周报：如何看待地产行情的持续性？

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2023 年 04 月 09 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 刘清海 分析师 SAC 执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:房企业绩风险出清了吗？》 2023-04-02 2 《房地产-行业点评:销售持续复苏，地产板块的认知差与剪刀差——3 月百强房企销售点评》 2023-04-01 3 《房地产-行业研究周报:楼市复苏传 导到土地市场了吗？》 2023-03-27 行业走势图 如何看待地产行情的持续性？ 行业追踪（2023.4.1-2023.4.7） （一）认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益 1）地产板块的认知差，地产销售增速持续上行，不断超出投资者预期 2023 年一季度，70 个大中城市商品房销售面积累计同比+30.7%，3 月末增速较 1 月、2 月末分别提升 8.4、45.3pct。3 月单月百强业绩同比+29.2%，环比+42.3%。 2）地产板块的剪刀差，地产销售持续上行、地产板块持续调整。然而，地产指数尚未呈现出与基本面走势相一致的行情表现。截止 3 月末，申万房地产指数较年初跌幅达6.11%，较 2 月、1 月末分别下跌 7.61%、9.47%，基本面与板块行情间剪刀差仍在拉大。我们认为，造成近期剪刀差扩大原因可能包括：1）市场对本轮销售复苏持续性的担忧；2）资金向热点板块轮动；3）年报季业绩下滑、亏损扩大的房企数量增多，对市场信心造成扰动；4）对未来政策预期及力度不确定性的担忧加剧等。针对不确定因素的推演、博弈可能会在短期内加剧板块躁动行情，同时站在更长期的维度看，地产全年若能维持温和复苏，其带来的认知差和剪刀差也有望推动地产板块继续跑出相对收益。 （二）地产销售持续复苏，是认知差和剪刀差的最终来源 1）全年商品房销售面积预计同比增长 0-5%。支撑逻辑包括：1）未来十年我国商品住宅需求中枢有望维持于 10-12 亿平，以改善、更新为主。2）棚改货币化造成 17 亿平中枢，需求提前释放，经历本轮调整后将回归至合理区间。3）从居民新增存款和城镇居民存款余额看，购买力并不差，关键是信心。4）短期销售回暖迹象已经显现。 2）二季度居民购房意愿提升，看好销售复苏持续性。截止 23 年 4 月 6 日，62 城新房成交面积累计同比+2.83%，累计增速较 1、2、3 月末分别提升 42.9、18.8、0.91pct。考虑网签滞后性，观察第三方机构前置指标，贝壳研究院数据显示，3 月下旬以来新房带看指标出现边际回落，新房市场波动性短期内有所增强。我们认为，短期高频数据的小幅调整可理解为此前挤压需求释放后的自然回落，不改全年销售复苏趋势。 同时，根据央行最新发布的《2023 年第一季度城镇储户问卷调查报告》，Q2 居民家庭购房支出占比 17.5%，较 Q1 的 16%再度提升，对比全国商品房销售面积与居民增加购房支出占比的历史数据，两者季度变化趋势相仿。二季度居民家庭购房意愿增强，或意味基本面继续企稳复苏具备相应良好基础，我们看好二季度地产销售复苏的持续性，5-6月季节性因素带来的潜在增速弹性同样值得期待。 3）低基数影响下，下半年销售同比改善幅度或继续加大。22 下半年地产销售绝对水平受外部因素影响显著低于往年，预计基数效应下同比改善幅度或能继续走阔。 （三）地产政策仍将以呵护为主，有利于基本面稳中向好 政策宽松仍具定力，因城施策推动基本面回升。近期，安徽合肥、福建厦门、河南郑州等地放松了限购政策，广东深圳、四川遂宁、湖南株洲等地调整住房公积金贷款政策。针对限购、限售优化，购房补贴发放、首套房贷利率降低、带押过户等宽松性政策仍在频繁出台，政策对象不乏年初至今基本面表现较好的热点城市。 地产销售复苏力度与宏观经济具有强关联性，考虑年内销售可能面临波动性挑战，我们认为政策导向或仍偏向于巩固市场向好预期、推动居民置业信心修复、拉动土地投资端回暖等。近期高能级城市政策的继续优化反映出本轮政策宽松具备相对定力，在基本面上升趋势完全确立前，我们预计短期内较大概率仍将延续宽松政策导向，“因城施策”推动各地基本面回归历史合理水平，二季度政策发力仍具良好空间。 4 月新房成交同比增幅微降，二手房同比维持高增 新房市场本周成交 351 万平，月度同比+15.30%，较上月下降 20.39pct；累计库存11646 万平，一线、二线去化加速，三线及以下速度持平。二手房市场本周成交 189 万平，月度同比+78.63%，较上月下降 12.07pct。本周全国土地成交建筑面积 4015 万平，滚动 12 周同比+1.50%，较前期上升 0.32pct；土地成交金额 547 亿元，滚动 12 周同比-16.93%，较前期下降 9.71pct。平均溢价率 6.98%，滚动 12 周同比+0.02pct。 本周申万房地产指数+4.65%，较上周提升 7.74pct，涨幅排名 4/31，领先沪深 300 指数 2.86pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数+0.07%，较上周提升 0.05pct，涨幅排序 7/11，领先恒生指数 0.41pct；克而瑞内房股领先指数为-2.20%，较上周下跌0.35pct。 投资建议：我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于 2023 年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。选股思路围绕以下 4个维度：①信用修复、②格局优化、③销售复苏，具体包括：1)优质民企信用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；2)区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3)行业销售复苏，建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团；4）中介稀缺标的，建议关注我爱我家、贝壳-W。 风险提示：1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2)信用修复、格局优化及行业复苏不及预期；3)宏观环境变化可能对行业及公司运行产生影响 -29%-23%-17%-11%-5%1%7%2022-042022-082022-12房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：如何看待地产行情的持续性？ .............................................................................. 3 2. 政策与成交概览 ............................................................................................................................ 7 2.1. 政策梳理 ......................