房地产行业土地月报(3月)：提质缩量，溢价率高企

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2023.04.10 提质缩量，溢价率高企 ——土地月报（3 月） 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 郝亚雯(分析师) 010-83939826 021-38675923 010-83939776 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com haoyawen@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880518010005 本报告导读： 3月土地成交受供应影响规模继续下滑，但重点城市受提质缩量的供地策略的影响，溢价率高企，房企拿地热情回升，民企也身影渐稳。 摘要： [Table_Summary]  一季度多城调整集中供地模式，3月土地市场供应创新低，同时受供应影响一季度成交规模也偏低。数据表明，2023 年百城一季度住宅类土地供应规划建筑面积为 5904 万方，同比下降 40.6%；土地成交规划建筑面积为 4521 万方，同比下降 25.2%。  3 月一线城市因为广州、深圳首批集中供给而涨幅明显。2023 年 3月，全国 100 城住宅类用地总成交建面为 1570 万方，同比下降 33%，100 城住宅类用地总成交金额为 996 亿元，同比下降 27%；其中分能级来看，一线、二线、三线住宅类用地成交建面同比分别为+350%、-35%、-37%，一线、二线、三线住宅类用地成交金额同比分别为+254%、-40%、-28%，其中一线城市成交增长最为显著，主要是广州、深圳首批集中供地地块出来。  房企整体拿地热情回升，溢价率呈现明显上升趋势。一季度百城的住宅类用地溢价率呈现逐月上升的态势，在 3 月达到了 7.2%的高峰，高于 2022 年全年最高水平。分能级来看，3 月一线、二线、三线溢价率分别达到+5.6%、+7.2%、+8.0%，二线城市一季度更加受到房企的青睐，呈现高溢价低流拍趋势。  央国企、城投依然是拿地主力，新玩家建筑背景类公司仍在加强投资步伐。2023 年 3 月，百强企业拿地金额为 2101 亿元，同比下滑13.2%，百强企业拿地建面为 3247 万方，同比下滑 15.6%；一方面新增货值排名前五的房企分别为绿城、建发、滨江、广州城投、招蛇；另一方面环比拿地大幅提升的有保利、滨江、绿城、招蛇。从数据上看到城投、建筑企业类新玩家拿地强度在加大，例如广州城投拿地冲到了第四，像中建国际、中国铁建等以新增 74 亿元、68 亿元冲到货值排行榜第十四、第十七。  优质地块占比提升，民企拿地意愿提升。自 2月起，民营房企拿地积极显著上升，3 月龙湖、伟星、新城等拿地货值冲到第六、第十、第十二。在南京首轮集中供地中，伟星房产、上海欣源置业等民企均竞拍至地价上限，民企拿地金额占比达 26.9%，同比提升 17.2%。与过去两年的集中供地模式相比，如今多城采取了少量多频增加优质地块提振土地市场热度，因此重点城市的土地市场热度持续回升。  风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_subIndustry] 细分行业评级 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《地产供给优化时》 2023.04.09 房地产《销售增速继续提升，需求判断出现分歧》 2023.04.02 房地产《基础设施在前，消费场景在后》 2023.03.25 房地产《园区，元年》 2023.03.15 房地产《腰部受损，长尾仍在》 2023.03.15 行业月报 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 行业月报 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 4.10 最新股价（元） 21 EPS 22E EPS 21 PE 22E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 2023年全年涨幅 投资评级 000002.SZ 万科 A 15.70 1.94 1.95 8.1 8.1 1,759 119 -14% 增持 600048.SH 保利发展 15.15 2.29 1.53 6.6 9.9 1,814 120 0% 增持 001979.SZ 招商蛇口 15.00 1.16 0.41 12.9 36.6 1,161 77 19% 增持 600383.SH 金地集团 8.81 2.08 2.24 4.2 3.9 398 45 -14% 增持 601512.SH 中新集团 9.52 1.02 1.18 9.3 8.1 143 15 19% 增持 002244.SZ 滨江集团 9.96 0.97 1.07 10.3 9.3 310 31 13% 增持 000961.SZ 中南建设 1.95 -0.89 0.34 -2.2 5.7 75 38 -11% 增持 000402.SZ 金融街 5.11 0.55 0.60 9.3 8.5 153 30 -3% 增持 1109.HK 华润置地 31.45 4.54 3.94 6.9 8.0 2,242 71 0% 增持 0688.HK 中国海外发展 17.52 3.67 2.13 4.8 8.2 1,917 109 -3% 增持 0960.HK 龙湖集团 18.75 3.99 4.05 4.7 4.6 1,189 63 -12% 增持 2007.HK 碧桂园 1.80 1.21 -0.26 1.5 -6.9 496 276 -23% 增持 0884.HK 旭辉控股集团 0.67 0.91 0.78 0.7 0.9 69 104 -31% 增持 1918.HK 融创中国 4.01 -8.27 -5.16 -0.5 -0.8 219 54 0% 增持 0817.HK 中国金茂 1.21 0.37 0.16 3.3 7.6 161 133 -18% 增持 3900.HK 绿城中国 8.68 1.30 1.02 6.7 8.5 220 25 -13% 增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 行业月报 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（