房地产行业研究周报：二手房复苏到什么程度了？

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2023 年 04 月 17 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 刘清海 分析师 SAC 执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:购物中心近年来出租率有何变化？——REITs 周报》 2023-04-15 2 《房地产-行业点评:从去杠杆到稳杠杆——3 月社融及居民信贷数据点评》 2023-04-12 3 《房地产-行业研究周报:如何看待地 产行情的持续性？》 2023-04-09 行业走势图 二手房复苏到什么程度了？ 行业追踪（2023.4.8-2023.4.14） 近期二手房市场景气度显著上行。通过对二手房成交数据的监测分析，我们发现： 1）2 月以来，二手房成交大幅改善，2、3、4 月单月同比增幅均超 8 成。2）截至 Q1 末，典型城市二手房累计成交规模已超过 21 年的历史高点，且超过 22、20 年 6 成以上。3）对比新房，23 年以来新房成交规模较 22 年有个位数小幅增长，二手房复苏力度明显更强，二手累计同比增速高出新房超 50pct。 春节后二手房市场持续复苏，4 月受清明假期影响周度环比虽有回落，但同比仍在高位。一季度我们监测的 18 城二手房销售面积累计同比+59%，2 月、1 月末分别为+37%、-16%。3 月单月，18 城二手房单月同比+91%，2 月、1 月末分别为 126%、-16%。4 月前 14 天，18 城二手房月度同比+83%，较 3 月单月同比+91%略有回调，但成交规模仍处历史相对高点。 二手房改善力度明显更强，看好二季度热度持续性。对比新房市场，截止 4 月 14日，60 城新房销售面积 4 月单月同比+27%，增速较 3 月小幅回落。同期，二手房单月同比+83%，高于新房约 56pct。对比 1 月末，二手房累计增速改善幅度达78pct，新房改善幅度为 45pct，二手房修复幅度明显更强，我们认为或与 1）二手房利好政策持续落地；2）热点区域新房供给有限，推高二手房热度；3）新房推盘节奏调整造成销售波动等因素有关。展望二季度，我们认为高能级城市带动下二手房市场热度有望延续，新房市场的短期调整或也将催化二手行情维持高位。 北京 Q1 二手房同比增幅约两成，4 月置业节奏略有放缓。截止 23 年 4 月 14日，北京二手房销售面积累计同比+19%，较 3、2、1 月末分别-2、+4、+49pct；4 月单月二手房同比+8%，较 3、2、1 月分别-20、-73、+37pct。3月，北京新房、二手房市场均呈现较高热度，成交规模接近 21 年的历史高位。年初至今，二手累计增速与新房基本持平，4 月单月二手房增速表现暂时低于新房。 深圳二手市场活跃度显著回升，3 月单月同比超 250%。截止 23 年 4 月 14 日，深 圳 二 手 房 销售 面 积 累 计同 比 +90% ， 较 3 、2 、 1 月 末 分 别 -2 、 +56 、+114pct；4 月单月二手房同比+79%，较 3、2、1 月分别-177、-86、+104pct。3 月“小阳春”行情下，二手市场活跃度明显提升，但从成交规模 20年历史高点仍有距离。对比新房来看，年初至今，深圳二手房累计增速高于新房94pct，二手房 4 月单月增速仍高于新房 119pct。 4 月新房成交同比增幅接近 3 成，二手房同比增幅接近 8 成 新房市场本周成交 439 万平，月度同比+27.99%，相较上月下降 7.70pct；累计库存 11591 万平，二线去化加速，一线去化放缓，三线及以下速度持平。二手房市场本周成交 249 万平，月度同比+78.66%，相较上月下降 12.04pct。本周全国土地成交建筑面积 1795 万平，滚动 12 周同比+1.00%，较前期下降 2.54pct；土地成交金额达 162 亿元，滚动 12 周同比-13.07%，较前期下降 2.42pct；平均溢价率为 6.75%，滚动 12 周同比+0.13pct。 本周申万房地产指数-0.29%，较上周下跌 4.93pct，涨幅排名 12/31，领先沪深300 指数 0.47pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数+3.08%，较上周提升3.00pct，涨幅排序 5/11，领先恒生指数 2.55pct；克而瑞内房股领先指数为6.02%，较上周提升 8.22pct。 投资建议：我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于 2023 年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。我们看好认知差和剪刀差推动下地产板块跑出相对收益，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口，选股思路围绕以下 4 个维度：①二手房标的、②销售复苏、③信用修复、④格局优化，具体包括：1) 二手房中介标的，建议关注我爱我家、贝壳-W；2) 行业销售复苏，建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团；3) 优质民企信用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；4）区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份。 风险提示：1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2)信用修复、格局优化及行业复苏不及预期；3)宏观环境变化或对行业及公司运行产生影响 -28%-23%-18%-13%-8%-3%2%7%2022-042022-082022-12房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：二手房复苏到什么程度了？ ................................................................................... 3 2. 政策与成交概览 ........................................................................................................................... 11 2.1. 政策梳理 ........................................................................................................................................... 11 2.2. 新房市场 ........................................................................................................................................... 11 2