房地产行业研究报告：六月销售不温不火，低基数效应红利完结

1 1 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 六月销售不温不火，低基数效应红利完结 报告内容 内房六月销售不溫不火。百强房企上半年全口径销售总额约 34,563 亿元，同比下跌0.4%，前值（1-5 月）为上升 8.2%，由升转跌；权益销售总额 24,368 亿元，同比上升 0.1%；操盘口径销售 30,620 亿元，同比上升 0.2%。累计销售同比增速由正转负，六月销售同比下跌 27.6%，比三、四、五月的 28.7%、30.4%及 5.8%有所下降。然而，六月销售环比销售上升 9.5%至 6015 亿元，与过去 18 个月的平均值相若。反映销售情况虽然没有改善，但也没有出现恶化，只是去年 3-5 月受疫控影响而衍生出的低基数效应所带来的增长红利经已消耗完毕而已，整体行情不温不火。上半年销售面积（操盘口径）累计同比下降 12.6%，跌幅有所扩大，同期的销售金额同比上升 0.2%，销售金额上升但销量下降，反映销售结构向高能级城市和高端产品的倾斜。 民企跌幅扩大。主流房企中销售表现较佳的房企包括越秀、华发、建发、华润、招蛇、滨江、中铁建、中海等，累计销售同比增幅 30%或以上，主要以国企为主，增幅较高的房企名单基本与上月一致。民企以滨江、龙湖表现较为优秀，同比增长分别为 35.4%及 14.7%。头部房企如中海、万科、建发、龙湖，六月销售环比保持正增长，销情较为稳定，值得关注。其他主流民企，如融创、世茂、碧桂园、新城、旭辉等，同比跌幅仍然在 30%以上，而且跌幅有所扩大。投资买地方面，百强上半年累积投资额约 6,952 亿元，同比下降 8.7%，跌幅比 1-5 月有所扩大。国企投资占总买地金额估算超过 70%，其中，投资排名以金额计算，靠前的主流房企包括华润、万科、中海、滨江、保利、建发、招蛇、绿城、越秀、中铁建、金茂等，除了滨江之外，基本都是国企背景。 成交依然疲弱。根据同花顺金融统计数据，上半年 30 大中城市的商品房累计成交套数及面积约 792,250 套及 8,000 万平米，同比上升 35.2%及 25.9%，增速在放缓当中。六月成交套数及面积平均年周约 30,425 套及 299 万平米，同比下降 4.5%及15.0%，环比五月上升 7.2%及 4.7%。成交数据所显示的情况大致与百强房企销售互相呼应，环比情况保持平稳，但去年六月的小高峰情况，在 2023 年就没有出现。此外，参考融资数据，居民户中长期贷款在今年三月出现高峰以后，四、五月明显出现退潮，反映市场购房信心依然不足，现时「因城施策」的利好政策措施之效果的边际效益下降。 期待大招出台。地产销售仍处于半温不火的局面，主要为宏观条件所限制。根据人行发报的第二季度城镇储户问卷调查报告中，居民收入感受指数为 49.7%，比上季下降 1.0 个百分点；就业感受指数为 37.6%，比上季下降 2.3 个百分点；未来三个月准备增加支出的项目时，居民选择比例中，购房和大额商品的占比分别为 16.2%及 17.7%，比首季度回落 1.3 及 1.2 个个百分点。宏观环境不佳，市场憧憬有大招出台，然而，从央行货币政策委员第二季度例会对地产的表述缺乏新意，早前 5 年期 LPR 下降幅度也没有超过 1 年期，反映管理层在地产的支持力度上，暂时还没有加大。期待 7 月底中央政治局会议中所释放的信号。 风险提示：i) 地产销售复苏的不确定性；ii）资本市场态度审慎 Tabl e_Title 2023 年 7 月 4 日 房地产行业研究报告 Tabl e_BaseInfo 房地产行业策略 证券研究报告 关注股份 华润置地 (1109.HK) 中國海外 (688.HK) 中海物业 (2669.HK) 华润万象 (1209.HK) 股价表现 地产板块 物管板块 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟 行业分析师 +852–2213-1402 stevewong@eif.com.hk 0.500.600.700.800.901.001.101.201.3012-2201-2302-2303-2304-2305-2306-23地產板塊恒指相对股价及恒指相对走势0.500.600.700.800.901.001.101.201.3012-2201-2302-2303-2304-2305-2306-23物业板块恒指相对股价及恒指相对走势31/12 年结 代码 股价 目标价 评级 2022 2023 2024 2022 2023 2024 2022 2023 2024 市盈率 市盈率 市盈率 市净率 市净率 市净率 周息率 周息率 周息率 每股港元 每股港元 倍 倍 倍 倍 倍 倍 % % % 华润置地 1109.HK 34.00 不適用 未評級 8.4 7.8 7.1 0.88 0.86 0.79 4.4% 4.6% 5.0% 中國海外 688.HK 17.18 不適用 未評級 7.6 5.6 5.1 0.50 0.46 0.44 7.2% 5.2% 5.7% 中海物业 2669.HK 8.02 11.00 买入 19.2 15.1 11.9 6.78 4.90 3.71 1.6% 2.0% 2.5% 华润万象 1209.HK 39.10 不適用 未評級 37.8 28.6 22.6 5.85 4.80 4.16 1.2% 1.4% 1.8% Z Z 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 2 房地产行业/行业策略 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图 1：50 大房企全口径销售金额（克而瑞排名） 图 2：50 大房企权益销售金额（克而瑞排名） 全口径 公司名称 2023 年 2022 年 同比 排名 1-6 月 1-6 月 增长 亿元 亿元 % 1 保利发展 2,366 2,102 12.6% 2 万科地产 2,018 2,096 -3.7% 3 中海地产 1,785 1,375 29.8% 4 华润置地 1,702 1,210 40.7% 5 招商蛇口 1,664 1,188 40.0% 6 碧桂园 1,609 2,470 -34.9% 7 龙湖集团 985 859 14.7% 8 绿城中国 983 850 15.5% 9 建发房产 953 620 53.7% 10 滨江集团 926 684 35.4% 11 中国金茂 860 699 23.0% 12 金地集团 858 1,006 -14.7% 13 越秀地产 825 482 71.2% 14 华发股份 769 494 55.8% 15 绿地控股 620 684 -9.4% 16 中国铁建 522 398 31.1% 17 融创中国 520 1,127 -53.9% 18 新城控股 424 650 -34.8% 19 旭辉集团 419 631 -33.6% 20 卓越集团 407 332 22.8% 21 美的置业 405 401 1.0% 22 中交房地产 389 255 52.2% 23 中国恒大 382 2