房地产行业：百强开发商2023年上半年销售额同比转跌

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com交银国际研究消息快报 2023 年 7 月 3 日房地产行业百强开发商 2023 年上半年销售额同比转跌6 月百强开发商销售环比上升 9.5%：根据克而瑞的初步数据，在传统推盘高峰的季节性因素带动下，6 月中国前百开发商合同销售额（全口径）由5 月 5,492 亿元（人民币，下同）环比上升 9.5%至 6,015 亿元。2023 年 6月销售总面积约达 3,235 万平方米，环比上升 9.6%。但 2023 年上半年总合同销售额同比转下跌0.4%至34,563亿元（2022年上半年：34,706亿元），而今年首五月总合同销售额同比升幅为 8.2%。自 2 季度以来，房地产市场和置业情绪有所降温，而 6 月份市场活跃度延续回落态势。展望未来，我们预计三四线以及内陆城市销售较慢的情况将在 3 季度持续，拉长整体销售恢复的时间表，而全年销售额在去年下半年低基数下或有机会实现小幅增长。26 家上市开发商的 6 月销售额环比上升 0.8%，同比跌 33.1%：我们跟踪的26 家主要上市开发商 6 月销售额环比上升 0.8%，主要是由销售面积增加（环比+4%）带动，而均价则有所下跌（环比-3%），差于整体市场表现。当中只有八家开发商在 6 月实现了环比正增长，而主要国企表现相对领先，当中包括建发房产（+20%）、绿城（+17%）、中骏（+17%）和中海（+12%）。与去年 6 月相比，6 月销售额同比跌 33.1%，只有建发房产（+13%）实现了同比正增长，而国企/民企同比跌幅大致分别为 10-30%/ 35-70%。国企市占率扩大至约 70%：在前十开发商中，国企的数量维持八 家，仅剩两家民企—碧桂园和龙湖地产，但碧桂园排名从 5 月的第 5 位跌到第 6 位（2022 年排名第 1 位）。在前 50 的房企中，上半年国企合同销售额的市占率进一步扩大至 69.7%（前四/五月：68.3%/68.1%），比 2022/21 年的62.1%/43.5%有大幅的提升。我们预计在民企在 2023 年下半年推出更多的现楼销售后可拿回部份市场份额，但我们相信国企在拥有更多的土地、销售及融资资源的情况下，2023-25 年仍然主导房地产市场的销售。投资启示：我们预计在销售动力持续减慢下，后续政策会发力需求端，以进一步支持刚性需求以及提振改善性需求购房者的购买力。国企开发商在过去 12 个月因拿地更积极而拥有更多的可售资源，加上买家的偏好，我们预计它们更能抓住购买力。因此，我们建议投资者关注销售业绩较好且融资成本较低的国企，包括越秀（123 HK/买入）和华润置地（1109 HK/买入）。谢骐聪, CFA, FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852) 3766 18152023 年 7 月 3 日房地产行业下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com2图表 1: 2023 年 6 月主要开发商的合同销售——合同销售额 (十亿人民币)——————销售面积 (千平方米) —————销售均价 (人民币每平方米) ——公司名称股票代码23 年 6 月环比 (%)同比 (%)23 年 6 月环比 (%)同比 (%)23 年 6 月环比 (%)同比 (%)保利发展600048 SH41.02%-20%2,6966%-50%15,208-3%62%万科地产2202 HK35.911%-15%2,33617%-9%15,381-5%-7%中海地产1109 HK32.212%-22%1,23043%-24%26,163-21%3%招商蛇口688 HK29.410%-29%1,22044%-33%24,098-23%6%华润置地001979 SZ26.7-15%-33%1,012-8%-47%26,374-8%28%碧桂园2007 HK21.0-9%-54%2,601-9%-52%8,0740%-4%建发房产960 HK17.720%13%66711%-15%26,5528%33%龙湖集团1908 HK16.310%-31%9337%-34%17,4493%4%绿城中国817 HK15.517%-40%56413%-38%27,5184%-3%中国金茂3900 HK13.1-7%-31%642-13%-41%20,4676%17%越秀地产123 HK13.0-1%-4%4196%-35%31,026-7%46%融创中国1918 HK7.1-7%-50%502-6%-55%14,1430%12%新城控股884 HK6.6-3%-51%8739%-32%7,537-11%-29%旭辉集团1030 HK5.5-23%-60%380-26%-53%14,3425%-14%美的置业3990 HK5.1-14%-38%391-19%-36%12,9416%-4%世茂集团119 HK4.25%-56%2877%-52%14,704-1%-7%保利置业813 HK3.9-25%-40%160-27%-50%24,3753%20%中骏集团3383 HK3.317%-59%24835%-68%13,306-13%27%雅居乐1238 HK3.1-9%-36%2498%-35%12,369-16%-1%宝龙地产1966 HK2.6-15%-38%169-13%-42%15,385-2%6%龙光集团3380 HK2.0-21%-34%121-24%-67%16,2815%101%禹洲集团1813 HK2.0-17%-39%121-22%89%16,1167%-68%合景泰富1628 HK1.7-29%-58%93-29%-12%18,2801%-52%富力地产2777 HK1.3-21%-65%111-36%-60%11,98223%-13%建业集团1233 HK1.1-5%-46%1942%-40%5,670-7%-10%时代中国832 HK1.1-26%-89%71-11%-88%14,789-17%-10%平均1%-33%4%-42%-3%15%资料来源：克而瑞、交银国际2023 年 7 月 3 日房地产行业下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com3图表 2：主要开发商 2023 年前六月合同销售额合同销售额 (十亿人民币)销售面积 (千平方米)销售均价公司名称股票代码23 年首六月22 年首六月同比 (%)23 年首六月22 年首六月同比 (%)23 年首六月22 年首六月同比 (%)保利发展600048 SH236.6210.213%13,839 15,570 -11%17,097 13,500 27%万科地产2202 HK201.8209.6-4%10,233 12,233 -16%19,720 17,135 15%中海地产688 HK178.5137.530%6,855 6,