“新复苏追踪”系列四：房地产新发展模式会是什么样

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] 2023.07.12 房地产新发展模式会是什么样 ——“新复苏追踪”系列四 [Table_Guide] 本报告导读： 房地产“高杠杆、高负债、高周转”模式难以为继之后，新发展模式有望逐渐清晰，为市场预期带来更多确定性因素。尽管新发展模式的细节尚未明确，但推动高能级城市地产更新投资、然后作为保障性租赁住房可能是构成之一。我们初步测算能够至少带来 2 万亿的投资体量，上限接近 13 万亿，并间接带动最多 7000 亿左右的家电消费。 摘要： [Table_Summary]  房地产“新发展模式”提出于 2021 年底，要求“多主体供给、多渠道保障、租购并举”。预计未来地产新发展模式会逐渐清晰，为稳定市场预期带来更多确定性因素。  尽管新发展模式的细节尚未有定论，但从官方文件和会议中的表述来看，保障性租赁住房建设可能是新发展模式的构成之一： 1）从发达经济体房地产经验来看，新加坡“强保障”（政府主导建设的“组屋”模式）和德国“重租赁”（保护租户）有较大借鉴意义。 2）我国逐渐形成了主要由公租房（面向低收入困难群体）、保障性租赁住房（面向城市新青年）和共有产权房（面向有一定经济实力的中低收入群体）构成的住房保障体系。  我国一线和部分二线城市已经进入存量房时代，发展保障性租赁住房是未来保障房建设体系的重点，目前各地实践中主要有三种模式： 1）按照正常拿地、建设、出租的流程，地价给予打折，主要由地方国企来建设。上海这一模式走在全国前列；但对地方房企建设运营能力要求较高，可能只适用于一二线城市。 2）地方政府回购滞销的商品房，改造后作为保障性租赁住房。主要集中在商品房销售困难的城市，包括三四线城市和一二线城市的非核心区域。 3）城中村回收后进行装修提升，统一出租。近期深圳政策力度较大，但沟通协调成本较高，推进速度可能较慢。  新发展模式下，高能级城市的地产更新投资将渐居主导： 1）房地产大周期退潮，无论从城镇化率提升还是从人均居住面积增长来看，增量地产投资需求增长空间有限；随着人口向高能级城市集中，一二线城市普遍老旧的住房条件为地产更新投资带来空间。 2）与过去集中在低能级城市的棚户区改造不同，高能级城市更新投资体量弹性更大，小到旧房改造（“住房养老金”制度），大到城中村拆除重建，均属于该范畴，更新后的住房作为保障房出租，从而大幅提高保障性租赁住房的供给。 2）根据我们的测算，一二线城市地产更新投资规模至少 2 万亿，上限接近 13 万亿，并间接带动最多 7000 亿的家电消费；若分 10 年实施，每年有望带动 1 万亿以上的投资和消费需求。  风险提示：房地产市场复苏不及预期。测算涉及较多假设条件，结论可能与实际情况有差异。 [Table_Author] 报告作者 董琦(分析师) 021-38674711 dongqi020832@gtjas.com 证书编号 S0880520110001 黄汝南(研究助理) 010-83939779 huangrunan@gtjas.com 证书编号 S0880121080006 [Table_Report] 相关报告 短期企稳的概率在加大 2023.07.12 流动性较 6 月小幅收敛，但依旧宽松 2023.07.07 资产负债表循环的本质 2023.06.29 中日不一样——两类净储蓄的堰塞湖 2023.06.29 政策预期升温下的 6 月经济 2023.06.26 专题研究 宏观研究 宏观研究 证券研究报告 p1521660 专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 15 目 录 1. 房地产新发展模式的来龙去脉............................................................... 3 2. 保障性租赁住房是新发展模式的构成之一 ......................................... 4 2.1. “强保障、重租赁”：发达经济体房地产发展的经验 ........................4 2.2. 我国保障性住房体系逐渐完善 ............................................................6 2.3. 保障性租赁住房建设进入快车道 ........................................................7 3. 新发展模式下，地产更新投资将居于主导 ....................................... 10 3.1. 地产投资重心转向高能级城市 ..........................................................10 3.2. 一二线城市更新投资体量有多大？ ..................................................12 4. 风险提示 ................................................................................................... 14 p2 专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 15 6 月以来，市场对政策的预期不断升温，针对需求侧的促消费、扩投资以及针对供给侧的货币财政政策降成本政策都在密集落地。但当前房地产政策作为稳预期最重要的一环落地较少，特别是市场对什么是房地产新发展模式没有一致的预期。7 月 7 日经济日报发表“金观平”文章《楼市政策应强化中长期调节》，提到“楼市调控纪要着眼当前，更要兼顾长远”，并强调“政策稳，预期才能稳；预期稳，市场才能稳”。 我们认为，未来房地产新发展模式的细节会逐渐清晰，这将对稳定市场预期、提振对中国经济中长期发展的信心起到重要作用。 1. 房地产新发展模式的来龙去脉 房地产“新发展模式”于 2021 年底提出，彼时“三道红线”与“预售资金监管”已经落地近一年时间，旧的“三高”（高杠杆、高负债、高周转）模式得到明显遏制。2021 年的中央经济工作会议首提在房地产领域要“探索新的发展模式”，此后“房地产新发展模式”不断见诸于各类会议和文件。例如，22 年底的中央经济工作会议提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，23 年 4 月政治局会议提出“推动建立房地产业发展新模式”。 目前“新发展模式”的细节表述较少，市场对此的预期不清晰。从官方文件来看，总的要求是“多主体供给、多渠道保障、租购并举”；但具体细节——如何实施、由谁实施、钱从哪里来等问题尚未明确。 p3 专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分