华发股份投资开发模式解读

华发股份投资开发模式解读2018年7月陈舒华发股份产品策略介绍华发股份投资策略与开发模式介绍华发股份发展战略简介调研案例分析结论与启示PART 1华发股份发展战略简介公司简介珠海华发实业股份有限公司（简称华发股份）成立于1992年， 1994年取得国家一级房地产开发资质，2004年成为房地产上市公司。华发股份积极实施“立足珠海，面向全国”的发展战略，布局五大区，形成了以住宅为主业，商业和新兴产业同步前行的“1+2”发展格局，并加快向全国知名的综合性地产企业跨越。图：华发股份项目分布华南区域华中区域华东区域山东区域北方区域•坚持“立足珠海、面向全国”的发展战略，积极推进全国化战略，打造华南区域、华中区域、华东区域、山东区域和北方区域五大区•以珠海为公司战略大本营，上海、广州、武汉等一线城市及重点二线城市为公司战略发展方向•公司业务范围主要集中在珠海、上海、广州、武汉、苏州、南宁、中山、威海、包头、沈阳、大连等数据来源：Wind、公司年度报告、同策咨询研究院表：截止2017年12月31日华发股份十大股东持股比例股东名称持股数量（单位：股）占总股本比例（单位：%）珠海华发集团有限公司512,379,08324.19中央汇金资产管理有限公司66,237,1203.13中国证券金融股份有限公司56,957,1872.69珠海华发综合发展有限公司47,430,6052.24全国社保基金——四组合42,816,4392.02广东恒健资本管理有限公司37,655,4101.78国华人寿保险股份有限公司-万能三号26,449,021.25珠海华发汽车销售有限公司21,723,3431.03珠海华发物业管理服务有限公司21,723,3221.03安邦资管-招商银行-安邦资产-共赢3号集合资产管理产品21,193,5551.00合计854,565,07640.36珠海华发集团有限公司作为第一大股东，其实际控制人是珠海市国资委国企背景华发股份第一大股东为珠海华发集团有限公司，其通过直接与间接的方式，所持股份占总股本的24.49%，而珠海华发集团有限公司背后的控股人为珠海市国资委。由此可见，华发股份是一家由国家背后控股的国有企业，这对企业在拿地方面有很大的帮助。珠海市人民政府国有资产监督管理委员会珠海华发集团有限公司珠海华发汽车销售有限公司珠海华发综合发展有限公司珠海华发物业管理服务有限公司珠海华发实业股份有限公司100%100%100%100%24.19%2.24%1.03%1.03%图：华发股份实际控股人市国资委华发集团城市运营业务板块房产开发业务板块金融产业业务板块产业投资业务板块综合配套业务板块海外业务板块城市运营控股公司华发实业股份公司珠海金控公司珠海科创投公司力合股份公司商贸控股公司现代服务投资控股公司特拉维夫公司美国公司澳门公司香港公司图：华发集团架构数据来源：公司年度报告、同策咨询研究院企业理念华发股份始终坚持诚信经营的方针，秉承“建筑理想家”、“越完美越追求完美”的宗旨和信念，坚持“诚信、品质、服务”的经营方针，勇于开拓，锐意创新，成功打造了一系列房地产精品项目，多个项目获得国家、省、市各项殊荣。指导思想• 按现代企业制度要求，实现对企业经营管理机制的重建；• 按市场原则，重点开发具有特色，并符合市场发展方向的优质楼盘，扩大品牌知名度和影响力；• 以效益为中心，形成科学合理的产品结构和开发结构，确保收入的均衡性；• 以资本运作为辅助，拓展公司收入来源，提高公司整体盈利能力和水平，为公司竞争实力的提高和持续发展奠定基础。经营目标• 开发能力和市场份额显著提高，品牌优势进一步扩大，形成独具特色的核心竞争力；• 盈利能力进一步增强，建立起完善的开发管理模式和经营管理体制，并形成均衡合理的盈利模式；• 通过资本运作，拓宽融资渠道，为扩大规模提供有力支撑。图：华发股份企业文化组织架构内部稽核室财务管理部人力资源中心投资拓展部资金管理部股权投资管理中心证券与投资者关系管理部市场营销管理中心设计管理中心产品研发中心法律事务部总裁办公室战略研究部运营管理部工程管理中心安全生产办公室成本管理部招标及采购管理部战略委员会薪酬与考核委员会提名委员会审计委员会董事局股东大会经营班子商业经营公司商用房产公司会所管理公司文传公司园林公司华宜公司营销公司设计公司华发景龙公司城市更新公司香港公司澳门公司美国公司广州区域上海区域珠海区域沈阳区域监事会董事局秘书处图：华发股份组织架构为深入推进公司发展战略，提高公司管控效率，优化管理流程，2017年5月华发股份对组织架构进行调整，明确责权体系，使上下衔接更为紧密，工作推进更为高效。1980 - 2000• 1980年，华发集团前身珠海经济特区发展公司房地产经理部成立。• 1992年，珠海华发实业股份有限公司成立• 1994年，华发股份取得国家一级房地产开发资质2012 - 2015• 2013年，进军商业地产• 同年，以19.39亿元竞得珠海唐家湾地块，成为地王• 2014年1月，以29亿元拿下广州荔湾区“单价地王”• 同年9月，以23.7亿元拿下上海浦东张江地块，溢价率达89.9%，刷新该地区楼面价纪录• 2015年，开拓新兴产业业务• 同年6月3日，与华润联合以87.95亿竞得上海闸北地块，成为上海新的总价地王• 同年6月30日，以楼面价达13388元/平、总价40.05亿元拿下武汉二七滨海地块，成武汉新地王起步创业期全国化发展期多元成长期转型扩张期• 2002年，华发冠名之作“华发新城”启动开发• 2004年，华发股份在沪市挂牌上市• 2006年，以26．2亿元拍得珠海“新地王”• 2008年，集团正式更名为“珠海华发集团有限公司”，公司性质变为国有独资企业• 同年，内蒙古包头项目启动，并布局辽宁大连，正式开始全国化战略• 2009年，以24.7亿元拍得地块，布局广西南宁市• 2012年，竞得广州一地块，此时已入主10城，开始稳步实施“立足珠海、面向全国”战略。2000 - 20122015 - 2020• 2016年，华发股份召开品牌发布会，携华发四季、华发公馆、静安府等四大项目及优+生活体系，惊艳亮相• 同年，华发股份公司债评级上调至“AA+”• 2017年，升级优化优+产品化体系，建立产品线开发模式主要发展历程公司发展战略作为华发集团房地产开发业务的平台，华发股份在不断根据市场和行业的变化来更新发展战略。2018年是华发股份未来三年战略规划的开局之年，将致力于提高销售业绩、增加土地储备、推动战略转型三个工作重点，抓住“粤港澳大湾区”建设的新机遇，着力强化资金、管理、人才三大核心支撑，积极拓展租赁市场，全力推进各项工作再上新台阶。•结合粤港澳大湾区、一带一路等国家战略，积极研究探索养老地产、物流地产、工业地产、长租公寓以及产业地产等新业务。•提升商管公司自身专业能力，提高效益产出，树立商业品牌，打造珠三角西岸商业领头羊形象。•加快提升新兴产业。华发景龙加快拓展全国市场，扩大定制精装销售覆盖率，提升服务质量；华发中建丰富产品线，拓展体系外市场；股权投资要布局好项目，形成新收益。•深化职能公司的发展潜力。提升设计公司业务能力，满足公司业务快增、项目快推的需要；做大做强营销公