房地产行业周报：雅居乐及碧桂园发半年业绩预警；港7月住宅买卖减少

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 交银国际研究 行业更新2023 年 8 月 3 日雅居乐及碧桂园发半年业绩预警；港 7 月住宅买卖减少内地房地产雅居乐及碧桂园料上半年录得综合净亏损。由于房地产行业销售下行导致物业销售下降，加上汇兑损失，雅居乐预计 2023 年上半年可能录得未经审核综合净亏损（2022 上半年：净利润 33.54 亿元人民币），当中外汇亏损约 8-10 亿元。另外，碧桂园预期 2023 年上半年可能录得净亏损，主要是由于房地产行业销售下行导致结转毛利率下降、物业项目减值增加以及净汇兑损失所致（2022 上半年：净利润约 19.1 亿元，股东应占核心净利润约 49.1 亿元）。7 月百强开发商销售额跌幅扩大。根据克尔瑞的初步数据，7 月中国前百开发商合同销售额环比下跌 36.6%至 3,810 亿元，前七个月合同销售总额同比下跌 5.9%至 38,373 亿元。我们跟踪的 26 家主要上市开发商 7 月销售额环比下跌 33.9%，环比全线下跌。前 50 房企中，前七个月国企合同销售额市占率进一步扩大至 70.1%（上半年：69.7%）。建业集团发布 2023 年上半年经营数据。销售额 231.25 亿元，河南市场占有率持续第一；交付数量 4.32 万套，交付面积 535.3 万平方米；在建工程30.8 万套、4,155 万平方米。另外，中原建业新增合约项目 40 个、523.8万平方米，新增合约建筑面积同比增长 369.1%。建业物业总在管面积 1.68亿平方米，新增在管面积 1098 万平方米。世茂集团补发财报后达指引复牌。世茂集团发布了三份延迟的财务报告，在停牌长达约 16 个月后于 7 月 31 日恢复交易。2022 年收入约 630.40 亿元，同比下降约 41.5%，股东应占核心业务亏损约为 128.25 亿元。2022 年底现金余额减少至 337 亿元，扣除预售监管资金后现金短债比为 0.03。绿城管理上半年收入增 23.1%至 15.49 亿。毛利为 8.06 亿元，同比上升27.0%，而毛利率为 52.0%，同比提升 1.6 个百分点。归属于绿城管理股东的净利润同比增长 31.3%至 4.74 亿元。截至 2023 年 6 月 30 日，绿城管理代建项目总建筑面积 1.14 亿平方米，同比增长 20.4%。2023 年上半年，新拓代建项目的合约总建筑面积达 17.3 百万平方米，同比增长约 30.6%，新拓代建项目代建费预估 51.2 亿元，同比增长约 26.3%。8 月初至今新房成交量跌势收窄：截至 8 月 2 日，10 城/30 城月初至今新房成交量环比转升 58.5%/46.6%，与去年同期相比则下跌约 21.2%/20.0%。估值概要 资料来源：FactSet、交银国际预测 *截至 2023 年 8 月 3 日行业一周表现 指数 环比 % 年初 至今 % 恒生指数 19,421-1.1 0.8 香港房地产 4,777-3.6 -6.4 资产净值折让(%) -60.0-1.4ppt香港同业拆借利率 (1 周, %) 5.32香港同业拆借利率 (1 月, %) 5.36 国企指数 6,652-0.3 2.1 内地房地产 17,940-0.5 -9.7 资产净值折让(%) -79.9-0.4ppt上海同业拆借利率 (1 周, %) 1.67上海同业拆借利率 (1 月, %) 2.03 资料来源﹕彭博、交银国际预测 房地产周报公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率---- 股息率FY23EFY24E FY23E FY24E FY23E FY24EFY23E(当地货币) (当地货币) (报表货币) (报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%)新鸿基地产16 HK买入127.6096.0010.07810.8479.58.90.450.445.0华润置地1109 HK买入42.8235.153.7894.1448.57.80.880.824.3越秀地产123 HK买入11.4810.521.1281.2098.68.00.670.705.2碧桂园服务6098 HK买入18.509.661.5411.6045.85.50.740.684.3旭辉控股集团884 HK买入3.300.760.7090.8651.00.80.130.1135.5恒基地产12 HK中性27.8023.002.2652.75710.28.30.340.337.9领展房托823 HK中性52.0042.302.7062.65715.615.90.570.576.2平均8.57.90.540.529.8谢骐聪, CFA, FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852) 3766 18152023 年 8 月 3 日房地产周报 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 2香港房地产香港 7 月住宅楼宇买卖合约同比减少 16.5%。土地注册处公布，7 月送交该处注册的所有种类楼宇买卖合约共 4,426 份，按月下跌 7.3%，按年亦下跌11.4%；楼宇买卖合约总值330亿港元，按月下跌16.9%，按年下跌21.4%。住宅楼宇买卖合约占 3,065 份，按月减少 15.2%，按年减少 16.5%；住宅楼宇买卖合约总值 266 亿港元，按月下跌 20.9%，按年下跌 21.5%。香港最新公屋平均轮候时间维持 5.3 年。房委会公布，截至今年 6 月底，最新公屋平均轮候时间为 5.3 年，长者 1 人申请者的平均轮候时间为 3.9年，数字均与 3 月底相同。今年第 1 季获编配入住公屋的一般申请约有2,300 宗，当中获编配的长者 1 人申请约 510 宗，另外同一季度获编配的配额及计分制下的非长者一人申请约为 450 宗。香港发展局正构思以「地花」模式招标土地。发展局表示正构思以「地花」模式，将未平整的土地推出招标，以加快推出多层工厦用地，又不排除以绿化地安置受发展影响的棕地作业者。以往一般完成土地平整才推出招标，「地花」概念是将已确定土地用途，但未完成平整的用地提早招标，让投资者提早入场。当政府进行土地平整时，投资者同步进行设计和融资等前期工作，待土地到位后，就可马上展开建筑工程，预料多层工厦及新田科技城用地可率先采用「地花」模式招标。旭辉集团主席减价放售香港洋房。据媒体报导，旭辉集团董事局主席林中及相关人士近日调低赤柱多幢洋房售价，涉及舂磡角道及海天径共 5 座独立屋，叫价下调约 16%，至约 16.59 亿港元，较逾 3 年前购入价低约8%，以总楼面逾 2.63 万平方英尺计，均价近 6.3 万港元。旭辉集团于2020 年 5 月公布，把上述 5 幢洋房出售予林中、林伟及林峰所持有的投资控股公司，总代价 18 亿港元。长实集团指终止出售波老道项目因息率升幅