房地产行业国开行会议及郑州政策点评：国开行表态积极服务城改，郑州等多地鼓励货币化安置

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2023 年 08 月 04 日 国开行表态积极服务城改，郑州等多地鼓励货币化安置 看好 ——国开行会议及郑州政策点评 相关研究 "低基数下销售同比大降，政策转向助力探底修复-2023 年 7 月房企销售数据点评" 2023 年 8 月 1 日 "政治局政策基调转向，住建部明确支持方向，城改政策密集推出-地产及物管行业周报（2023/07/22-2023/07/28）" 2023 年 7 月 30 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 邓力 A0230523050001 dengli@swsresearch.com 联系人 邓力 (8621)23297818× dengli@swsresearch.com 事件：  1）8 月 3 日，郑州市房管局、郑州市财政局等八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。  2）近日，国家开发银行在京召开 2023 年年中党建和经营工作座谈会。会议指出，上半年，全行人民币贷款新增完成年度计划的 71%。会议提到，积极服务推动超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。 点评：  国开行表态积极服务城中村改造，预计政府资金仍是本轮城改重要主体之一。近日国开行会议提到，积极服务推动超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。当年棚改资金来源是多渠道筹措、政府资金为主，如：2016 年棚改总投资 1.48 万亿，其中，国开行和农发行两大政策性银行贷款占比 84%（主要通过央行 PSL 和棚改专项贷款实现），中央补助资金占比 8%，地方安排资金及其他占比 8%，政策性银行贷款是 2016-18 年棚改的资金主力。资金循环主要路径为：央行->国开行（PSL）->地方政府（棚改专项贷款）->拆迁户（补偿款）->房企（销售回款）->政府（土地出让金），资金循环形成闭环。考虑到城中村改造的特点：多资金渠道、拆改兼具、节奏更慢、销售型经营型兼顾等，意味着城中村改造的资金来源会更加多元、资金循环相对更复杂，考虑到作为扩内需稳经济的重要工具，并且此次国开行会议提到，积极服务推动超大特大城市城中村改造，预计政府资金（国开行等政策性银行）仍将是本轮城中村改造的重要主体之一。  郑州等多地鼓励货币化安置，预计货币化安置或仍是本轮城改重要方向之一。8 月 3 日，郑州市房管局、郑州市财政局等八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。通知提到，落实“认房不认贷”政策，更大程度满足刚需和改善性住房需求，表明地方进一步落实需求端支持政策。通知提到，城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收，通过购买商品住房、发放安置房票等货币化为主的方式实施安置。未开工建设的安置房，原则上以货币化安置为主。此外，6 月 1 日，青岛市住建局等多部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中提到，鼓励各区（市）棚户区和城中村改造征收补偿货币化安置，试点房票制度；7 月 28 日，合肥市房地产工作专题会议提到，大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式，尽全力让市民在安置上更早更快更灵活；8 月 1 日，浙江省兰溪市发布《促进我市房地产业良性循环和健康发展的若干政策》，其中提到，货币化安置户买新房最高奖房款的 20%。我们认为，近期多地提及货币化安置，预计本轮城中村改造将是实物安置和货币化安置并举，并且货币化安置或是其中重要方向。  城改政策密集推出，高度定位和重要意义凸显，部分城市已公布的城市更新计划积极。近期城中村相关政策密集出台，表明本次城中村改造的高度定位和重要战略意义；城中村改造将是打造扩内需稳经济的重要举措，对一二线城市的房地产需求和优质供给将均有拉动作用，预计后续还会有更多细化执行政策落地。具体来看，部分城市已公布城市更新计划，其中，广州 2023 年计划推进 127 个城中村改造项目，固定投资额 983 亿元，全市城市更新投资额 2,000 亿元；上海 2023-25 年计划新启动 30 个城中村改造项目；深圳 2023 年计划推进 4.9 万套（间）城中村规模化品质化改造提升项目；青岛 2023 年计划城中村改造项目 85 个，计划完成投资 175 亿元；昆明 2023 年拟启动 44 个城中村改造；成都 2023年计划城中村改造 2,448 户；厦门 2023-25 年计划实现城中村现代化治理 108 个行政村治理全覆盖。值得注意的是，随着本次城中村改造工作部署电视电话会议召开，预计后续将有更多城市推出具体城市更新计划。  投资分析意见：国开行表态积极服务城改，郑州等多地鼓励货币化安置，维持“看好”评级。近期政治局会议中行业政策转向积极支持，央行、证监会、住建部等也接连确认支持方向，预计房地产行业供需两端政策将加速放松，其中尤其关注一二线城市政策放松以及城中村改造政策的加速落地，预计核心城市的销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科 A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：深圳：天健集团；广州：越秀地产、珠江股份；北京：城建发展、首开股份、京投发展；上海：城投控股、浦东金桥、中华企业。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。  风险提示：行业调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 13 页 简单金融 成就梦想 附：政策原文 郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市财政局、国家税务总局郑州市税务局、郑州市城乡建设局、郑州市自然资源和规划局、郑州市金融工作局、郑州市住房公积金管理中心、郑州市市场监督管理局 联合发布 《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》 各开发区管委会,各区县 (市)人民政府,各有关单位: 为贯彻落实党中央、国务院和省委省政府决策部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市政府研究，现将有关事宜通知如下: 一、支持青年人才在郑安居。毕业 3 年以内来郑新就业青年人才，凡即日起至 2023 年 12 月 31 日期间在郑首次购买新建商品住房并完成契税缴纳的（以购房合同网签时间为准），在享受原有青年人才购房补贴的基础上，由开发区、区县（市）再按照 100%的比例给予购房契税补贴。（责任单位：市财政局，各开发区、区县市人民政府） 二、实施多子女家庭购房补贴政策。符合国家生育政策生育二孩、三孩且子女未成年的家庭，凡即日起至 2023 年 12 月 31日期间在郑购买新建商品住房并完成契税缴纳的（以购房