房地产行业央行货币政策执行报告及南昌政策点评：央行、国开行表态支持城改，更多城市鼓励货币化安置

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2023 年 08 月 17 日 央行、国开行表态支持城改，更多城市鼓励货币化安置 看好 ——央行货币政策执行报告及南昌政策点评 相关研究 "投资销售双弱，政策仍待加码-房地产1-7 月月报" 2023 年 8 月 15 日 "7 月社融大幅下降，行业销售依然低迷-地产及物管行业周报（2023/08/05-2023/08/11）" 2023 年 8 月 13 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 事件：  1）8 月 17 日，央行发布 2023 年第二季度中国货币政策执行报告。报告指出，落实好“金融 16 条”，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，促进房地产市场平稳健康发展。  2）8 月 17 日，南昌市人民政府办公室关于印发促进我市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施的通知，其中提出推行货币化和“房票”安置方式。对未开工建设的安置房征收项目，被征收人可选择货币化、“房票”和实物安置方式，对选择“房票”购买新建商品房安置的予以奖励。 点评：  央行、国开行接连表态支持城中村改造，意味着中央资金支持和资金链条顺畅。8 月初，国开行会议提到，积极服务推动超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；8 月 17 日，央行指出加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。近期央行、国开行接连表态支持城中村改造，这将在 2 方面具有重要意义：1）中央在资金方面会支持城中村改造：市场此前预期本轮城中村改造更多资金来源于地方政府和社会资本，并认为上述两者资金来源并不宽裕而预判城中村改造推进或不及预期，但本次央行、国开行的积极表态则明确表明了中央在资金方面将支持城中村改造；2）城中村改造资金链条逐步顺畅：当年棚改资金循环主要路径为：央行->国开行（PSL）->地方政府（棚改专项贷款）->拆迁户（补偿款）->房企（销售回款）->政府（土地出让金），资金循环形成闭环，并且其中央行的 PSL 和国开行的棚改专项贷款最为关键，本次央行、国开行的积极表态也预示着城中村改造资金链条逐步顺畅，后续进一步资金配套政策值得期待。  近期 7 城接连表态鼓励推行货币化安置，预计货币化安置仍是本轮城改重要方式。6 月 1日，青岛市住建局等多部门提到，鼓励各区（市）棚户区和城中村改造征收补偿货币化安置，试点房票制度；7 月 28 日，合肥市房地产工作专题会议提到，大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式；7 月 31 日，南京规划资源局发布意见稿，明确征收集体土地涉及住宅房屋的补偿安置方式主要为货币补偿；8 月 1 日，浙江兰溪提到，货币化安置户买新房最高奖房款的 20%；8 月 3 日，郑州市房管局、郑州市财政局等八部门发布通知，提到城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收，通过购买商品住房、发放安置房票等货币化为主的方式实施安置，未开工建设的安置房，原则上以货币化安置为主；8 月 11 日，河南辉县鼓励在棚户区改造和城中村改造安置过程中，探索采取直接货币补偿、发放购房券、异地实物安置等方式。8 月 17 日，南昌政府通知，提出推行货币化和“房票”安置方式，对未开工建设的安置房征收项目，被征收人可选择货币化、“房票”和实物安置方式，对选择“房票”购买新建商品房安置的予以奖励。我们认为，近期南昌、郑州、南京等 7 城接连表态鼓励推行货币化安置，预计货币化安置仍是本轮城改重要方式。  投资分析意见：央行、国开行表态支持城改，更多城市鼓励货币化安置，维持“看好”评级。近期政治局会议中行业政策转向积极支持，央行、证监会、住建部等也接连确认支持方向，预计房地产供需两端政策将加速放松，其中关注一二线城市政策放松及城中村改造政策的加速落地，预计核心城市销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，并将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科 A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：深圳：天健集团；广州：越秀地产；北京：城建发展；上海：中华企业。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。  风险提示：行业调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 13 页 简单金融 成就梦想 附：政策原文 南昌市人民政府办公室关于印发促进我市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施的通知 为贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府决策部署，更好支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，根据《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的指导意见》（赣房商联〔2023〕2 号）要求，结合我市实际，现制定有关措施如下： 一、实行阶段性购房补贴。即日起至 2023 年 12 月 31 日期间在南昌地区购买新建商品房的（含非住宅，购房时间以购房合同网签备案时间为准），符合享受南昌“人才 10 条”购房补贴条件的人员，在完成契税缴纳后，由受益财政再给予 100%的契税补贴；其他购房人员在完成契税缴纳后，由受益财政给予 50%的契税补贴。（责任单位：市税务局、市财政局、市住建局、市人社局，各县区、各开发区、湾里管理局） 二、支持改善需求置换住房。自 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。（责任单位：市税务局、市财政局、市住建局，各县区、各开发区、湾里管理局） 三、推行二手房“带押过户”。简化抵押二手房交易程序，对符合相关条件的已抵押二手房可在未解除原抵押状态下交易过户，节约交易双方资金和时间成本。（责任单位：市自然资源规划局、市住建局、市金融办、中国人民银行南昌中心支行、国家金融监督管理总局江西监管局） 四、推行货币化和“房票”安置方式。对未开工建设的安置房征收项目，被征收人可选择货币化、“房票”和实物安置方式，对选择“房票”购买新建商品房安置的予以奖励。（责任单位：市住建局、市自然资源规划局、市财政局