越秀服务(6626.HK)业绩增长稳健，首次中期派息

敬请参阅最后一页特别声明 1 业绩简评 2023 年 8 月 22 日，公司发布 2023 年中期业绩：2023 年上半年实现收入 15.1 亿元，同比+38.7%；归母净利润 2.5 亿元，同比+17.5%。 经营分析 收入增速大超预期，归母净利润略超预期。2023 年上半年收入增速超预期，主要因为非业主增值服务 2023 年上半年实现 3.5 亿元，同比+105%大超预期（早介服务和车位协销高增长，且新增智能化业务）。归母利润增速不及收入，主要因为毛利率下滑。2023 年上半年，公司毛利率为 28.1%，同比下降 3.6 个百分点，主要因为：①物业管理服务 1H23 毛利率下滑 4.0ppt 至 16.0%；②非业主增值服务 1H23 毛利率下滑 14.2ppt 至 32.5%（新增的智能化业务毛利率相较原有毛利率更低，地产下行原有非业主增值业务毛利率下降）；③社区增值服务 1H23 毛利率下滑 2.2ppt 至 35.5%；④市场定位咨询及租户招揽服务 1H23 毛利率下滑 3.8ppt 至 41.5%。 管理规模稳步提升，上半年外拓业态以公建为主。截至 1H23，公司在管面积 5876 万方，相较 2022 年底增长 13.7%；合约面积 7749万方，相较 2022 年底增长 9.8%。1H23 公司新增第三方外拓合约面积 391 万方（1H22 新增外拓合约面积为 387 万方），其中城市服务及公建、商业及产业园、住宅的占比分别为 63%、24%、13%。 经营性现金流健康，首次中期分红回馈股东。①2023 年上半年公司经营性现金净流入 2.93 亿元，是当期净利润的 1.14 倍，相较去年同期 1.77 倍略有下降，但仍属行业中较优水平。②2023 年中期公司首次派发中期股息，每股派息 0.089 港元（0.081 元人民币），派息比率达 50%。以当前收盘价计算，中期股息率为 3.2%，全年股息率预计有望超 6%。 现金管理效率提升，在手现金超市值，公司价值或被低估。2023年上半年公司利息收入 0.52 亿元，同比+64.8%，现金管理效率有所提升。截至 2023 年 6 月，公司账面现金达 46.2 亿元人民币，是当前市值的 1.15 倍（汇率采用 1 元=1.07 港元），价值或被低估。 盈利预测、估值与评级 我们维持盈利预测不变，预计公司 2023-25 年归母净利润为 4.8亿元、5.6 亿元和 6.5 亿元，同比增速分别为+15.9%、+15.9%和+15.4%。考虑到公司发展稳健，我们维持“买入”评级。公司股票现价对应 2023-25 年 PE 估值为 8.2x、7.1x 和 6.2x。 风险提示 越秀地产销售表现不及预期；外拓不及预期；社区增值开展不顺。 主要财务指标 项目 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 1,918 2,486 3,158 3,915 4,609 营业收入增长率 64.2% 29.6% 27.0% 24.0% 17.7% 归母净利润(百万元) 360 416 482 559 645 归母净利润增长率 80.6% 15.7% 15.9% 15.9% 15.4% 摊薄每股收益(元) 0.24 0.27 0.32 0.37 0.42 每股经营性现金流净额 0.66 0.49 0.20 0.83 0.39 ROE(归属母公司)(摊薄) 12.3% 12.9% 13.7% 14.4% 15.0% P/E 13.5 11.3 8.2 7.1 6.2 P/B 1.7 1.5 1.1 1.0 0.9 来源：公司年报、国金证券研究所 0501001502002.003.004.005.006.00220822港币(元)成交金额(百万元)成交金额越秀服务 港股公司点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 图表 图表1：1H20-1H23 收入及同比增速 图表2：1H20-1H23 归母净利润及同比增速 来源：公司公告，国金证券研究所 来源：公司公告，国金证券研究所 图表3：1H20-1H23 毛利率和管理费用率 图表4：1H20-1H23 经营性现金流净额 来源：公司公告，国金证券研究所 来源：公司公告，国金证券研究所 图表5：2019-1H23 应收账款周转天数 图表6：2019-1H23 在管面积和合约面积走势 来源：公司公告，国金证券研究所 注：应收账款只采用期末值计算 来源：公司公告，国金证券研究所 0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%020040060080010001200140016001H201H211H221H23收入（百万元，左轴）同比增速（右轴）0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%160.0%0501001502002503001H201H211H221H23归母净利润（百万元，左轴）同比增速（右轴）0%5%10%15%20%25%30%35%40%1H201H211H221H23毛利润率管理费用率 - 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.000501001502002503003504004505001H201H211H221H23经营性现金流净额（百万元）经营性现金流净额/净利润（右轴）02040608010012014016020192020202120221H23应收账款周转天数 1.20 1.25 1.30 1.35 1.40 1.45 1.50 1.5502040608010020192020202120221H23在管面积（百万方，左轴）合约面积（百万方，左轴）合约/在管（右轴）港股公司点评 敬请参阅最后一页特别声明 3 附录：三张报表预测摘要 损益表(人民币 百万) 资产负债表(人民币 百万) 2020A 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 2020A 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 主营业务收入 1 ,168 1 ,918 2 ,486 3 ,158 3 ,915 4 ,609 货币资金 995 3,803 4,361 4,496 5,494 5,790 增长率 30.3% 64.2% 29.6% 27.0% 24.0% 17.7% 应收款项 871 826 1,009 1,293 1,454 1,732 主营业务成本 765 1,248 1,807 2,342 2,922 3,459 存货 1 1 6 6 9 9 %销售收入 65.5% 65.0% 72.7% 74.2% 74.6% 75.0% 其他流动资产 9 11 42 0 0 0 毛利 403 671 679 816 993 1,150 流动资产 1,876 4,641 5,418 5,796 6,957 7,530 %销售收入 34.5% 35.0% 27.3% 25.8% 25.4% 25.0% %总资产 77.