宏观经济点评：一揽子地产组合拳的效果与敏感性测算

宏观经济点评 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 9 2023 年 09 月 01 日 《库存周期熨平下的上涨行情：1999、2016 启示录——7 月企业利润点评—宏观经济点评》-2023.8.28 《 不 确 定 与 谨 慎 行 动 — — 2023 Jackson Hole 鲍威尔发言点评 —宏观经济点评》-2023.8.26 《财政收支增速边际改善——7 月财政 数 据 点 评 — 宏 观 经 济 点 评 》-2023.8.22 一揽子地产组合拳的效果与敏感性测算 ——宏观经济点评 何宁（分析师） 陈策（联系人） hening@kysec.cn 证书编号：S0790522110002 chence@kysec.cn 证书编号：S0790122120002 事件：2023 年 8 月 31 日，央行、金融监管总局印发《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》、《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。 7 月以来，地产放松政策已覆盖了城中村改造、认房不认贷、首付比例、房贷利率下限、存量贷款利率的一揽子组合拳，市场不乏对标 2012、2014-2015 年两轮地产周期的声音。一揽子地产政策有望提振 2023 年商品房销售面积同比 6 个百分点；房贷少偿部分占社零 0.2 个百分点。我们判断 8 月下旬-9 月为政策密集出台期，重点关注化债、地产、基建等增量政策，预计将显著改善市场风险偏好，继续看多权益，关注周期相关板块；债市谨慎。  下调首付比例、二套房利率下限：拉动商品房销售面积 5% 对历史上两轮地产放松周期进行归因，测算本次下调首付比例、二套房利率下限有望拉动商品房销售面积 TTM 23.0 个百分点，两者分别贡献 17.4、5.6 个百分点，其中 2023 年全年改善幅度可能为 5 个百分点。  存量房贷利率的调降空间与敏感性测算 (1)空间：上限 50BP，合理幅度 25BP，实际可能稍低。调降措辞略低于市场预期，但提示存量房贷利率下调与认房不认贷可能存在联动效应。从银行存量个贷利率和新发按揭利率的利差来看，降幅上限为 50BP。考虑到银行净息差已连续3 个季度低于 1.8%的 MPA 考核线，9 月 1 日存款利率降息落地（农行工行 3 年期、5 年期均下调 25 个基点）。我们判断，存量房贷利率的合理降幅在 25BP 左右，实际可能稍低。 (2)测算 2023Q2 存量房贷的偿债比率为 7.08%，即 100 元收入有 7.08 元用于偿还房贷本息。从 4.6%开始每降低 10BP，对应居民每年减少偿付本息约 301 亿元、偿债比率降低 0.056 个百分点。若降幅为 25BP，对应居民每年减少偿付本息约751 亿元，偿债比率降低 0.14 个百分点，占社零比重为 0.2%。  “认房不认贷”：拉动 2023 年商品房销售面积 1.2%-1.4% (1)2023 年 8 月 25 日，三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。8 月 30 日广深先行落实，信号意义明显，后续关注北上的政策跟进。 (2)“认房不认贷”或拉动全国商品房销售面积 1.2%-1.4%。据我们不完全统计，2022 年有超过 10 个城市调整“认房不认贷”，在调整后 1、2、3、4、5 个月，商品房销售面积累计增速平均改善了 4.9、7.3、9.7、9.6、8.4 个百分点。截至 2023年 8 月初，至少有 18 个城市还未执行“认房不认贷”（其中广州、深圳、武汉、厦门 8 月底相继官宣落实“认房不认贷”）。假设 18 个城市中一线城市改善20%-30%，其余城市改善 10%，测算“认房不认贷”拉动 2023 年商品房销售面积（按半年计）1588-1888 万平，拉动全国房地产销售面积 1.2%-1.4%。  风险提示：政策执行力度不及预期，俄乌冲突反复超预期，美国经济超预期衰退。 相关研究报告 宏观研究团队 开源证券 证券研究报告 宏观经济点评 宏观研究 宏观经济点评 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 9 目 录 1、 下调首付比例、二套房利率下限：拉动商品房销售面积 5% .............................................................................................. 3 2、 存量房贷利率的调降空间与敏感性测算................................................................................................................................. 4 3、 “认房不认贷”：拉动 2023 年商品房销售面积 1.2%-1.4% .................................................................................................... 6 4、 风险提示 .................................................................................................................................................................................... 7 图表目录 图 1： 三轮降息周期的降幅对比 ................................................................................................................................................... 4 图 2： 居民偿债比率高于 2014 年 ................................................................................................................................................. 4 图 3： 三轮地产放松的归因分析 ................................................................................................................................................... 4 图 4： 2023 年商品房销售面积或改善 5 个百分点 .......................................................................................................................