华润万象生活(01209.HK)经营业绩韧性增长，业务版图加速扩张

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 华润万象生活（1209）公司半年报 2023 年 09 月 14 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 股票数据 [Table_StockInfo] 09 月 13 日收盘价（港元） 35.1052 周股价波动（港元） 21.69-46.34总股本（百万股） 2283总市值（亿港元） 801相关研究 [Table_ReportInfo] 《华润万象生活（01209.HK）2022 年业绩公告点评：经营业绩逆市增长，规模挺进第一梯队》2023.04.01 《华润万象生活（1209.HK）中报点评：成长趋势稳健，长期发展可期》2022.09.04 《华润万象生活（1209.HK）2021 年年报点评：经营业绩靓丽，可持续发展力突出》2022.04.03 市场表现 [Table_QuoteInfo] 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝 对 涨 幅（%） 13.10 13.25 6.40 相 对 涨 幅（%） 5.34 10.90 5.79 资料来源：海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:021-23185710 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 联系人:曾佳敏 Tel:(021)23185689 Email:zjm14937@haitong.com 经营业绩韧性增长，业务版图加速扩张 [Table_Summary] 投资要点：  经营业绩韧性增长，领跑行业。2023 年上半年，华润万象生活实现收入 67.93亿元，同比+28.7%，我们认为收入增长的主要原因系 1）收并购公司财务并表及市场化外拓，物业管理在管建筑面积增加带来显著的业绩增长；2）在管购物中心规模和业绩提升，令商业运营管理服务收入增加。 截至 2023年 6月 30日，华润万象生活实现毛利率和归母净利率分别为 33.2%和 20.64%，同比分别+1.47 个百分点和+1.17 个百分点；董事会决议宣派中期股息每股港币 0.243 元（折合人民币 0.223 元），同比+75.6%。  商管做深城市浓度，业务版图加速扩张。截至 2023 年 6 月 30 日，华润万象生活累计于 17 个城市实现“一城多汇”和“多城多汇”布局。2023 年上半年，华润万象生活新开业购物中心 3 座，首个第三方重奢项目兰州万象城落地，实现重奢购物中心轻资产管理新示范，旗下在营重奢万象城增至 12 座，位列行业第一；新签约商业轻资产外拓项目 7 个，均为一、二线城市大型 TOD项目。在坚持精益管理下，旗下在营购物中心于 23 年上半年实现零售额 841亿元，同比+41.0%，业主端租金收入 105 亿元，同比+52.1%，业主端经营利润率同比提升 9.4 个百分点至 67.2%；写字楼业务继续深化“稳存量、拓增量”策略，出租率逆市上扬，较 22 年年底提升 3.1 个百分点至 83.8%。  物管坚持高质量增长，深耕城市空间运营业务。截至 2023 年 6 月 30 日，华润万象生活物管业务覆盖全国 189 个城市，总合约面积和在管面积分别为3.80 亿平方米和 3.25 亿平方米，较 22 年年底分别增长 9.0%和 11.8%，其中来自第三方的管理面积占比分别为 61.6%和 59.2%。2023 年上半年，华润万象生活积极推进城市空间运营业务转型，新增第三方合约面积 2825 万平方米，其中城市公共空间业态面积占比 84.1%；新拓城市空间项目 29 个，合同金额超人民币 4 亿元；城市公共空间截至 2023 年 6 月 30 日的在管面积达8520 万平方米，较 22 年年底增长 31.6%。此外，华润万象生活已全面完成中南服务、禹洲物业收并购项目管理融合，节降管理费用，兑现业绩目标。  投资建议。维持“优于大市”评级。考虑到公司独特的国际品牌资源优势，各项业务近年来稳健发展且长期践行有质量的规模增长，我们给予公司 2023年 EPS 为人民币 1.16 元，35-40 倍 PE 估值，对应市值区间为 1012-1157亿港元，对应合理价值区间为每股 44.4-50.7 港元。（本文非特别注明，均为人民币计价，1 港元=0.9156 元人民币）。  风险提示：1）房地产行业新房总量增速具有缩量风险；2）市场修复不及预期。 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 8888 12037 15261 19375 24710 （+/-）YoY（%） 31.0% 35.4% 26.8% 27.0% 27.5% 净利润（百万元） 1725 2206 2649 3244 4053 （+/-）YoY（%） 110.9% 27.9% 20.1% 22.5% 25.0% 全面摊薄 EPS（元） 0.76 0.97 1.16 1.42 1.78 毛利率（%） 31.1% 30.05% 28.90% 28.62% 28.58% 净资产收益率（%） 8.0% 15.45% 15.65% 16.08% 16.73% 资料来源：公司 2022 年年报，海通证券研究所 备注：净利润为归属母公司所有者的净利润 公司研究·华润万象生活（1209）2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 事件：华润万象生活公布 2023 年中期业绩 点评：公司 2023 年中期业绩情况 业绩韧性增长，领跑行业。2023 年上半年，华润万象生活实现收入 67.93 亿元，同比+28.7%，我们认为收入增长的主要原因系 1）收并购公司财务并表及市场化外拓，物业管理在管建筑面积增加带来显著的业绩增长；2）在管购物中心规模和业绩提升，令商业运营管理服务收入增加。具体来看，住宅物业管理服务板块贡献收入 44.84 亿元，同比+33.7%，占总收入的 66.0%；商业运营及物业管理服务板块贡献收入 23.09 亿元，同比+20.1%，占总收入的 34.0%。 截至 2023 年 6 月 30 日，华润万象生活实现毛利润和归母净利润分别为 22.53 亿元和 14.02 亿元，同比分别+34.7%和+36.5%；毛利率和归母净利率分别为 33.2%和 20.64%，同比分别+1.47 个百分点和+1.17 个百分点；董事会决议宣派中期股息每股港币 0.243 元（折合人民币 0.223 元），同比+75.6%。 图1 公司 2020-1H23 营业收入和归母净利润（亿元） 资料来源：公司 23 年中期及 21-22 年年度业绩公告，海通证券研究所 图2 公司 2020-1H23 毛利率和归母净利率情况 资料来源：公司 23 年中期及 21-22 年年度业绩公告，海通证券研究所 图3 公司