宏观专题研究：测算未来地产竣工弹性

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 宏观专题研究 测算未来地产竣工弹性 2023 年 10 月 20 日 今年 1-9 月房屋竣工面积同比 19.8%，是地产链中表现最好的一个环节。市场普遍较为关注，今年竣工高峰过后，明年地产竣工又将如何，能否延续双位数高增长？ 不同于以往周期，本轮地产下行过程中，新开工面积有所下滑。新开工似乎是竣工的前置指标，据此，有部分市场观点担忧未来竣工需求。 但要强调的是，2021 年以来地产行业迎来供需关系重构，地产链运行逻辑发生变化，新开工和竣工的相关性不再延续以往节奏。 这也意味着，我们估算 2023 年及以后年份地产竣工时，需要不局限于传统地产运行规律经验。即不能将视线只聚焦于新开工和竣工之先后关系，更应该关注销售面积对后续竣工的指示性意义。 ➢ 以销售面积为锚，我们搭建预测未来竣工面积的方法论。 当年“需要竣工面积”由三部分构成：（一）之前 3 年的期房销售，按照合同交付规定，当年需要完成竣工并交付的部分，这是匡算当年竣工面积的主要基础。（二）当年现房竣工。（三）过去年份未及时竣工的延期交付期房，在当年完成竣工的部分。 当年“实际竣工面积”小于等于“需要竣工面积”，两者差在竣工节奏（即竣工率）。若竣工率为 100%，则实际竣工面积等于需要竣工面积。可以发现，匡算实际竣工面积，我们需要在需要竣工面积基础上，再假设一个竣工率。在保交付语境之下，保交楼进度与竣工率相关。即保交付进度强，竣工率便高。 经历 2022 年停工在建项目较多，2023 年积极保交付，我们可用 2022 年和 2023 年保交楼节奏，作为估算 2024 年竣工面积测算的竣工率参考锚。 ➢ 充分考量未来保交楼的进度，我们对 2024 年竣工展开三种情形讨论。 （一）基准情形，保交楼节奏与 2023 年一致。若 2024 年保交楼的力度和今年类似，即2023-2024 年期房竣工率持平于 2022-2023 年，那么 2024 年测算的竣工面积预计为15.6 亿平，竣工同比增速为 8%。 （二）乐观情形，保交楼全部在 2024 年完成。若 2024 年保交楼进度加速，房企资金约束得到有效解决， 则 2019-2021 三年所售期房全部在 2022-2024 年交付，那么 2024年测算的竣工面积预计为 20 亿平，竣工增速将高达 39%。 （三）悲观情形，保交楼节奏按照 2022 年节奏推进。假设明年房企资金仍面临较大周转压力，竣工周期再度拉长，2024 年期房竣工率降至 2022 年的水平， 那么竣工面积将降至 13.6 亿平，竣工增速同比或至-6%。 ➢ 本文估算框架下，2024 年竣工面积或高于利用新开工推算的预估值。 之所以我们测算得到 2024 年地产竣工或高于市场预期，主因有二： 第一，2021 年是商品住宅销售高点，这是 2024 年需要竣工面积的主要构成。 2021 年销售期房，需要 2024 年交付。2021 年住宅销售面积达到历史峰值，决定了2024 年所需竣工面积偏大。 第二，基于政府工作持续向民生保障领域倾斜，竣工节奏有底线保障。 2022 年和 2023 年尚有延期交付期房，需要在 2024 及未来年份完成竣工并交付。这部分待竣工期房，客观上增加 2024 年需竣工面积。 风险提示：结果测算存在偏差；地产政策调控超预期。 [Table_Author] 分析师 周君芝 执业证书： S0100521100008 电话： 15601683648 邮箱： zhoujunzhi@mszq.com 研究助理 陈 怡 执业证书： S0100122120020 电话： 13817480407 邮箱： chenyi@mszq.com 相关研究 1.2023 年 9 月经济数据点评：经济是否“N”型大反弹？-2023/10/18 2.全球大类资产跟踪周报：汇金罕见出手-2023/10/15 3.宏观经济跟踪报告：赤字增扩？-2023/10/12 4.宏观专题研究：人民币汇率定价的三条线索-2023/10/09 5.宏观专题研究：年内的财政空间-2023/10/09 宏观专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 引言 ............................................................................................................................................................................ 3 1 预测地产竣工的逻辑缘起中国期房销售制度 .............................................................................................................. 4 2 未来地产竣工测算依赖稳健性较高的竣工同比 ........................................................................................................... 5 2.1 官方统计中有两个竣工指标（绝对面积存异）............................................................................................................................. 5 2.2 两个竣工指标同比增速走势相近（测算立足点） ........................................................................................................................ 6 3 未来房地产竣工面积的有效空间测算 ........................................................................................................................ 8 3.1 竣工空间测算的总体思路 .................................................................................................................................................................. 8 3.2 竣工面积测算的细节步骤 .......................................................................................................