房地产行业事件点评报告-上海金山人才安居新政点评：上海金山限购松动，信号意义突显

行 业 研 究 2023.10.25 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 -16%-9%-2%5%12%19%26%22/10/25 23/1/623/3/2023/6/123/8/13 23/10/25房地产沪深300 房 地 产 行 业 事 件 点 评 报 告 上海金山限购松动，信号意义突显——上海金山人才安居新政点评 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 232 总股本(亿股) 8,178.71 销售收入(亿元) 21,942.01 利润总额(亿元) 5,424.48 行业平均 PE 125.98 平均股价(元) 5.26 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《【方正地产】9 月销售降幅收窄，国内贷款同比回正——9 月统计局房地产数据点评》2023.10.19 《新政效果显现，房企销售降幅收窄——9 月百强房企销售点评》2023.10.03 《一线城市有望陆续跟进，持续看好政策加码——广州优化限购政策点评》2023.09.22 《【方正地产】销售弱修复，看好政策加码，坚定推荐地产板块——8 月统计局房地产数据点评》2023.09.19 事件：10 月 24 日，金山区出台人才安居新政，放松限购政策，主要内容： 1） 实施范围包括滨海城区、高新社区以及亭枫社区三个重点区域，共计36.2 平方公里； 2） 符合一定认定标准的非沪籍人才，按规定在沪缴纳职工社保或个税满 3年及以上，且在本市无住房的，可购买一套住房； 3） 购房资格由居民家庭调整为个人。 金山率先放松限购政策，成为上海政策先行区，其他区域跟进放松可期。上海金山的限购政策调整主要分为两方面：1）符合一定认定标准的且在沪无住房的非沪籍人才，在滨海城区、高新社区以及亭枫社区三个重点转型区域内购房的，在沪缴纳职工社保或个税要求年限由 5 年降至 3 年；2）同时购房资格由居民家庭调整为个人。在市场对上海楼市政策优化调整的预期下，金山区率先放松限购，担任排头兵角色。金山区打响放松限购第一枪后，嘉定区、青浦区、松江区等五大新城有望陆续跟进。 上海优化政策持续落地突显信号，一线城市或将迎来新一轮政策宽松。9月初，上海放开商贷认房不认贷政策，随后上海市住房公积金管委会于 10月 17 日明确执行公积金认房不认贷政策，此次金山区放松限购已是上海近期第三次落地楼市利好政策。其他一线城市方面，除了均落地商贷认房不认贷外，广州于 9 月 20 日优化限购和增值税免税年限，其中优化限购政策力度要强于此次上海金山区优化政策。近期一线城市利好政策落地频率加快，或为新一轮政策宽松信号。 一线城市政策加码空间较大，宽松力度与实施效果有望超市场预期。市场对于本轮稳地产的决心有所低估，且对本轮地产宽松的政策力度和加码空间估计较为保守。我们认为一线城市的政策加码空间较大，主要表现在：1）除广州和上海放松非核心区限购政策外，其余一线城市均未放松限购；2）一线城市首付比例与房贷利率仍具下降空间；3）交易税费仍存减免空间；4）城中村改造政策加速推进。我们认为一线城市有望加大政策放松力度，楼市复苏可期，且一线城市的回暖相比于二三线城市，将更能提振全国楼市信心。 放眼全国，供需两端宽松政策持续落地，楼市呈现平稳复苏趋势。转向其他核心城市，需求端政策：杭州于 10 月 16 日放开萧山、余杭、临平、钱塘、富阳等 5 个区域的限购；供给端政策：济南、合肥、厦门、成都等四个热门城市部分出让地块取消竞拍限价。各地政策在供需两侧持续发力，得益于全国范围内的政策加码与购房者信心的边际改善，我们通过跟踪房地产高频指标发现，10 月中旬以来商品房成交量同比降幅边际改善，全国楼市呈现平稳复苏趋势。 投资建议：看好政策持续发力，推荐地产板块。上海金山限购松动，信号意义突显。一线城市政策加码空间较大，由一线城市引导的新一轮政策宽松或将来临，全国楼市信心提振值得期待，推荐地产板块。标的方面，建议关注天健集团、天地源、招商蛇口。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 房地产 行业事件点评报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表1:上海限购政策调整前后对比 资料来源：凤凰网房产，财联社，方正证券研究所 图表2:近期部分核心城市房地产调控政策汇总 资料来源：方正证券研究所整理 调整前调整后调整前调整后严格限购区域黄埔、徐汇、长宁、静安、普陀、虹口、杨浦、闵行、宝山、嘉定、松江、青浦、奉贤、金山、崇明县黄埔、徐汇、长宁、静安、普陀、虹口、杨浦、闵行、宝山、嘉定、松江、青浦、奉贤、崇明县非沪籍购房需5年社保/个税非户籍购房资格需为家庭非沪籍购房需5年社保/个税非户籍购房资格需为家庭放松限购区域浦东新区（临港新片区）浦东新区（临港新片区）金山（滨海城新区、高新社区、亭枫社区）临港新区：符合一定条件的非户籍购房需1年上海社保/个税（含临港6个月），在重点支持单位工作的人才，工作年限要求3个月；非户籍购房资格可以是个人浦东新区（临港新片区）：符合一定条件的非户籍购房需1年上海社保/个税（含临港6个月），在重点支持单位工作的人才，工作年限要求3个月；非户籍购房资格可以是个人金山（滨海城新区、高新社区、亭枫社区）：符合一定条件的非户籍购房需3年上海社保/个税（含金山1年）；非户籍购房资格可以是个人区域变化区域社保年限及购房资格变化时间地区指标文件/会议主要内容2023-09-30全国土地规划自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等近期，济南、合肥、厦门、成都等至少四个热点城市的土拍规则已有所调整，部分待出让地块不再限制土地上限价格，重回价高者得。2023-10-12海南行政调控 《关于调整首套住房公积金个人住房贷款最低首付比例的通知》海南省住建厅公告，缴存职工家庭（包括借款申请人、配偶及未成年子女）贷款购买新建自住住房，属首套住房公积金贷款的，最低首付比例由30%调整为25%。本通知自印发之日起执行。2023-10-16杭州行政调控 《关于优化调整房地产市场措施调控的通知》1.限购范围调整：将本市购房限购范围划定为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。2.本市户籍家庭限购政策：在本市户籍家庭限购范围内，本市户籍家庭可购买2套购房。3.非本市户籍家庭限购政策：在本市市区范围内，非本市户籍家庭如具有城镇社保或个税记录，可在本市限购范围内购买1套住房。2023-10-16台州行政调控 《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》优化住房公积金贷款认定标准，职工家庭名下在购房所在地无住房，且在全国范围内只使用过1次住房公积金贷款的，按照首套房政策申请住房公积金贷款。住房公积金贷款计算公式倍数从原来的15倍调整为20倍，可贷款额度计算低于25万元的，可按2