房地产年度行业策略报告：告别历史，重铸新晨

行 业 研 究 2023.10.29 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 年 度 行 业 策 略 报 告 告别历史，铸就新晨 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 232 总股本(亿股) 8,188.41 销售收入(亿元) 30,037.27 利润总额(亿元) 5,622.52 行业平均 PE 16.64 平均股价(元) 5.36 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 楼市波动调整：年初小阳春后楼市逐渐走弱，三季度开始弱修复。1）新房销售今年呈现 N 型走势，一季度迎来小阳春，二季度逐步走弱，三季度开始弱修复，二手房成交处于近年来高位；2）房价一季度上涨后再次走弱，9 月新房、二手房价格环比降幅分别扩大至 0.3%、0.5%；3）房企以销定产，地产投资持续下行，9 月投资完成额累计同比-9.1%、施工面积累计同比-7.1%；4）土地市场低迷，房企拿地聚焦核心城市。 房企分化加剧：头部房企在楼市回暖时弹性更强，央国企销售、拿地表现均优于民企。一季度楼市回暖，TOP10 房企单月销售额同比与 TOP51-100 房企增速差距在 2023 年 2 月份拉大至+49.9pct；央国企与民企单月销售额同比差异于 2023 年 2 月拉大至+122.9pct；拿地方面，房企拿地强度整体下滑，央国企仍担当主力，总拿地金额 TOP30 房企中央国企数量占比达 70%左右。 政策逐步发力：下半年开始，政策密集发力且未来仍具空间，城中村改造有望拉动楼市企稳。2023 年下半年以来，多层次地产政策充分发力。展望未来，政策仍具发力空间，主要表现在：1）一线城市中除广州非核心区、上海金山区外，一线城市其余区域尚未放开限购；2）一线城市首付比例与房贷利率仍存较大下调空间；3）部分核心二线城市首付比例仍具放松空间。此外，城中村改造有望持续推动，房票安置有望拉动楼市企稳。 中长期展望：地产销售已历经两年充分调整，每年 10-12 亿平需求中枢具备支撑。楼市已历经 2022 年、2023 连续两年调整，商品房销售面积大幅下降后或已接近潜在合理需求水平。地产销售面积或难回到受棚改货币化影响的 2016-2021 年每年 17 亿平需求中枢，但在改善及更新需求的支撑下，未来需求中枢有望维持每年 10-12 亿㎡。此外，房地产开发将告别“三高”旧发展模式，房地产行业将平稳过渡至兼顾效率、公平、稳定和质量的新发展模式。 2024 年前瞻：中性预测下，2024 年商品房销售面积同比+2.9%，开发投资额同比+3.4%。地产政策逐步发力，目前力度逐步接近 2014 年，我们认为2024 年或为房地产企稳之年。我们通过预测现房销售面积增速与现房占比，测算 2024 年商品房销售面积在乐观、中性和悲观预测下分别同比+5.2%、+2.9%、-3.5%；此外，通过预测新开工面积（同比-5.0%）、土地购置费（同比+1.7%）、施工强度（900 元/㎡）、竣工面积（同比-5.0%）等指标，测算2024 年开发投资额乐观、中性和悲观预测下分别同比+6.5%、+3.4%、-0.1%。 投资策略：地产贝塔行情级别下降，精选新时代背景下的阿尔法标的。近年来地产板块贝塔行情级别逐步下降，且行情推动力更多来自于政策预期，而非基本面因素。从近年市场表现来看，优质地产股的估值中枢基本在 7-10倍 PE 区间，目前 PE 估值基本位于下限附近。我们看好政策逐步发力下的贝塔行情，同时建议关注具备长期阿尔法的标的：我爱我家、天地源、天健集团、招商蛇口。此外建议关注：①一线城市标的（京投发展、城投控股、越秀地产），②存量房赛道（贝壳-W）、③格局优化（建发国际集团、华发股份、越秀地产）、④优质龙头（中国海外宏洋集团、保利发展）。 风险提示：政策落地不及预期；地产信用风险蔓延；楼市回暖不及预期。 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 -9%-1%7%15%23%31%22/10/29 23/1/10 23/3/2423/6/523/8/17 23/10/29房地产沪深300房地产 年度行业策略报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 正文目录 1 楼市波动调整：小阳春后逐渐走弱，三季度开始弱修复 ................................................ 5 1.1 销售：波动调整呈 N 型走势，二手房表现好于新房 ............................................. 5 1.2 房价：先涨后跌，新房表现好于二手房 ....................................................... 8 1.3 投资：投资额持续下行，竣工表现良好 ...................................................... 11 1.4 土地:市场表现低迷，房企拿地聚焦核心城市 ................................................. 12 2 企业表现回顾：房企分化加剧，央国企表现突出 ..................................................... 14 2.1 分梯队：楼市复苏期，头部房企把握机会迅速回升 ............................................ 14 2.2 分所有制：央国企销售表现领先，民企未能突破低迷态势 ...................................... 15 2.3 分风险等级：未违约房企优势明显，市场对违约房企信心不足 .................................. 15 2.4 拿地强度：央国企担当拿地主力，一线城市仍为热门地区 ...................................... 16 3 政策逐步发力：未来仍具发力空间，城改有望拉动楼市企稳 ........................................... 19 2.1 需求端：多层次政策工具发力，未来仍具空间 ................................................. 19 2.2 融资端：去年三支箭政策贯穿至今，多渠道融资工具效果显著 ................................... 25 2.3 投资端：城中村改造成重点，房票安置或拉动需求企稳 ......................................... 28 4 中长期展望：需求中枢具备支撑，未来或将平稳过渡至新模式 ................................