房地产（地产开发）行业2024年投资策略：政策宽松行业趋稳，吹尽狂沙底部掘金

证券研究报告 政策宽松行业趋稳，吹尽狂沙底部掘金 ——房地产（地产开发）2024年投资策略 作者 分析师：何缅南 执业证书编号： S0930518060006 联系人：庄晓波 2023年11月13日 请务必参阅正文之后的重要声明 核心观点 1 风险提示：行业宽松政策推进不及预期风险、市场需求不及预期风险、企业项目竣工不及预期风险、企业信用风险等。 经营及板块分析：行业收入增速转负，利润率有待企稳，PB估值低估明显 经营分析：23年H1，13家重点房企整体营收增速刹车，待结算资源呈减少趋势，收入增速或将继续下滑；开发毛利率延续下滑趋势，短期仍将磨底；归母净利率整体表现承压，头部央企盈利表现领先；龙头房企整体债务规模稳中有降，行业融资杠杆逐步降低。 板块分析：截至23年10月26日，申万房地产板块动态PE为10.75倍、PB（根据最新报告期数据计算）约0.77倍，PB估值处于历史低位，提升空间较大；截至23年Q3，公募基金对地产股持仓市值占股票投资市值比为1.23%，较22年Q3降低0.77pct，资金关注度有待提高。 行业展望与投资建议： 1）商品房销售有望平稳修复，房地产投资与施工规模同比表现或将趋于企稳，预测2024年商品房销售面积、房地产投资、新开工面积、竣工面积分别为11.2亿平米、 11.4万亿元、9.0亿平米、9.6亿平米，同比分别为-4.2%、 -2.3%、 -4.1%、-5.3%。2）看好具备片区综合开发能力，有机会参加超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口等。3）看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，有望通过存量资产升维运营与盘活持续提升业绩的房企，建议关注华润置地等。 政策面：中央定调明确宽松信号，优化政策边际效果初显。 2023年7月，中央政治局会议提出我国房地产市场供求关系发生重大变化，为房地产宽松政策奠定基调。三季度国内133个地方出台218次房地产放松政策，2023年8月以来，迎来核心城市“限购”和“限售”等解禁潮。一线城市落地“认房不认贷”后，商品房成交呈现明显回升趋势，核心二线落地“认房不认贷”后整体回暖幅度有限，政策效果传导仍需一定时间。 行业基本面：销售与新开工边际改善，投资同比仍显弱势；土地市场供需表现冷清；利率环境持续宽松，供给侧风险逐步出清。 统计局：2023年9月，百强房企销售平稳修复，商品房销售额为1.09万亿元，单月同比-13.6%，较8月收窄2.8pct；70城新房及二手房价格同比持续下滑，一线二手房价格同比转负；新开工同比边际改善，竣工同比延续高涨，房企整体投资意愿仍较低迷；截至2023年9月，我国商品住宅开工未售库存约25亿平米，去化周期约29.7个月，住宅库存呈现“库存减少，去化降速”的新特征。 土地：2023年1-9月，百城供应住宅类用地建面为3.03亿平，累计同比-31.6%；百城成交住宅类用地建面为2.07亿平，累计同比-30.6%，各线城市累计成交楼面价同比均有提升，但土拍热度分化明显；目前国央企仍为拿地主力，土地去库存或仍将延续。 融资：2023年1-9月，居民部门累计新增贷款同比增加12.9% ，其中居民中长期贷款意愿仍较疲弱；首套及二套房贷利率政策持续宽松，改善性购房需求获充分支持；中资房企海外债到期高峰已过，供给侧风险逐步出清，24年Q1仍有债务到期小高峰。 MBvWpWjXgVtNrMqM7NbP8OpNrRpNnOkPpOmNkPmNnR8OqRrNxNoPvMuOtOsN请务必参阅正文之后的重要声明 目 录 5、经营分析：行业收入增速转负，利润率有待企稳 6、板块分析：PB估值低估明显，资金关注度较低 2 2、行业基本面：销售与新开工边际改善，投资同比仍显弱势 1、政策面：中央定调明确宽松信号，优化政策边际效果初显 4、资金情况：居民中长贷意愿较弱，行业债务高峰已过 3、土地市场：供需同比深度下滑，城市土拍溢价率分化 7、投资建议：房地产行业展望及重点公司推荐 8、风险提示 请务必参阅正文之后的重要声明 3 1.1、中央首次定调我国房地产市场供求关系发生重大变化 2023开年，央行、证监会等部门密集发声，包括建立首套住房贷款利率政策动态调整机制、起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》、优化集中供地政策、启动不动产私募投资基金试点等，释放支持房地产行业发展的积极信号。 2023年7月，中央政治局会议提出“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，对当下我国房地产市场供求关系进行了重要定调，为后续相关政策出台确立了重要方向。2023年8月以来，央行、住建部等部门陆续对房地产过热阶段实施的政策进行了充分松绑，丰富了地方的房地产政策工具箱。 日期 部门（会议） 主要政策及内容 1月5日 央行、银保监会 建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续 个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限等。 2月8日 自然资源部 优化完善集中供地政策，各县市可分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单，对于详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告，有序组织出让等。2月20日 证监会 启动不动产私募投资基金试点，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策，不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。 7月10日 央行、金监局 将《中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称“金融十六条”）有关政策有适用期限的统一延长至2024年12月31日等。 7月24日 中央政治局会议 会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策等。 8月25日 住建部、央行、 金监局 联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施等。 8月25日 财政部、税务总局、住建部 到年月日前，对出售自有住房并在现住房出售后 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠等。8月31日 央行、金监局 首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于；二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加个基点等。表1：中央政府部门关于地产行业的部分重点政策及会议摘要(2023年1月1日-2023年10月16日） 资料来源：央行、住建部、证券日报等，光大证券研究所整理。 请务必参阅正文之后的重要声明 4 1.2、地方积极因城施策，核心城市需求端调控政策密集出台 为适应房地产供需关系的重大改变，各地因地制宜加快优化地产政策。2023年8月以来，核心城市加速出台房地产松绑政策，政策优化力度也明显增加，尤其在涉及放松限购、限贷、限售等方面重点发力，迎来核心城市“限购”和“限售”等解禁潮。 一线城市及部分核心二线城市全面