房地产行业专题报告：AH两市TOP50房企核心数据分析

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo]行业研究/房地产 证券研究报告行业专题报告 2019 年 05 月 22 日 [Table_InvestInfo]投资评级 优于大市 维持市场表现 [Table_QuoteInfo]-31.15%-22.79%-14.43%-6.06%2.30%10.66%2018/52018/82018/112019/2房地产海通综指资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《销售额增速上行扩大，土地投资下行扩大》2019.05.16 《房地产行业土地数据 4 月月报：全国土地市场供求环比继续回升》2019.05.15 《新房与二手房成交量同比回调》2019.05.12 [Table_AuthorInfo]分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 分析师:杨凡 Tel:(021)23219812 Email:yf11127@htsec.com 证书:S0850518070003 AH 两市 TOP50 房企核心数据分析 [Table_Summary]投资要点：  上市房企 Top50 销售优于行业。2018 年销售金额 Top50 上市房地产公司销售总金额达到 7.82 万亿元，同比增长 39%，权益销售金额达到 5.65 万亿元，同比增长 23%。而 2018 年商品房和住宅销售金额的同比增速分别为 12%和 15%，分别较 2017 年同比增速下滑 1.5 个百分点和上升 3.37 个百分点，商品房销售面积的同比增速分别为 1%和 2%，分别较 2017 年下降 6.34 和 3.10 个百分点。行业销售增速趋于放缓，Top50 公司销售业绩明显好于行业。 黑马房企突破千亿销售大关，完成梯队进阶。2017 年 4000 亿元销售规模的房企缺失，2018 年融创中国和保利地产填补了该空白。我们将房企分成三个梯队，发现 2018 年各梯队内销售规模差距较 2017 年明显增加，梯队内部分化持续。此外，2018 年第二梯队中有 12 个黑马房企在 2018 年实现了 1000 亿元销售规模大关，成功升阶进入第二梯队，包括富力地产、融信集团、金科集团、中国金茂、首开股份、中南建设、正荣集团、泰禾集团、雅居乐和远洋地产等。 截止 2018 年底土地储备依旧充裕。2018 年房企当年土地投资金额与销售金额的比值较 2017 年出现下滑。我们认为在行业调控、融资成本上升以及行业销售增速放缓的环境下，房企采取了注重现金的策略，减少投资是符合商业逻辑的。虽然土地投资力度在 2018 年减弱，但是截止到 2018 年底的土地储备依旧充足，2018 年和 2017 年土地储备建面与销售面积比值相比变化不大。大部分房企可以满足未来 3-5 年的销售。 房企业绩锁定能力依旧较强。房企 2018 年预收账款较营业收入比值仍然较高。这说明房企 2019 年结转收入增长仍有潜力。第二梯队中的部分房企（华夏幸福、中南建设、金科股份、招商蛇口、华发股份）在 2019-2022 年有相应的股权激励业绩目标，以归母净利润为目标的年复合增速在 39-54%之间，2018 年有业绩目标的房企基本超额完成任务。总体来看，我们认为 2018 年 Top52 房企经营数据显示各梯队内部在销售、土储和融资方面有持续分化的趋势。第二梯队和第三梯队中销售目标增速和土地储备的最高值显示出梯队内部存在强劲黑马，有望在 2019 年逆势增长。 风险提示。因地调控环境下地方调控松紧变化导致房企销售受到影响，部分房企开竣工调节可能导致最终房地产结转收入变动不及预期。行业相关股票 [Table_StockInfo]股票代码 股票名称 EPS（元） 投资评级 2018 2019E 2020E 上期 本期 000002 万科 A 3.06 3.69 4.45 优于大市 优于大市 600048 保利地产 1.59 1.93 2.32 优于大市 优于大市 601155 新城控股 4.65 5.98 8.00 优于大市 优于大市 000961 中南建设 0.59 1.08 1.89 优于大市 优于大市 600340 华夏幸福 3.91 4.93 6.46 优于大市 优于大市 03333 中国恒大 2.85 4.07 4.89 优于大市 优于大市 01918 融创中国 3.74 5.57 7.31 优于大市 优于大市 00817 中国金茂 0.45 0.57 0.74 优于大市 优于大市 资料来源：Wind，海通证券研究所 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目 录 1. 2018 年 TOP50 销售增速超越行业，黑马完成梯队进阶 ........................................... 5 2. 2018 年土地投资放缓，总土地储备仍旧充足 ............................................................ 6 3. 房企业绩锁定能力较强 .............................................................................................. 8 4. 2018 年融资成本普遍上升 ....................................................................................... 11 5. 总结 ......................................................................................................................... 12 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3 图目录 图 1 梯队公司数量分布情况 ....................................................................................... 6 图 2 排名进位（正数为公司 2018 年销售规模排名进位数） ...................................... 6 图 3 2018 年房企投资土地金额与当年销售金额比值（%） ....................................... 7 图 4 2017 年房企投资土地金额与当年销售金额比值（%） ....................................... 7 图