房地产行业房企2018年年报及2019年一季报综述：从政策、财报、市场等多维度剖析房企

研究源于数据 1 研究创造价值 [Table_Summary]从政策、财报、市场等多维度剖析房企 ——房企 2018 年年报及 2019 年一季报综述方正证券研究所证券研究报告 行业深度报告 行业研究 房地产行业 2019.05.26/推荐 [TABLE_ANALYSISINFO]分析师 夏亦丰 执业证书编号： S1220518100001 TEL: E-mail： xiayifeng@foundersc.com [Table_Author]联系人： TEL： E-mail： 重要数据： [Table_IndustryInfo]上市公司总家数 133 总股本(亿股) 2787.51 销售收入(亿元) 3994.09 利润总额(亿元) 685.74 行业平均 PE 169.92 平均股价(元) 7.60 行业相对指数表现： [TABLE_QUOTEINFO]-30%-22%-14%-6%2%10%2018/52018/82018/112019/2050001000015000200002500030000350004000045000成交金额(百万)房地产沪深300数据来源：wind 方正证券研究所 相关研究 请务必阅读最后特别声明与免责条款 [TABLE_REPORTINFO]《单月销售维持正增长，投资继续保持韧性》2019.05.15 《单月销售增速转正，投资保持强韧性》2019.04.18 《落户限制放宽推动户籍制度改革，给房地产市场带来潜在增量，“城市群+都市圈”成为城市化发展新方向》2019.04.12 《房地产基金的 A 股稀缺标的，开发业务受益于长三角一体化》2019.04.07 《业绩靓丽，“住宅+商业”双轮驱动》2019.03.11 核心观点政策方面：“房住不炒”和“因城施策”的主基调下，房地产调控先紧后稳，调控著有成效。2018 年全国房地产调控次数高达405 次，同比增加 80%；1-10 月是房地产调控的高峰期。2018年到 2019 年 4 月中央和地方的重点调控政策共分为四个阶段：第一阶段（2018 年 1-3 月），中央提出“房住不炒”的主基调，地方出台配套调控政策；第二阶段（2018 年 4-10 月），中央坚持房地产调控，遏制房价上涨，地方加大整治力度；第三阶段（2018 年 11-12 月），政策调控有所缓和，“稳定房价”成为调控主要目标；第四阶段（2019 年 1-4 月），房地产调控高峰过去，“稳定地价、稳定房价、稳定预期”为主要调控目标；坚持推进城镇化，落户政策有效放宽，“因城施策”实施进一步推进。 行业集中度继续提升，一季度龙头房企销售规模增速下滑。截止到一季度 CR10 集中度达到 33.5%。2018 年龙头房企整体销售规模上升，CR11-20 增速最快，全口径销售规模增速达到 41.7%；CR20 中内房股的销售规模增速略高于 A 股。2019 年一季度规模增速下滑，CR5 增速为负,CR11-20 增速下滑最明显。 土地成交量减缓但楼面价略有上升，龙头企业拿地依然谨慎。从 2018 年到 2019 年一季度，百城土地成交面积增速减缓。一季度一二线城市的土地成交占比上升到 52%，土地流拍率下降且楼面价略有上升，土地竞拍热度有所提升。2018 年和 2019年一季度，TOP20 房企的拿地建面分别为 3.4 亿平米和 6074 万平米，同比减少 4.2%和 35.1%；平均楼面价为 5929 元/平方米，同比增长 66.1%，说明龙头企业拿地态度更趋谨慎，更注重选择优质的土地资源。 A 股房企财务指标对比：行业整体业绩持续提升；房企之间合作增加；负债结构较为稳定。2000 亿以上规模房企财务指标良好，优势明显。1）整体业绩：2018 年大中型企业的营业收入和归母净利润增速均大于行业整体，其中增速最快的均是1000-2000 亿规模房企。2019 年一季度，虽然 1000-2000 亿规模房企的两项指标增速低于行业整体，但未来业绩保障程度最高。2）盈利能力：从 2018 年到 2019 年一季度，整体毛利率微降，净利率提升；2000 亿以上规模房企盈利能力最强。3）偿债能力：A 股大中型房企的高负债率系预收账款较多所致；2000亿以上规模房企净负债率和有息负债率最低，去杠杆效果显著；1000-2000 亿规模房企最高，仍在加杠杆追求扩张。总体来说，大中型房企短期偿债压力较小，2000 亿以上规模房企融资成本最低。4）运营能力：2000 亿以上规模房企是周转率唯一高于 研究源于数据 2 研究创造价值 [Table_Page] 行业名称-房地产行业报告 行业整体的梯队。从 2018 年到 2019 年一季度，经营性净现金流由正转负，大中型房企的现金持有量占比从 66.3%下降到63.6%。 TOP20 龙头房企财务指标对比：Top6-10 梯队房企经营相对优异，内房股表现更亮眼。1）整体业绩：Top5 房企的业绩增速和业绩保障程度最高。内房股营收增速大于 A 股，但 A 股的业绩增速和业绩保障倍数均比内房股更高。2）盈利能力：Top6-10房企三费率最低，利润率最高；Top5 房企 ROE 最高（24.6%）。内房股总体盈利能力好于 A 股。3）偿债能力：Top6-10 负债率相对较低，短期现金覆盖倍数最高（3.58），融资成本最低（5.04%）。内房股各项偿债能力指标均优于 A 股；融资成本为5.44%，低于 A 股。4）运营能力：Top6-10 周转率最高；现金持有量最少，但增速最快。内房股周转率高于 A 股；经营性净现金流与货币资金均大于 A 股。  投资建议 我们预计 2019 房地产行业回归理性，销售规模将保持稳态，但行业分化态势加剧，行业集中度持续升高。龙头企业的资源及融资成本优势将进一步扩大，同时今年房企会加速拓展地产链上的相关业务，包括商业、物业管理、物流地产等领域。从财务指标上面看，TOP5 的房企优势相对明显，短期不存在很大的压力，TOP6-10 的房企总体表现优异，TOP11-15 的房企仍处于一个冲刺阶段，负债率需要注意控制。而对比 A 股，内房股的各项财务指标都相对更优。我们推荐三条主线：1）龙头房企：万科，建议关注保利发展、融创中国。2）冲击阶段的、业绩保障度高的房企：建议关注中南建设。3）具有长周期逻辑的、具备独特开发模式的房企：华夏幸福，建议关注中国金茂。  风险提示 1）房地产行业调控持续升级，政策超预期收紧。 2）棚改规模和棚改货币化比例大幅下降，对三四线城市的住宅消费需求产生影响。 3）融资渠道整体收紧，造成房地产企业资金流动压力。 4）汇率上升对海外债规模较大的房企不利。 研究源于数据 3 研究创造价值 [Table_Page] 房地产-行业深度报告 目录 1 “房住不炒”和“因城施策”的主基调下，房地产调控先紧后稳 ....................................... 6 1.1 第一阶段：中央提出“房住不炒