房地产行业城中村改造跟踪点评：PSL积极投放支持三大工程，专项借款集中落地加快城改

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2024 年 2 月 2 日 PSL 积极投放支持三大工程，专项借款集中落地加快城改 看好 ——城中村改造跟踪点评 相关研究 "开年销售降幅明显，行业仍需政策呵护-2024 年 1 月房企销售数据点评" 2024年 1 月 31 日 "板块业绩处于底部，行业政策密集加码-房地产行业 2023 年年报业绩前瞻" 2024 年 1 月 29 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 事件：  根据央行网站信息，2023 年 12 月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款 3,500 亿元；期末抵押补充贷款余额为 32,522 亿元。2024 年 1 月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款 1500 亿元；期末抵押补充贷款余额为 34,022 亿元。  根据我们不完全统计，1 月 30 日至 1 月 31 日，国开行和农发行实现城中村改造专项借款首批集中发放合计 239 亿元，涉及广州、成都、合肥、武汉、佛山、厦门、青岛、沈阳、天津、苏州、昆明、福州、常州、宁波、济南、西安、无锡、贵阳、大连、石家庄、东莞、南京等 22 个城市，其中，国开行和农发行对于广州、成都、合肥、武汉、佛山、厦门、青岛、沈阳、天津、苏州、昆明、福州、常州、宁波等 14 个城市合计授信 4,355 亿元。 点评：  近 2 月 PSL 合计净新增 5,000 亿元，支持三大工程尽快形成实物工作量。根据央行网站信息，2024 年 1 月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增 PSL（抵押补充贷款）1,500 亿元，叠加 2023 年 12 月净新增的 3,500 亿元，近两个月净新增 PSL合计 5,000 亿元，显示出央行积极投放 PSL。考虑到近两月央行行长潘功胜多次公开表示将为“三大工程”提供中长期低成本资金支持，同时考虑到 1 月 25 日国家金融监督管理总局副局长肖远企表示指导和要求银行等金融机构大力支持“平急两用”重大基础设施、城中村改造等“三大工程”建设，并且要求尽快形成实物工作量，因而，我们认为本次 PSL重启以及连续投放将主要用于支持三大工程，尤其将加快城中村改造的推进。  参考棚改经验预计本轮 PSL 也将连续投放，并也将是城改的关键资金来源。回顾上一轮棚改的 PSL 投放经验：1）上轮 PSL 资金是启动后按月度连续投放的，2014 年 12 月投放3,831 亿元、2015 年 5 月投放 2,628 亿元作为开头启动，后续近 4 年中按照月度平均 674亿元陆续投放，预计本轮 PSL 后续投放也将可能是连续投放；2）上轮 PSL 发行传递至三四线销售改善和 GDP 改善约为 3 个季度左右时间，我们发现 PSL 在 2015Q2 放量后，三四线城市在 2016Q1 销售面积同比迎来明显增长，考虑本轮聚焦一二线，因而预计本轮PSL 投放生效滞后时间将缩短至 2-3 个季度；3）上轮棚改中，资金来源多元化，其中 PSL占比投资约 50%，预计本轮城改资金中也将是多元化资金组成，并 PSL 将是关键部分。  1 月底专项借款集中落地超 20 城，推动城中村改造正式进入投资落地阶段。回顾上一轮棚改的 PSL 投放经验：政策性银行棚改专项贷款最为关键，其具备 PSL 支持、扩表工具、用途灵活三大特色，分别赋予棚改拥有更高资金能量、更大加杠杆空间及适用于土地征收三大优势，因而预计本轮中 PSL 支持的专项借款也将是重要组成部分。24 年 1 月底，据我们不完全统计，国开行和农发行集中向 22 城发放专项借款 239 亿元（其中 14 个城市合计授信 4,355 亿元），积极支持城中村改造战略部署。考虑到近 2 月 PSL 的连续投放以及 1 月底专项借款集中落地，城中村改造的关键资金来源得到落实，同时考虑到 2023 年中期以来各城市城中村改造项目也已经陆续上报，这将意味着城中村改造正式进入投资落地阶段，并且我们维持认为城中村改造将是房地产行业中短期的破局关键。  投资分析意见：PSL 积极投放支持三大工程，专项借款集中落地加快城改，维持“看好”评级。我们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，前者是中短期政策发力关键点，后者是中长期政策顶层设计。我们认为高品质住宅有望成为成长新赛道，并预计优质产品力房企有望受益格局优化和品质提升双重 Alpha。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、华发股份、招商蛇口、建发股份、保利发展、新城控股、万科 A；H 股：建发国际、华润置地、越秀地产、中海外发展、龙湖集团；2）关注城改受益房企：越秀地产、城建发展、中华企业、天健集团。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象，关注：招商积余。  风险提示：行业销售和融资资金再次趋紧，后续城中村改造推进不及预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 4 页 简单金融 成就梦想 图 1：PSL 当月新增及期末余额 资料来源：Wind，申万宏源研究 图 2：2015-2017 年棚改时期 PSL 对销售拉动传导时间约 3 个季度 资料来源：Wind，申万宏源研究 图 3：2015-2017 年棚改时期 PSL 对经济拉动传导时间约 3 个季度 资料来源：Wind，申万宏源研究 05000100001500020000250003000035000400000500100015002000250030003500400045002014-122015-042015-082015-122016-042016-082016-122017-042017-082017-122018-042018-082018-122019-042019-082019-122020-042020-082020-122021-042021-082021-122022-042022-082022-122023-042023-082023-12抵押补充贷款(PSL)当月新增抵押补充贷款(PSL)期末余额（右轴）（亿（亿元）05101520253035010002000300040005000PSL单季度投放资金-延后3Q 三四线商品住宅销面同比（右轴）（%）(亿元)0246810121416010002000300040005000PSL单季度投放资金-延后3Q GDP累计同比贡献率:房地产业（右轴）（%）(亿元) 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 3 页 共 4 页