房地产行业2024年1月月报：楼市成交仍然低迷；“项目白名单”与核心城市限购优化政策加速落地

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2024 年 2 月 20 日 强于大市 相关研究报告 《关于广州限购政策及相关部门对房地产政策优化的点评：广州限购优化带来增量购买力；近期各部门对房地产供需两端均作出积极表态和政策支持，有助提升市场信心》（2024/01/29） 《热点城市追踪系列之哈尔滨——冰雪主题爆火背后的楼市真相》（2024/01/24） 《房地产行业 2023 年 12 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价持续下行，二手房压力大于新房》（2024/01/18） 《房地产行业 2023 年 12 月统计局数据点评：行业销售额回落至 2016 年；预计 2024 年销售与投资仍将低位运行》（2024/01/18） 《广州房票安置制度点评：广州发放一线城市首批房票，缓解政府集中支付压力的同时助力去库存》（2024/01/11） 《关于深圳城中村改造新政意见稿的点评：深圳城中村改造提速推进，新政意见稿最大变化在于向一二级分离倾斜》（2024/01/07） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2024 年 1 月月报 楼市成交仍然低迷；“项目白名单”与核心城市限购优化政策加速落地 核心观点 ◼ 新房：1 月新房成交环比转跌，环比季节性回落；同比降幅小幅收窄，主要受去年春节基数较低影响，整体成交仍然低迷，延续筑底行情。1 月 40 城新房成交面积环比-31%，同比-15%，同比降幅较上月收窄了 2pct。我们认为，2 月恰逢传统春节，叠加当前低迷行情影响，预计 2 月市场延续供需两淡局面。不过，1 月下旬广州、上海、苏州等核心城市相继松绑限购，局部城市或将迎来小幅放量。从各城市能级来看，1 月一线城市同比降幅小于二三四线城市，降幅也较2023 年 12 月有所收窄。1）一线城市新房成交面积环比-22%，同比-3%，同比降幅较上月收窄了 8pct。北京同环比分别上涨 68%、14%，普宅标准自 1 月 1 日起优化；广州同比虽增长 10%，但环比降幅高达 44%，市场下行压力加大，因此1 月下旬出台了限购优化政策，政策效力仍有待时间持续发酵；上海和深圳新房成交同环比均下滑，热度继续回落，虽然上海 1 月利好新政叠加不断（奉贤、青浦人才限购、外环外单身限购优化），但是政策效果暂未显现，仍需观察 2 月数据表现。2）二线城市新房成交面积环比-40%，同比-16%，同比降幅较上月扩大了 4pct。环比仅济南一城阶段性回升，环比微增 5%，多数城市迎来阶段性回落。同比来看，仅青岛成交表现略好于去年同期。多数城市成交尚属低迷期，部分城市新政利好也呈现边际效应递减。3）三四线城市新房成交面积环比-15%，同比-25%，同比降幅较上月收窄了 11pct。除台州、泰安、扬州、惠州新房成交面积同比正增长以外，其余城市同比均出现不同幅度的下跌。 ◼ 二手房：低基数下 1 月二手房成交同比增幅扩大。1 月 18 城二手房成交面积环比+6%，同比+53%，同比增速较上月提升了 23pct，主要受去年春节基数较低影响。1 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 1%、5%、15%，同比增速分别为 64%、42%、68%，同比增速较上月分别提升了 23、24、24pct。环比来看，1 月我们跟踪的城市中，50%的城市二手房成交面积环比正增长。深圳在政策利好下，二手房成交面积环比+24%，南京、苏州、厦门、韶关环比也出现了不同幅度的上涨。反观北京、杭州、南宁、佛山、金华等城市成交略显乏力，环比进入负增长区间。同比来看，受低基数影响，所有城市同比正增长。 ◼ 库存与去化：库存规模与去化周期环比均减少。截至 1 月底， 12 城新房库存面积为 1.21 亿平，环比下降 1.6%，同比下降6.1%；整体去化周期为 16.7 个月，环比下降 0.3 个月，同比上涨 3.5 个月。具体来看，1 月我们跟踪的城市中 70%的城市去化周期环比拉长，仅上海、杭州去化周期在 12个月内。 ◼ 开盘去化率：据克而瑞数据，重点城市 1月平均开盘去化率为 27%，较上月和去年同期分别下降 6个百分点和 11个百分点。1月各城市去化率环比跌多涨少，部分城市，例如东莞、苏州推盘量仅 1个，整体去化率持增；宁波、合肥、南京等阶段性回升，但去化率仍在 3 成以下。多数城市项目开盘平均去化率稳中有降，即便是热点城市上海、杭州、成都、西安等也有降温迹象。还有部分城市青岛、天津、武汉等改善盘也有走弱迹象，仅核心区一二手倒挂学区尚能热销。同比来看，多数城市表现不及 2023年 1月，仅广州、重庆、嘉兴等少数城市持增。 ◼ 土地市场：1 月全国（300 城）成交土地建面环比-70%，同比+10%，同比涨幅较 12 月扩大 22pct；其中住宅用地成交建面环比-84%，同比+27%。年初土地市场供地节奏明显变缓。市场热度方面，1 月全国住宅类用地平均溢价率 4.0%，环比上升 1.3pct，止跌回升。分城市来看，仅北京、上海、杭州、长沙、郑州等少数重点城市部分热点地块能保持一定热度，其余大部分城市仍以底价成交为主。房企拿地来看，土地市场仍以央国企为主，民营企业拿地积极性仍在低位。 ◼ 房企：1）销售：百强房企 1月全口径销售同比降幅虽略有收窄，但同比仍然大幅下滑，销售仍然低迷。百强房企 1 月全口径销售额同比-36.0%（前值：-37.6%），单月销售为 2017 年以来同期最低值。TOP20 房企中，1 月无房企销售额正增长，中海与滨江降幅相对较小，同比降幅在 20%以内。2）拿地：1月百强房企投资量同比上涨，投资强度同比提升，主要原因是 23年 1月恰逢春节假期，整体投资较为停滞，且 24年 1月核心城市有集中供地。百强房企 1月拿地金额同比+51.2%（前值:+84.7%）；拿地建面同比+27.9%（前值：+47.7%）；由于土地限价放开及核心城市部分土地火热，楼面均价 3705 元/平，同比+18.1%；拿地强度为31%，同比提升 18pct。具体来看，投资较多的房企有：招蛇（拿地金额 53 亿元，拿地强度 43%）、滨江（47 亿元，45%）、中建信和（39 亿元）、京能置业（38 亿元）、绿城（37 亿元，48%）。3）融资：单月融资规模环比持续增长，融资成本保持低位，其中国内债券发行量显著增长。24年1月行业国内外债券、信托、ABS发行规模合计575亿元，同比-1%，同比降幅较23年12 月收窄 18pct，环比+1%，平均发行利率 3.27%，同比-1.2pct，环比-0.6pct。主流房企中 24 年 1 月保利、首开、中海、铁建发行国内债券规模较大，分别发行 90、40、30、30 亿元。24 年国内外债