房地产行业研究：五年期LPR超预期下调，政策合力助行业稳定

敬请参阅最后一页特别声明 1 事件 2024 年 2 月 20 日，央行将一年期贷款市场报价利率（LPR）维持在 3.45%不变，五年期贷款市场报价利率（LPR）从 4.20%下调至 3.95%。 点评 五年期 LPR 超预期下调 25BP，防范地产风险信号意义强烈。此次非对称降息在 MLF 利率“按兵不动”背景下进行，一年期 LPR 维持不变，而五年期 LPR 下调 25BP，是设立以来单次最大降幅，此次五年期 LPR 降息也是设立以来的第 8 次下调，八次累计降息 90BP（2022 年下调 3 次，累计下调 35BP；2023 年下调 1 次，10BP）。五年期 LPR 主要对应房贷利率，此次降息充分显示中央对房地产风险的重视和维持行业平稳健康发展的决心，信号意义强烈。 降息配套前期系列措施将进一步降低居民购房成本。此前全国各城市均对房贷利率加点进行调整，包括一线城市中上海、广州、深圳首套房贷利率均调整至 LPR-10BP（当前为 3.85%），北京首套房贷利率主城六区调整为 LPR+10BP（当前为 4.05%）、主城六区外调整为 LPR（当前为 3.95%），其他城市首套房贷利率均为 LPR 减点，此次下调五年期LPR 后，全国（除北京主城六区）首套房贷利率进入 3+%时代。从力度上看，以 100 万等额本息房贷为例，LPR 下调25BP 后，每年房贷可节省约 1700 元。 对标 2014-2016 年周期，预计当前利率仍有下降空间。①从基准利率看，2014-2016 年周期，5 年以上中长期贷款利率从 6.55%降至 4.90%，下调 6 次累计 165BP，2021 下半年至今的本轮周期内，五年期 LPR 当前累计下调幅度 70BP；②从房贷利率打折看，2014-2016 年周期，个人住房贷款利率/基准利率最低至 0.92（注个人住房贷款利率为央行口径，包括一二手房），即打 9.2 折，本轮周期截至 2023 年末个人住房贷款利率/基准利率为 0.95，即打 9.5 折；③从历史追溯看，个人住房贷款利率/基准利率在 2008-2009 年周期最低至 0.73，即打 7.3 折。对标历史房地产利率宽松周期，我们预计当前房贷利率仍有下降空间。 供求两端政策组合拳齐出台，合力维护行业稳定。供给侧，年前央行、金融监管总局、住建部等多部委协同推进房地产融资协调机制落地，多地已向金融机构推送了首批房地产项目白名单，总融资需求达数千亿，当前六大行对接房地产项目数超 8200 个，已审批额度超 700 亿元。需求侧，住建部提出要充分赋予城市房地产调控自主权，多城市积极响应因地制宜调整房地产政策，四个一线城市在年前均有宽松政策出台，1 月 27 日广州取消 120 平以上住房的限购政策；1 月 30 日上海取消非沪籍单身购房限制，可在外环外购 1 套房；2 月 6 日北京通州区取消“双限”；2 月 7日深圳限购本地取消社保年限要求，外地社保 5 改 3。房地产调控宽松是大趋势，供求两端政策频出，结合金融端的房贷利率等支持，对行业平稳健康发展有积极作用。 投资建议 五年期 LPR 超预期下调 25BP，充分显示中央对房地产行业的重视，利率下调或与近期房地产融资协调机制的落地以及各城市因城施策出台宽松政策形成合力，促进房地产市场的平稳健康发展。首推重点布局、持续深耕核心城市，且主打改善型产品的央国企，如华润置地、招商蛇口、建发国际集团、华发股份等；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 政策落地进度不及预期；宽松政策对市场提振不佳；多家房企出现债务违约 行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 图表附录 图表1：一 年期&五年期 LPR 走势 来源：中国人民银行，国金证券研究所 图表2：重 点城市现行房贷利率及首付比例 城 市名称 商 贷最低首付比例(首套) 房 贷利率(首套) 商 贷最低首付比例(二套) 房 贷利率(二套) 北京 30% 城六区 LPR+10BP 城六区外 LPR 城六区 50% 城六区外 40% 城六区 LPR+60BP 城六区外 LPR+55BP 上海 30% LPR-10BP 主城区 50% 五大新城及临港 40% 主城区 LPR+30BP 五大新城及临港 LPR+20BP 广州 30% LPR-10BP 40% LPR+30BP 深圳 30% LPR-10BP 40% LPR+30BP 天津 20% LPR-40BP 30% LPR+20BP 重庆 20% LPR-20BP 30% LPR+20BP 杭州 限购区 25% 非限购区 20% LPR-20BP 限购区 35% 非限购区 30% 限购区 LPR+30BP 非限购区 LPR+20BP 南京 主城四区 25% 其余 20% LPR-30BP 主城四区 35% 其余 30% LPR+20BP 武汉 20% LPR-40BP 30% LPR+20BP 沈阳 20% LPR-50BP 30% LPR+20BP 成都 20% LPR-20BP 30% LPR+20BP 西安 20% LPR-20BP 30% LPR+20BP 大连 20% LPR-50BP 30% LPR+20BP 青岛 20% LPR-20BP 30% LPR+20BP 宁波 20% LPR-20BP 30% LPR+20BP 长沙 20% LPR-20BP 30% LPR+20BP 济南 20% LPR-20BP 30% LPR+20BP 厦门 岛内 25% 岛外 20% 岛内 LPR-50BP 岛外 LPR-50BP 岛内 35% 岛外 30% 岛内 LPR+30BP 岛外 LPR+20BP 3.003.504.004.505.00一年期LPR（%）五年期LPR（%）行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 3 扫码获取更多服务 长春 20% LPR-50BP 30% LPR+20BP 哈尔滨 20% LPR-50BP 30% LPR+20BP 太原 20% LPR-50BP 30% LPR+20BP 郑州 20% LPR-50BP 30% LPR+20BP 合肥 20% LPR-20BP 30% LPR+20BP 南昌 20% LPR-20BP 30% LPR+20BP 福州 五城区 25% 闽侯 20% 五城区 LPR-50BP 闽侯 LPR-50BP 五城区 35% 闽侯 30% 五城区 LPR+30BP 闽侯 LPR+20BP 无锡 20% LPR-50BP 30% LPR+30BP 南宁 20% LPR-60BP 30% LPR+20BP 来源：中国人民银行，政府官网，国金证券研究所 注：截至 2024 年 2 月 20 日 图表3：2014-2016 年与本轮放松周期基准利率调整对比 来源：中国人民银行，国金证券研究所 注：0Q 为基期，2014-2016 年周期 0Q 为 3Q14，本轮周期 0Q 为 3Q21 图表4：2014-2016 年与本轮放松周期个人住房贷款利率/基准利率（打折情况） 来源：中国人民银行，国金证券研究