房地产行业周报：LPR超预期下调，70个大中城市房价延续跌势

请务必阅读正文后的重要声明部分 [Table_IndustryInfo] 2024 年 02 月 25 日 强于大市(维持) 证 券研究报告•行业研究•房地产 房地产行业周报（2.19-2.25） LPR 超预期下调，70 个大中城市房价延续跌势 投资要点 西 南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：池天惠 执业证号：S1250522100001 电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn 分析师：刘洋 执业证号：S1250523070005 电话：18019200867 邮箱：ly21@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 行 业相对指数表现 数据来源：聚源数据 基 础数据 [Table_BaseData] 股票家数 107 行业总市值（亿元） 11,472.28 流通市值（亿元） 11,015.16 行业市盈率 TTM 12.0 沪深 300 市盈率 TTM 11.4 相 关研究 [Table_Report] 1. 房地产行业周报（1.29-2.4）：百强房企销售同比-36%，上海苏州放松限购 (2024-02-04) 2. 房地产行业周报（1.22-1.28）：房企融资连获政策支持，广州限购政策调整 (2024-01-28) 3. 房地产行业周报（1.15-1.21）：23 年商品房销售额下降 6.5%，70 个大中城市房价环比下降 (2024-01-21) 4. 房地产行业周报（1.1-1.7）：深圳新规推进城中村改造，上海调整公积金贷款政策 (2024-01-07) [Table_Summary]  2月 44城新房成交面积同比-64.5%，环比-49.4%；14城二手房成交面积同比-55.0%，环比-53.3%。截至 2月 23日，2月 44城新房累计成交面积同比-64.5%，环比 1月同期-49.4%；全年累计同比-30.8%。其中，一线城市 2月累计成交同比-67.5%，环比 1 月同期-66.5%，全年累计同比-25.8%。二线城市 2 月累计成交同比-67.2%，环比 1月同期-50.5%；全年累计同比-32.7%。三四线城市 2月累计成交同比-54.6%，环比 1 月同期-23.8%；全年累计同比-30.5%。14 城二手房累计成交面积同比-55.0%，环比 1月同期-53.3%；全年累计同比-0.6%。  5 年期 LPR 调降 25BP 超预期，仍存在进一步下调空间。2月 20日中国央行将五年期贷款市场报价利率(LPR)从 4.20%下调至 3.95%，2019年 8月以来，5 年期及以上 LPR 总计调整过 8次，此之前最大降幅为 15BP，本次 25BP 为创 LPR机制设立以来最大单次降幅。2023年 8月 1年期 MLF 利率调降 15BP，同月 1 年期 LPR 跟随调降 10BP，而 5 年期 LPR 未变，本次有补降考虑。与2014-2016 年周期相比，2014-2016年基准利率下调 165BP，本轮周期 5年期以上 LPR 自 2021 年底至今下降 70BP，仍存在进一步下调空间。  LPR调降引导房贷利率下行，但楼市复苏仍需要预期扭转。当前首套按揭贷款利率的下限降至 3.75%，房贷利率最高的城市北京首套房贷利率最低降至3.95%，全国所有城市进入“3时代”。贝壳研究院监测显示，2024年 2月百城首套主流房贷利率平均为 3.59%、二套主流房贷利率平均为 4.16%，均较上月降低 25BP，同样为 2019年以来最大单月降幅。分能级来看，一线城市首二套房贷利率分别为 3.88%和 4.29%，二线城市首二套利率为 3.61%和 4.17%，三四线城市首二套利率为 3.57%和 4.15%。此次房贷利率下调有利于降低购房成本，新增按揭贷款者贷款 100 万，等额本息 30 年，可节省约 5 万元利息总额，每月月供减少 150元。但本轮周期下调房贷利率效果有所钝化，楼市复苏仍需要居民收入预期好转，以及房价企稳止跌。  70 个大中城市房价同比延续跌势，环比降幅有所收窄。1月 70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降 1.24%，降幅扩大 0.35 个百分点，环比下降0.37%，收窄 0.08个百分点。分能级来看，一线、二线、三线城市同比分别下降 0.5%、0.4%、2.1%，环比分别下降 0.3%、0.4%、0.4%。二手住宅价格同比下降 4.45%，降幅扩大 0.38个百分点，环比下降 0.68%，收窄 0.11个百分点。其中一线、二线、三线城市同比分别下降 4.9%、4.4%、4.5%，环比分别下降 1.0%、0.6%、0.7%。  投资建议：我们认为当前板块应当关注 2 条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A 等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。  风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 -39%-31%-23%-15%-7%1%23/223/423/623/823/10 23/1224/2房地产 沪深300 房 地产行业周报（2.19-2.25） 请务必阅读正文后的重要声明部分 目 录 1 每周点评 ......................................................................................................................................................................................................... 1 2 市场回顾 ......................................................................................................................................................................................................... 3 3 行业及公司动态 ............................................................................................................................................................................................ 5 3.1 行业政策动态跟踪 ................................................................................................................................