房地产行业点评：如何看待当前时点物业股的配置价值？

行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2024 年 02 月 27 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:增量政策预期空间打开，关注价格信号积极变化》 2024-02-26 2 《房地产-行业点评:LPR 下调幅度超预期，供需“组合拳”加码稳地产——5 年期 LPR 下调点评》 2024-02-20 3 《房地产-行业点评:销售筑底，政策博 弈 ——1 月百 强 房企 销售点 评 》 2024-02-04 行业走势图 如何看待当前时点物业股的配置价值？ 关注港股资金面改善的β及板块的估值重塑机会 2 月 26 日物业股集体拉升，恒生物管指数+3.2%；2 月单月涨幅达 15.6%，50 只成分股中 39 只上涨，11 只涨幅超 20%。受地产销售下行影响，物管指数 22/23 年跌幅达 66%/44%，板块前期累计下跌幅度较大。我们认为，关联方交付增量下滑预期已反映相对充分，建议关注板块因 1)港股资金面改善的β机会；2)区别于开发业务的轻资产逻辑及较厚业绩安全垫下的估值重塑机会。 关注“高股息”防御策略和“低估值+低配”的赔率优势 从股息率看，目前恒生物业指数剔除含房地产开发业务的成分股后近 12 个月股息率 5.2%，成分股中如融创服务/新希望服务/越秀服务/绿城管理控股的股息率可达 18.9%/16.1%/7.4%/8.4%。行业利润率平稳，物业费刚性收入贡献稳定现金流，低收并购预期下部分企业分红意愿或逐步提升。 从估值看，当前上市物企 PE 均值约 9.6X，较 21/22 年底分别下降 8.9X/4.5X；关联方优质、合约增长预期稳定的物企如华润万象生活/建发物业/中海物业/保利物业 PE 分别为 20.5/15.0/14.6/12.3X，处 4%/8%/8%/9%的历史分位水平，其余公司市盈率倍数多为个位数。经济增速放缓背景下，我们认为相较开发业务，物业等轻资产模式的高股息替代策略逻辑或更为通顺，其溢价主要来自于稳定外拓增长及运营管理能力提升预期；而市场对地产销售预期较低，物企地产关联方交付产生的边际变化可能成为加分项。基于“高股息”的防御策略和“低估值+低配”的赔率优势，我们看好板块当前时点配置价值。 关注中短期上游地产的政策催化 近期受益于白名单、物业贷等融资端利好驱动，关联地产企业的信用预期得到修复，带动物业板块行情回暖。物企自身经营普遍稳定，应收、商誉减值于去年集中计提，未来业绩增长预期平稳。叠加中短期地产政策催化，连续两年大幅下跌后我们认为板块配置性价比逐步显现。标的方面，建议关注：绿城管理控股、保利物业、招商积余、中海物业、华润万象生活、万物云、越秀服务、金茂服务、新城悦服务等。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；物业政策力度不及预期。 -39%-33%-27%-21%-15%-9%-3%2023-022023-062023-10房地产沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 表 1：物管股市盈率&股息率 个股名称 市值(亿元) PE_TTM 股息率(%) 2021/12/31 2022/12/31 2023/12/31 2024/2/26 分位数(%) H 股 华润万象生活 572.9 53.7 39.8 22.7 20.5 4 2.4 万物云 249.2 0.0 27.6 16.6 14.1 9 1.8 中海物业 215.3 33.4 24.0 13.0 14.6 8 2.1 碧桂园服务 211.9 37.5 12.5 12.1 11.4 21 6.5 保利物业 167.1 36.9 22.2 11.8 12.3 9 1.9 绿城管理控股 101.3 15.1 15.7 11.6 10.9 10 8.4 绿城服务 95.2 22.0 22.5 13.8 14.1 7 3.4 融创服务 62.7 21.1 -103.1 8.7 9.5 28 18.9 金科服务 60.3 21.6 8.6 -3.3 -2.8 0 0.0 雅生活服务 57.8 7.3 5.1 2.9 3.3 15 0.7 滨江服务 47.8 19.2 12.3 9.3 9.7 14 5.8 建发物业 46.9 37.6 24.6 15.2 15.0 8 2.9 越秀服务 40.6 14.4 11.0 8.0 8.3 11 7.4 世茂服务 29.4 10.9 8.9 -3.0 -3.0 0 0.0 新城悦服务 26.7 14.7 14.7 5.1 5.0 5 5.7 金茂服务 21.2 0.0 12.2 4.8 6.3 27 7.2 卓越商企服务 20.5 11.0 7.1 6.8 7.2 36 10.9 德信服务集团 18.7 20.8 20.4 19.9 17.3 1 0.0 宝龙商业 18.4 21.3 7.5 3.6 3.7 11 10.5 建业新生活 18.3 10.5 5.1 -67.5 -62.2 0 19.5 华发物业服务 14.1 14.4 7.1 6.8 6.6 37 0.0 和泓服务 12.5 27.7 18.5 16.8 14.7 2 0.0 星盛商业 12.2 21.0 9.3 7.4 7.3 15 5.8 合景悠活 10.7 10.4 4.5 -3.5 -4.0 0 0.0 新希望服务 10.3 15.7 4.5 4.1 4.5 30 16.1 国锐生活 9.4 21.0 35.5 -3.4 -3.1 0 0.0 中骏商管 8.3 27.5 12.6 4.4 3.6 0 0.0 远洋服务 7.9 12.9 5.1 -13.0 -11.6 0 21.0 德商产投服务 7.3 12.6 13.8 25.0 26.1 83 4.7 时代邻里 5.1 7.9 4.7 -1.0 -1.0 0 4.6 银城生活服务 4.8 10.7 6.5 4.3 3.9 5 0.0 融信服务 2.4 18.9 23.3 -46.8 -50.1 0 0.0 第一服务控股 2.3 8.5 -52.8 3.5 3.7 7 12.9 弘阳服务 1.8 13.7 5.7 2.4 2.2 3 0.0 A 股 招商积余 119.4 43.8 27.0 17.7 16.7 2 1.1 特发服务 39.6 38.0 41.8 37.5 34.6 32 0.9 皇庭国际 29.1 -19.3 -3.6 -3.3 -2.5 0 0.0 新大正 21.5 36.4 25.4 17.4 13.1 1 3.2 南都物业 16.4 18.8 13.6 17.4 14.0 11 3.5 注 1：股息率为近 12 个月股息率