固收专题：如何看待地产项目“白名单”的影响？

固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 如何看待地产项目“白名单”的影响？ 证券研究报告 2024 年 02 月 17 日 作者 孙彬彬 分析师 SAC 执业证书编号：S1110516090003 sunbinbin@tfzq.com 孟万林 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521060003 mengwanlin@tfzq.com 姜艺璇 联系人 jiangyixuan@tfzq.com 近期报告 1 《固定收益：怎么看近期小微盘转债风 险 与 机 会 - 可 转 债 市 场 周 报（2024.02.16）》 2024-02-16 2 《固定收益：本周信用债一二级市场回顾-信用债市场回顾（2024-02-09）》 2024-02-13 3 《固定收益：存单发行成本持续下行-同业存单周度跟踪（2024-2-10）》 2024-02-12 固收专题 从去年 11 月“房企白名单”传闻到如今“房地产项目白名单”正式落地，房地产项目白名单有哪些信息可以关注？ （1）哪些项目可以进入白名单？ 房地产项目白名单制以具体项目为锚，首批入选“白名单”项目多数以目前在正常施工建设的优质项目为主。首批之后， 我们预计后续入选“白名单”项目或将进一步放量。入选“白名单”的地产项目需同时满足 5 个条件：① 项目处于在建施工状态。或如果项目短期停工，但资金到位就能复工建设和交付的。② 有与融资额基本匹配的抵押物。③ 确定一家贷款主办银行，并建立贷款资金封闭监管制度。④ 预售资金未被抽挪或抽挪的预售资金已追回。⑤ 制订贷款使用计划和项目完工计划。 （2）涉及哪些省份和城市？ 截止 2024 年 2 月 13 日，共统计全国 19 个省份 30 个省市披露首批房地产项目“白名单”，累计涉及 2962 个项目，总融资需求超过 5500 亿元。其中，首批“白名单”中云南省申报项目数最多，且涉及融资需求规模最大，分别为 619 个和 1519 亿元；湖南省次之，申报项目为 566 个。从城市能级上观察，首批上报“白名单”的城市大部分以省会城市为主。其中，郑州市首批上报项目数最多为 299 个，成都市次之为 227 个。此外，昆明市 212 个、南宁市 107 个、武汉市 101 个，首批入选“白名单”项目数均超 100 个，或指向上述城市保交楼压力相对较大。 （3）“白名单”项目涉及哪些房企主体？ 根据央视财经报道，第一批房地产项目名单中，84%的项目属于民营房企和混合所有制房企开发的项目。据不完全统计，截止 2024 年 2 月 13 日，已有 10 家房企披露入选首批“白名单”项目情况，涉及项目总数超过 260 个。其中，融创入选首批项目数最多，超过 90 个，涉及全国 20 个地级市。 （4）如何看待地产项目“白名单”的影响？ 首先，当前政策设定的入选“白名单”项目的五项要求相对较为严格。特别是对部分已出险房企而言相对较为困难，这部分企业获得资金支持的力度预计偏弱。 其次，进入“白名单”≠获得授信支持。房地产项目“白名单”政策仍然不涉及风险承担主体的转移，这就决定了银行在具体的项目选择上大概率仍然以市场化方式为主。 最后，政策支持的锚从房企转为项目，表明短期来看当前政策支持的重点仍为“保交楼”而非“救房企”。对于具有优质资产的困难房企，项目白名单制度显然是有利的，例如城投背景的房企、万科、龙湖等。已出险民营房企方面，建议关注后续入围“白名单”的项目数量，特别是银行端实际的信用支持情况。 对于整个房地产市场而言，建议关注未来政策演变的可能性。当前的困境核心在于需求偏弱，即居民的购房意愿和能力不强。项目白名单制度最终的贷款还款来源，大概率来自项目销售，对于核心困境的解决帮助有限。后续，仍需关注需求端政策的出台及市场反应。 风险提示：项目梳理或有遗漏，政策变动风险，超预期信用风险事件 固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 哪些项目可以进入白名单？ ....................................................................................................... 3 2. 涉及哪些省份和城市？ ................................................................................................................ 3 3. “白名单”项目涉及哪些房企主体？........................................................................................ 6 4. 如何看待地产项目“白名单”的影响？ .................................................................................. 7 5. 小结 ................................................................................................................................................. 9 图表目录 图 1：湖北省首批地产项目白名单分别（按数量，个）................................................................... 3 图 2：湖北省首批地产项目白名单分别（按融资需求规模，亿元） ........................................... 3 图 3：各省市披露首批房地产项目“白名单”项目数与涉及融资需求规模 ............................. 4 图 4：中指口径优质项目数与各省市实际披露情况对比（个） ..................................................... 7 图 5：22 个城市 2021-2023 年成交的住宅地块中符合标准的项目数量 ................................. 7 图 6：房企资金来源 ........................................................................................................................................ 9 表 1：部分省市房地产融资“白名单” ............................................................................................