房地产行业事件点评报告-政府工作报告点评：政策思路延续，化解风险、加速松绑

行 业 研 究 2024.03.05 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 事 件 点 评 报 告 政策思路延续，化解风险、加速松绑——政府工作报告点评 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 231 总股本(亿股) 8,284.49 销售收入(亿元) 32,868.22 利润总额(亿元) 5,524.38 行业平均 PE 22.17 平均股价(元) 4.65 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《销售表现承压，期待政策发力见效——2 月百强房企销售点评》2024.03.01 《构建新模式，改善楼市供需——重庆收购项目用于保租房点评》2024.02.21 《大幅降息，彰显托底楼市决心》2024.02.21 《 深 圳 跟 进 ， 一 线 城 市 限 购 加 速 松 绑 》2024.02.08 事件：3 月 5 日，国务院总理李强作政府工作报告，其中房地产相关内容延续了去年 12 月中央经济工作会议的部署，重点提及标本兼治化解房地产风险、加快构建房地产发展新模式、推进城中村改造等方面。 房地产政策优化宽松基调不变，淡化“房住不炒”。去年中央经济会议未有提及“房住不炒”，本次政府工作报告延续了房地产政策优化宽松基调，并提出继续优化房地产相关政策。虽然未提及“房住不炒”并不意味着房住不炒定位有所动摇，但或意味着目前稳定资产价格的重要性、必要性再次提升。相关印证包括，各核心城市土拍限价陆续打开，部分城市土拍溢价有所提升，且前期房价调整已较为充分，在政策的持续发力与传导之下，期待资产价格回归合理上升轨道。 化解房地产风险仍为 2024 年重点工作，一视同仁支持不同所有制房企合理融资需求为有效抓手。政府工作报告中强调“标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险,维护经济金融大局稳定”、“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展”，标本兼治化解房地产风险仍是 2024 年重要目标。从政策落实来看，截至 2 月 28 日，全国 31 个省份 276 个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约 6000 个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超 2000 亿元，随着项目资金逐渐落位，项目的建设也将加速推进，整体对市场的正向影响将进一步显现。 适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。2021 年中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”以来，近两年行业新发展模式的探索持续深化。本次政府工作报告提出“加快构建房地产发展新模式”，与去年中央经济工作会议提法一致，房地产发展新模式从最初的“探索”到推动新旧模式“平稳过渡”，已经步入“加快构建”阶段。相关印证包括，金融加大对保障性住房的支持力度，重庆、天津等城市租赁住房贷款支持计划相继落地，表明当前房地产发展新模式的内涵已经逐渐清晰。 “三大工程”为稳投资的重要抓手，城中村改造或将提速。2023 年下半年以来，中央多次提及“三大工程”建设，“三大工程”成为了稳投资的重要抓手。本次政府工作报告明确提出推进“平急两用“公共基础设施建设和“城中村改造”。去年底央行重启 PSL，至今已净投放 5000 亿元，或将为城中村改造提供更多资金支持，随着资金的逐渐落位，预计各地城中村改造的推进也将进一步加速。 投资建议：政府工作报告延续了政策支持思路，风险有望逐步化解，三大工程有望拉动企稳，淡化“房住不炒”有望稳定资产，与我们在《化解风险，三大工程，构建新模式——中央经济工作会议点评》中提到的观点一贯延续。标的方面，核心关注: 浦东金桥、我爱我家、贝壳-W、天健集团、建发股份。此外，建议关注:①城中村改造(越秀地产、城建发展、中华企业);②优质民企(新城控股、龙湖集团); ③格局优化(保利发展、招商蛇口、华发股份、建发国际集团)。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 -38%-30%-22%-14%-6%2%23/3/523/5/17 23/7/29 23/10/10 23/12/22 24/3/4房地产沪深300房地产 行业事件点评报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表1:历年来政府工作报告房地产相关表述 资料来源：人民政协网，方正证券研究所 2024202320222021202020192018-坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位-坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位坚持以高质量发展促进高水平安全,以高水平安全保障高质量发展,标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展有序推进地方政府债务风险防范化解，稳妥处置重大金融风险事件稳妥化解地方政府债务风险，及时处置一批重大金融风险隐患按程序提前下达地方政府债务限额坚持结构性去杠杆，防范金融市场异常波动，稳妥处理地方政府债务风险，防控输入性风险防范化解地方政府债务风险。严禁各类违法违规举债、担保等行为对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持,促进房地产市场平稳健康发展稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题。因城施策促进房地产市场平稳健康发展因城施策，促进房地产市场平稳健康发展更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展积极推进保交楼工作，制定实施一揽子化解地方债务方案,分类处 置金融风险,守住了不发生系统性风险的底线出台金融支持措施，支持刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼稳民生工作-----保障性住房加大保障性住房建设和供给,完善商品房相关基础性制度,满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给加快发展保障性租赁住房完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量-继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保“平急两用”公共基础设施稳步实施城市更新行动,推进 “平急两用”公共基础设施建设------城中村改造稳步实施城市更新行动,推进城中村改造加快推进老旧小区和危旧房改造-加大城镇老旧小区改造力度-继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需