房地产行业：行业发展换挡，城市周期兴起

证券研究报告 （优于大市，维持）《行业发展换挡，城市周期兴起》 涂力磊（地产行业首席分析师） SAC执业证书编号：S0850510120001 2019年06月28日 2019年前5月行业基本面与我们先前预期之间的差异： 1）行业数据2019年前五个月累计增长情况好于我们先前预期 注：表中2018年和2019年预测数据来自2018.12.07发布的 《房地产行业2019年展望：延续下行趋势不失速》 资料来源：Wind，海通证券研究所 表：房地产开发投资预测 – 同比增速细项拆分预测 如何理解当前基本面 2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 土地 购置费 施工 面积 新开 工面积 建筑 工程 安装 工程 设备 工具 其他 费用 房地产 开发投资 2018预期（%） 60.00 4.50 16.00 -3.00 -8.00 -10.00 45.00 9.43 2018实际（%） 57.00 5.20 17.20 -2.30 -10.50 -1.70 44.10 9.50 2019E（%） 悲观 5.00 3.00 0.00 2.00 0.00 0.00 6.44 3.00% 中性 8.00 5.00 3.00 5.00 0.00 0.00 9.48 5.00% 乐观 10.00 6.00 5.00 6.00 0.00 0.00 11.51 7.00% 2019年前5月行业基本面与我们先前预期之间的差异： 2）假设6到12月同比无增长情况下，我们认为行业销售仍有望创历史新高 表：房地产2019年开发投资预测 – 假设6到12月同比无增长 如何理解当前基本面 项目 2019年 1-5月 2018年 6-12月 2019年拟合* 2018年 全年 拟合数同比2018年增速 2019年前5月累计同比增速 2018年全年累计同比增速 房地产投资额 46075亿元 78843亿元 124918亿元 120264亿元 3.87% 11.20% 9.50% 新开工 79784万平 137151 万平 216935万平 209342万平 3.63% 10.50% 17.20% 销售额 51773亿元 101195亿元 152968亿元 149973亿元 2.00% 6.1% 12.17% 注：2019年拟合数是用2019年1-5月累计数据加上2018年6-12月累计数据得到，相当于假设2019年6-12月无增长 资料来源：Wind，海通证券研究所 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3 行业发展换挡，城市周期兴起 对于未来行业发展的看法：1）行业发展换挡：2016年因城施策后，行业主要指标的同比增速波动区间较前几轮波动区间明显收窄 图：房地产行业主要数据指标月度累计同比数据（%）——投资端 图：房地产行业主要数据指标月度累计同比数据（%）——房价 资料来源：Wind，海通证券研究所 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 4 行业发展换挡，城市周期兴起 对于未来行业发展的看法：2）城市周期兴起 环渤海城市群 长三角城市群 中西部城市群 大湾区城市群 北京、天津、呼和浩特、临沂、太原2019年前五月累计成交面积同比大幅增长，青岛、烟台、石家庄累计成交面积同比缩量较多。 南昌、成都、西宁、赣州2019年前五月累计成交面积同步增速不断下探，郑州、长沙、武汉市场逐渐升温，重庆同比降幅逐渐收窄 上海、六安、南通、宿州、常熟、昆山、淮南等城市2019年前五月累计成交面积保持同比增长，台州、泰州、江阴、淮安等地区累计成交面积呈负增长。 惠州、江门出现负增长，深圳、肇庆和珠海等城市累计成交面积同比增速增幅逐渐扩大。 图：人口流动带来城市差异发展 资料来源：克尔瑞，海通证券研究所 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 5 行业发展换挡，城市周期兴起 对于未来行业发展的看法：3）行业红利被企业红利逐步取代 销售金额营业成本三项费用核心净利润可售面积单价新开工土地储备产品类型地理位置限制政策拿地成本销售费用管理费用融资成本销售规模信用评级股东背书有自持物业的可以1）通过增加自持物业比重对冲开发毛利率下滑，2）通过公允价值变动增加净利润图： 影响房企核心要素简析图 资料来源：海通证券研究所 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 6 我们对估值区间的判断 •内外部环境因素： 1）2019年宏观经济去杠杆转入稳杠杆，行业调控政策进一步趋严的可能性较小 2）PE估值很难回到18年底部 •坚持因城施策： 1）行业整体周期波动收窄，继续巩固集中度提升的逻辑 2）估值瓶颈短期无法有效突破 投资逻辑 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 7 投资逻辑 2019年1-5月销售情况 1-5月操盘口径销售金额（亿元） 同比 1-5月操盘口径销售面积（万平米） 同比 1-5月权益销售（亿元） 同比 权益比重 1-10 15130 -1.8% 12232 -2.3% 12587 3.2% 83% 11-20 5538 4.9% 3984 6.1% 4456 3.3% 80% 21-30 3651 -9.5% 2715 -1.2% 3185 2.9% 87% 31-50 5000 7.3% 3295 0.3% 4388 10.3% 88% 51-100 5583 4.2% 4030 5.6% 5074 2.5% 91% TOP50 29320 -0.2% 22225 -0.4% 24616 4.4% 84% TOP100 34903 0.5% 26255 0.5% 29691 4.1% 85% 表： 2019年1-5月不同梯队房企销售排名 个股选择思路： 从PEG从发寻找“高EPS增速和低PE估值”企业 资料来源：克尔瑞数据、亿翰数据，海通证券研究所 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 8 投资逻辑 投资逻辑：龙头为王，增速选优！ 1）3Q财报季，地产公司净利润增长确定性较好，有望带来更强相对收益 2）4Q低基数期到来，估值切换期到来 3）锚定估值、分红、增速三大维度 投资建议：建议关注1）龙头企业；2）高销售增速企业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 9 风险提示 房价大幅回落；行业需求不及预期等 10 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 分析师声明 涂力磊 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息，本人不保证该等信息的准确性或完整性。分析逻辑基于作者的职业理解，清晰准确地反映了作者的研究观点，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 分析师声明和研究团队 11 房地产研究团队： 涂力磊（首席分析师） SAC执业证书编号： S0850510120001 电 话：021-23219747 Email：tll5535@htsec.com 金晶 SAC执业证书编号：S0850518120002 电 话：021-23154128 Email：jj10777@htsec.com 谢 盐 SAC执业证书编号：S085051101001