2019年上半年报—市场重构下的楼市趋势及策略研究

市场重构下的楼市周期趋势及房企策略研究——2019年上半年楼市周期新特征及趋势研究Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd.专业至上 服务至诚Professional · Sincere代理 · 咨询 · 金融 · 商业 · 海外 · 养老 · 大数据· · 产业 · 公关C ONTENTS目录202现状：楼市周期重构与2019年上半年市场新特征01经济：世界经济秩序重构与中国经济走势预判03短周期：楼市短周期趋势及策略研究05总结：周期重构与不同房企策略建议04长周期：楼市长周期趋势及策略研究06附件：2019年上半年主要城市房地产市场分析同策资管同策研究院3本文逻辑本文从中短、长周期三个维度，分析中国房地产周期性趋势变化特征，同时在这些趋势下，研究房企投资及营销策略转变本文分析的三个周期维度房企投资策略变化中周期（章节：01）美元周期对中国货币周期形成传导机制，决定中国房地产中期发展趋势短周期（章节：02、03）各不同能级城市的房地产周期轮动，决定房地产短期发展趋势长周期（章节：04）人口及城镇化发展阶段决定住房需求的总量和结构性长期变化趋势经济：世界经济秩序重构与中国经济走势预判4第一章同策资管同策研究院501美国经济政策对全球经济秩序的影响02中美经济周期与货币政策研究03中美贸易战背景下的中国经济走势预判同策资管同策研究院6全球贸易关系重构“美国优先”（Put America first）成为特朗普政府明确的执政理念，美国贸易政策的走向是延缓、甚至阻止进一步的区域化和全球化趋势，力阻美国产业和企业向海外转移，鼓励和支持美国企业和产业的国内发展，重构美国（rebuild our middle class）的中产阶级时间排序直接和间接的贸易政策政策的主要逻辑1反对和退出TPP•阻止新规则的形成和更进一步的开放，以及基于这种规则和开放之上的区域化、全球化趋势，避免美国企业和产业、尤其是服务业进一步向海外转移2重新谈判NAFTA以及其他双边协定•大增加美国的出口机会，从而带动出口部门的扩张以及就业的增加•稳住现有的区域、甚至全球生产网络规模，阻止美国公司的进一步产业转移以及业务外包活动，不增加就业岗位的流失3退出WTO•退出这种以规则为基础的国际贸易秩序，阻止美国企业和产业从事基于这种秩序之上的区域、甚或全球价值链构建活动，以留在国内4对中国和墨西哥进口产品征收高额关税•隔断生产网络（北美区域生产网络（墨西哥是制造基地）以及全球生产网络（中国是制造基地））的正常运转，阻止美国企业和产业的向外转移5减低公司所得税•由于企业所得税较高，美国很多跨国公司在海外避税港注册虚拟公司进行纳税，并将大量的利润滞留在海外6能源市场改革•促进石油和煤炭等产业的生产，美国可以实现产业以及就业的同步增长，并减少对于进口石油和能源的依赖，甚至实现贸易盈余特朗普政府的贸易以及相关政策7国际货币周期重构美国加息（或强美元周期）背后的逻辑是巩固美元地位。当日元、德国马克、欧元以及人民币等货币对美元的国际地位构成威胁时，美联储倾向于提高利率的方式来“补贴”和“讨好”美元持有者，国际货币周期进入重构期。从美元大周期来看，2017年年底之后，美元指数已迎来周期性拐点，但在全球化背景下，美元大周期操作的边际效应递减-0.4-0.3-0.2-0.100.10.20.30.460801001201401601801971-011972-021973-031974-041975-051976-061977-071978-081979-091980-101981-111982-121984-011985-021986-031987-041988-051989-061990-071991-081992-091993-101994-111995-121997-011998-021999-032000-042001-052002-062003-072004-082005-092006-102007-112008-122010-012011-022012-032013-042014-052015-062016-072017-082018-09美元指数周期趋势1971-2019年6月美元指数走势指数数据来源：wind，同策研究院处理软件：SPSS，eviews，大美元周期为16.25年BP滤波值2013.12-2014.10结束QE3-退出QE2015.12-至今美联储9次加息，开启缩表1999-2000年欧元准备上市流通，尽管之后遭遇互联网泡沫破裂和“911”，美联储仍坚持持续加息上世纪70年代，布雷顿森林体系瓦解，叠加日本对外贸易份额的迅速崛起未来美元将相对走弱8秩序重构下的发达经济体表现——经济增速-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%2013-032013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-03美国日本欧元区12国2013-2019年1季度美国、日本、欧洲实际GDP累计增速数据来源：wind，同策研究院数据说明：日本的实际GDP增速数据为2011年为基期y = 7.1411x - 11.297R² = 0.6777-5051015202511.522.533.542013-2019年1季度美元指数增幅与美国实际GDP增速美元指数增幅%美国GDP实际累计增速%2017年3季度至2018年2季度，由于美国加息后，全球其他国家央行采取紧缩货币政策，导致与美国利差缩小，对美元指数形成短期压力，所以去除2017年3季度至2018年2季度的数据，进一步增加拟合R方从美元周期拐点之后看，发达经济体经济增速出现分化，除美国实际GDP增长持续向好外，欧盟及日本的实际经济增速持续下滑。剔除美元指数的短期波动，美元指数与美国经济增长之间存在较强相关性，即美国经济若出现增速放缓，那么中短期内，美元周期持续走强的基础较弱9秩序重构下的发达经济体表现——PMI及失业率4045505560652013-012013-042013-072013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-04美国日本欧元区指数2013-2019年6月美国、日本、欧洲制造业PMI走势数据来源：wind，同策研究院数据说明：美国制造业PMI为ISM公布数据荣枯线024681012142013-012013-042013-072013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042