房地产行业2024年中期投资策略：等待复苏

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2024年06月12日优于大市房地产行业 2024 年中期投资策略等待复苏核心观点行业研究·行业投资策略房地产优于大市·维持证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《房地产行业周报（2024 年第 22 周）-新政后市场边际改善，地产板块短期顶底明确》 ——2024-06-05《房地产行业 2024 年 6 月投资策略-政策密集出台，关注基本面边际变化》 ——2024-05-30《数据背后的地产基建图景（八）-地产基本面未恶化不影响政策博弈，基建投资增速放缓》 ——2024-05-26《保交房工作配套政策点评-中央层面出资让利，料将提振购房信心》 ——2024-05-18《统计局 2024 年 1-4 月房地产数据点评-销售量价持续承压，新开工明显边际改善》 ——2024-05-17上半年回顾：基本面仍在筑底，政策密集落地。不管是从统计局数据、城市高频数据、房企销售数据看，2024 年新房销售出现明显承压，考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024 年新房价格仍面临较大压力。但从城市维度看，二手房似有复苏迹象，一线城市、二线城市、三线城市二手住宅 7 天移动平均成交套数同比分别为+22%、+7%、+4%。除销售外，投资、新开工、竣工、房企到位资金等主要指标均出现不同程度同比下滑。进入五月以来，收储持续推进，需求端政策密集落地。截至目前，已有多个城市开始推进去库存措施，包括但不限于城投收储、政府收储、以旧换新等。上海、广州、深圳陆续跟进降首付比例和降房贷利率下限的政策，需求端政策的密集落地，有望为楼市提供一定支撑，将在一定程度上扭转当前楼市的悲观预期，有利于基本面的边际好转。下半年展望：维持新开工正增长的判断，小幅上调竣工端预期。针对下半年的预测，在年度策略《筑底期接近尾声，开工端值得期待》的基础上，我们主要对新开工和竣工的预测做小幅调整：1）从客观数据和主观意愿上看，仍然维持新开工正增长的判断，考虑到保障房从新建转向收购拖累的新开工，小幅下调 2024 年新开工面积预测为+8%（10.2 亿平方米）；2）考虑到城投收储带动竣工持续回补，小幅上调 2024 年竣工预测至-12.5%（8.7 亿平方米）。投资建议：等待复苏。随着 5 月份需求端政策持续落地，尽管改善的幅度和持续性有分歧，但有改善是市场的共识，考虑到 5 月并非传统旺季，需求端政策显然产生了效果。但与此同时，新房量价仍然明显承压，新房价格下跌带来的房企资产缩水无法在短期内停止，基本面全面复苏时点仍需观察。所以，从投资策略角度，我们认为短期地产板块在新房价格下跌的情况下大概率较难形成趋势性上涨，同时政策落地带来的阶段性改善意味着市场大概率不会加速恶化。个股方面推荐：绿城管理控股、龙湖集团、华润置地、滨江集团。风险提示：政策落地效果不及预期、后续政策跟进力度不及预期、基本面超预期下行。重点公司盈利预测及投资评级公司公司投资昨收盘总市值EPSPE代码名称评级（元）（亿元）2024E2025E2024E2025E9979绿城管理控股 优于大市6.821380.620.7710.18.10960龙湖集团优于大市13.208771.911.966.36.11109华润置地优于大市30.0521044.454.796.25.7002244滨江集团优于大市8.682640.991.079.17.8资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录上半年回顾：基本面仍在筑底，政策密集落地 ...................................... 5销售：新房持续承压，二手房似有复苏迹象 ................................................ 5投资：降幅继续扩大，房企到位资金仍主要受销售拖累 ...................................... 9新开工：仍在承压但降幅明显收窄 .......................................................11竣工：保交楼回补高峰已过，竣工显著下降 ...............................................11政策：收储持续推进，需求端政策密集落地 ...............................................11下半年展望：维持新开工正增长的判断，小幅上调竣工端预期 ....................... 16新开工：维持正增长的判断，预计全年+8% ................................................ 16竣工：城投收储带动竣工持续回补，小幅上调全年预测至-12.5% ............................. 16投资建议：等待复苏 ........................................................... 17风险提示 ..................................................................... 17请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图表目录图1： 商品房销售额累计同比 ................................................................ 5图2： 商品房销售额单月同比 ................................................................ 5图3： 商品房销售面积累计同比 .............................................................. 5图4： 商品房销售面积单月同比 .............................................................. 5图5： 商品房销售均价累计同比 .............................................................. 6图6： 70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比 ................................................6图7： TOP10 房企全口径销售金额增速 ......................................................