REITs产品书系列：中金印力消费REIT投资价值分析

策略报告 | 投资策略专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 中金印力消费 REIT 投资价值分析 证券研究报告 2024 年 07 月 27 日 作者 肖峰 分析师 SAC 执业证书编号：S1110524040003 xiaofeng@tfzq.com 相关报告 1 《投资策略：行业比较周报-关税压力下的突围路径》 2024-07-25 2 《投资策略：海外与大类周报-“特朗 普 交 易 ” 的 短 期 性 与 长 期 性 》 2024-07-23 3 《投资策略：ETF 持续大额买入，支撑场内流动性 企稳-微观 流动性跟踪 (2024.07.08-2024.07.21)》 2024-07-23 REITs 产品书系列 导读：中金印力消费 REIT 以其位于杭州市余杭区西溪印象城作为核心资产，不仅为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，还在逐步打造一站式购物体验的业态组合，是在杭州市具有重要影响力和区域代表性的标杆商业物业。中金印力消费 REIT 主要盈利模式为收取固定租金、营业额提成租金、物业管理费、固定推广费、多经及广告费以及停车费等，覆盖零售、餐饮、娱乐、服务等多个领域，其背后的运营管理平台印力咨询在商业管理领域具有 20余年经验。在估值方面，中金印力消费 REIT 的预测参数合理，P/NAV 估值水平处于同类产品的较低位置，估值收益率具有吸引力。 中金印力消费 REIT 正式上市，战投高比例认购 中金印力消费 REIT 于 2024 年 4 月 30 日在深圳证券交易所上市，以杭州西溪印象城项目为基础资产，总建筑面积为 24.97 万平方米。基金发行价格为 3.26 元/份，发行总份额为 10 亿份，募集规模达 32.6 亿元。投资人结构方面，中金印力消费 REIT 的战略投资者认购份额达 8.36 亿份，占总发售份额的 83.56%，远高于可比 REITs 平均水平。其中，原始权益人认购了3.3 亿份，占比 33%。 杭州余杭经济稳中向好，消费市场繁荣 杭州西溪印象城位于杭州市余杭区，近年来杭州市余杭区区域经济整体稳步提升，综合实力持续增强。2023 年余杭区社会消费品零售总额为 801.1 亿元，同比大幅增长 18.46%；杭州市 2023 年人均消费支出 4.64 万元，同比增长4.10%，消费市场繁荣。 出租率稳定高位，业态零售为主 西溪印象城出租率达较高水平，2021-2022 年加权平均出租率已达 98%以上，截止 2023 年 9 月 30 日总出租率达 99.6%。2026 年后西溪印象城租约集中到期风险较低，租约稳定性较高。项目盈利方面，2020-2022 年本项目营业收入分别为 2.37/2.81/2.95 亿元，营收稳步增长；2020-2022 年净利润分别为5.93/2.15/3.70 亿元，净利润规模波动幅度较大，主因投资性房地产按公允价值模式计量，公允价值变动收益波动较大所致。 估值水平相对较低，NOI Margin 高于同类 REITs 项目 2023 年 10-12 月预测可供分配金额为 3601.06 万元，2024 年度预测可供 分 配 金 额 为 1.70 亿 元 ， 由 此 年 化 的 预 测 净 现 金 流 分 派 率 分 别 为4.25%/5.05%。估值方面，截至 2024 年 7 月 22 日，中金印力消费 REIT 的最新市值为 31.48 亿元，市值在消费基础设施类 REITs 中相对较高。从 P/NAV 来看，上市消费基础设施 REITs 的 P/NAV 整体较为接近，中金印力消费 REIT的 P/NAV 为 0.96，在上市消费基础设施 REITs 中位于最低水平。从中债估值收益率来看，中金印力消费 REIT 估值收益率为 6.68%。 风险提示：宏观经济波动风险，招商退租风险，运营能力下降风险，周边竞争风险 策略报告 | 投资策略专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 中金印力消费 REIT 正式上市，原始权益人为万科印力 ........................................................... 4 1.1. 中金印力产品正式上市，战投高比例认购......................................................................... 4 1.2. 基金架构清晰，原始权益人为万科印力 ............................................................................. 8 2. 杭州余杭经济稳中向好，消费市场繁荣 ...................................................................................... 10 3. 出租率稳定高位，业态零售为主 ................................................................................................... 12 3.1. 地处大城西新兴商圈，周边配套设施齐全....................................................................... 12 3.2. 西溪印象城收入多元，主要集中于租金收入 .................................................................. 14 3.3. 租户集中度较为分散，业态零售为主................................................................................ 15 3.4. 运营绩效稳定，盈利端正逐步修复 .................................................................................... 16 3.5. 出租率保持高位，租金水平稳定增长................................................................................ 17 4. 估值水平相对较低，NOI Margin 高于同类 REITs ................................................................... 19 5. 风险提示 ................................................................................................................................................ 23 图表目