房地产开发行业消费REITsQ2综述：运营效能提升

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 消费 REITsQ2 综述：运营效能提升 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 2024 年 7 月 28 日│中国内地 专题研究 消费 REITs 2024 年二季报综述：运营效能提升 根据消费 REITs 发布的 2024 年二季报，在客流提升的带动下，整体实现了租金坪效以及出租率的改善，可供分配金额的完成率均超 50%，即全年如果维持上半年运营水平，全年可供分配金额或均将完成预期值。目前 5.0%~6.6%的预期股息率具备市场吸引力，我们认为消费 REITs 具备配置价值。 行业：商场客流小幅修复，运营效能释放趋稳信号 2024 上半年，尽管社会消费零售总额同比增速有所放缓，但作为消费类基础设施重点场景的购物中心，景气度有所复苏。从购物中心的场均日客流情况来看，上半年全国场均日客流达 1.84 万人次，同比+4%。分城市能级来看，一线城市依然保持相对优势，租金也趋于企稳，2024Q1 一线/二线城市优质零售物业首层租金同比分别-3.9%/+1.0%，环比增速为-0.4%/+1.8%，一线城市租金环比降幅连续两个季度收窄，二线城市呈现正增长，重点城市的租金尽管仍在震荡，但也释放出趋稳信号。空置率角度的企稳信号则更为明确，重点一二线城市空置率自高点回落，向 16 年以来的中位数水平靠近。 收入：客流推动整体租金提升，坪效全面增长 相较于行业的弱复苏，消费基础设施 REITs 的表现相对更为突出。在客流增长推动下，整体租金收入提升。2024H1 华夏金茂商业/华夏华润商业/中金印力消费的商场客流量同比增速分别是 8.8%/10.0%/3.3%，均值高于全国水平。2024H1 华夏金茂商业/华夏华润商业/嘉实物美消费 REITs 的收入同比增速分别为-18.6%/+3.8%/+74.6%。2024Q2 四支 REITs 平均月租金坪效环比分别增长 2.9%/3.8%/0.5%/2.5%。出租率均达 98%以上高位，嘉实物美实现爬坡。收缴率方面，四支 REITs 均维持在 99%以上水平。 盈利：EBITDA 完成率均超 50%，嘉实物美表现突出 各 REITs 的 EBITDA 和营收走势基本一致。2024H1 华夏金茂商业/华夏华润商业/嘉实物美 EBITDA 同比分别-13.4%/+0.3%/83.9%。华夏金茂商业同比有所下滑，华夏华润商业同比微增，而嘉实物美消费实现大幅正增长。完成 率 方 面 ， 四 个REITs上 半 年EBITDA完 成 率 分 别 为51.6%/55.0%/53.7%/64.1%，均超过 50%，其中嘉实物美消费完成率接近2/3。EBITDA 利润率整体向好。华夏金茂商业、嘉实物美消费利润率提升的原因主要在于持续优化租户结构，租金坪效的提升。华夏华润商业成本上升的主要原因是业态主动优化调整与装修改造计划，随着下半年改造项目入市，利润率有望提升。 估值和派息：年化股息率 5.0%-6.6%，具配置价值 2024H1，华夏金茂商业/华夏华润商业/中金印力/嘉实物美的可供分配金额完成率分别为 52.8%/50.7%/51.9%/51.2%，亦均超过 50%。即下半年若维持上半年的运营表现，均可实现招募说明书中预测的可供分配金额目标。截至 7 月 27 日，华夏金茂商业/华夏华润商业 REIT 完成首次分红，对应的股息率分别为 1.35%/1.25%，分红率均在 99.99%以上。H1 可供分配金额按照时间年化后，对应的可供分配金额/市值为 5.2%/5.0%//5.6%/6.6%，表现优异。从估值来看，嘉实物美表现突出，累计涨幅达 8.0%，超出中证 REITs指数 7.3pct，其超预期的运营表现带来相对强势的估值水平提升。 风险提示：资产盈利能力下降；REITs 整体估值下滑风险。 (43)(32)(20)(9)3Jul-23Nov-23Mar-24Jul-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 行业：商场客流小幅修复，运营效能释放趋稳信号 ...................................................................................................... 3 客流：2024H1 同比+4%，一线城市保持相对优势 ............................................................................................... 3 运营：租金在波动中趋稳，空置率小幅走低 ......................................................................................................... 3 收入：客流推动租金提升，坪效全面增长 .................................................................................................................... 5 营业收入：客流增长推动整体租金收入提升 ......................................................................................................... 5 租金坪效：Q2 环比全面增长，华夏物美明显改善 ................................................................................................ 6 出租率：均达 98%以上