房地产行业保租房REITs24Q2综述：优于大市

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 保租房 REITs24Q2 综述：优于大市 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 2024 年 8 月 05 日│中国内地 专题研究 保租房 REITs24Q2 综述：优于大市 在市场化租金仍在寻底的背景下，保租房 REITs 在租金价格优势以及 C 端刚需定位的支撑下，持续保持稳定运营，进而支撑其估值。Q2 红土深圳安居、华夏北京保障房以及华夏基金华润有巢均发布了扩募计划，同时上月末国发 1014 号文正式宣布 C-REIT 进入常态化发行阶段，REITs 底层资产进一步扩围至长租公寓和养老地产，并且取消了回报率的硬约束等发行条件，我们认为未来 REITs 市场规模有望进一步拓宽，活跃度有望提升，持有型物业的价值重估空间得以打开，保租房 REITs 扩募节奏或将提速。我们看好保租房 REITs 稳健运营的持续性，叠加派息稳定性巩固其配置价值。 收入：运营稳定，租金走势优于行业表现 2024Q2 保租房 REITs 整体运营表现稳定。营收整体同比保持小幅增长，单季度同比区间在-2.3%~+2.4%，具备较强的稳定性。相对价格以及区位优势使得保租房 REITs 的整体租金取得优于住宅租赁市场表现。2024Q2 末，50城住房租赁价格指数环比 Q1 下跌 1.1%，但保租房 REITs 租金持稳。出租率虽然涨跌互现，但均值维持在 96%的高位。个别项目受租约到期高峰影响，出租率有所下滑，但我们预期随着租约到期因素的消退，下半年出租率有望修复。 盈利：利润率稳中有升，EBITDA 整体有所增长 2024Q2 各 REITs 的 EBITDA 同环比整体实现增长。同比增速区间为-2.0%~+7.3%。华夏基金华润有巢同比增速显著。季度数据环比方面， 2024Q2 环比区间为-6%~+3.7%。除了个别项目受换租期影响有所下滑，其他 REITs 均实现环比增长。Q2 利润率同比稳中有升，红土深圳安居同比尽管略有下滑，但仍保持 94%以上的高位，领先于其他 REITs。其他首批次入市的 REITs 利润率均实现同比增长。 派息：基数效应下，可供分配金额有所下降 2024Q2 ， 首 批 入 市 的 保 租 房 REITs 的 可 供 分 配 金 额 同 比 分 别 为-24.5%~-0.2%，上述四只 REITs 以及国泰君安城投宽庭保租房季度环比分别为-10.3%~+4.2%。红土深圳安居的同环比表现主要是因为营业成本和应收应付变动带来的基数效应，华夏基金华润有巢的可供分配金额与 EBITDA同比表现的差异，主要是去年同期有期初预留现金、基金募集阶段产生的孳息等影响。分红方面，Q2 以来华夏基金华润有巢率先针对 Q1 可供分配金额开展了收益分配，分红比例达 99.98%，展现其诚意。 估值：相对稳定的运营支撑估值，市场表现坚挺 从市场走势来看，保租房 REITs 在 REITs 市场中表现坚挺，自上市以来持续跑赢 REITs 指数。2024 年至今（截至 8 月 2 日），红土深圳安居/中金厦门安居/华夏北京保障房/华夏基金华润有巢/国泰君安城投宽庭保租房涨幅分 别 为 22.1%/27.7%/26.3%/16.3%/22.0% ， 较 REITs 指 数 分 别 实 现17.0/22.5/21.1/11.2/8.8pct 的超额收益。Q2 至今，相对涨幅为 10.7~25.0pct。可供分配金额/市值分别为 3.26%/3.43%/3.39%/3.86%/3.69%。相对稳定的运营对估值起到支撑作用。 风险提示：资产盈利能力下降；REITs 整体估值下滑风险。 (41)(30)(18)(7)5Aug-23Dec-23Apr-24Jul-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 收入：运营稳定，租金走势优于行业表现 2024Q2 保租房 REITs 整体运营表现稳定，相对价格以及区位优势使得保租房 REITs 的整体租金取得优于住宅租赁市场表现。营收整体同比保持小幅增长，单季度同比区间在-2.3%~+2.4%，具备较强的稳定性。出租率虽然涨跌互现，但均值维持在 96%的高位。 营业收入：整体相对稳定 2024 Q2 保租房 REITs 营收同比涨跌互现，红土深圳安居/中金厦门安居/华夏北京保障房/华夏基金华润有巢 REIT 第二季度收入同比为 0%/+2.4%/-2.3%/+1.2%。其中中金厦门安居增速最高，也是唯一一个自上市以来，单季度收入环比持续维持正增长的 REIT。 季环比方面，红土深圳安居/中金厦门安居/华夏北京保障房/华夏基金华润有巢/国泰君安城投宽庭保租房 REIT 单季度营收环比分别为+0.9%/+0.6%/-1.9%/+0.4%/-5.1%。华夏基金华润有巢告别春节周期性影响，收入表现优于一季度。国泰君安城投宽庭保租房环比有所下降，我们认为主要受换租期影响，49%的保租房在 2024Q2 租约到期，或是造成收入季环比波动的主要原因。随着下半年这一因素的消减，我们预计收入或有所回升。 图表1： 保租房 REITs 单季度营业收入同比 图表2： 保租房 REITs 单季度营业收入环比 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 单位租金：价格优势加持，单位租金走势优于市场水平 2021Q4 以来，市场化住宅租金持续下行。2024Q2 末，50 城住房租赁价格指数环比 Q1 进一步下跌 1.1%，其中一线/二线/三线城市环比分别为-0.9%/-0.8%/-1.3%。保租房 REITs 凭借相对价格优势以及区位优势，租金表现依然优于市场水平。 中金厦门安居以及华夏北京保障房分别公告了底层资产的租金水平，其中华夏北京保障房环比持平，中金厦门安居的两个底层资产单位月租金环比分别为+1%和-2%。珩琦公寓的租金环比下滑主要是一季度基数效应（一