高分红、稳租赁、强协同的自贸区综合运营商

公司研究公司首次覆盖证券研究报告产业地产2024 年 09 月 04 日诚信专业发现价值1请务必阅读报告末页的声明外高桥（600648.SH）高分红、稳租赁、强协同的自贸区综合运营商投资要点：30 年历史保税区运营主体，分红率提升至 50%公司成立于 1990 年，是全国第一个保税区、第一个保税物流园区、第一个自由贸易试验区核心区域的开发主体。作为上海国资控股企业，高管均扎根浦东经验丰富。公司三大主营业务为园区物业租赁、贸易及服务、房地产开发销售，营收受地产销售结转节奏影响有所波动，毛利率稳步提升。公司股息率位于可比公司前列，且年初将分红率由 30%提升至 50%，具备高分红特征。物业租赁为压舱石业务，背靠“三基四重”产业营收稳健租赁资产方面，目前公司持有租赁资产 471 万方，空置率持续下降，目前已确定未来 2 年交付 40 万方产业物业。租赁收入方面，20/22 年的疫情租金减免扰动消除，工业租赁占 80%以上，毛利率持续提升。依托“三基四重”产业持续布局，未来收入稳健性有保障。贸易物流毛利率提升，“全球汇”消费平台助力丝路电商外高桥保税区进出口金额在中国主要保税区中名列前茅，占浦东新区/上海市进出口额比例稳定在 40%/25%左右。由于低毛利细分业务商品销售营收下滑，2019 年来公司贸易及服务板块营收水平下滑。受益于毛利水平较高的进出口代理和物流业务的稳健收入，公司 2023 年贸易及服务板块毛利水平相较 2019 年提升 10.6pct 至 22.1%。2022 年公司推出“全球汇”以承接进博会溢出效应，并在 2023 年成为“丝路电商”核心载体，进行专业贸易服务，未来贸易及服务板块增长可期。地产板块打造森兰品牌，产城融合发挥外高桥产业协同效应公司房地产销售业务主要为外高桥森兰地区的土地开发销售，受项目结转周期影响，不同年份间营收变化较大，2023 年公司该业务共实现收入16.9 亿元，同比下降 42.2%。截至 2023 年底公司有 60 万方住宅项目储备，分别为位于祝桥的海天名筑、位于航头的航荟名庭和位于森兰板块的森兰岛。森兰岛定位高端低密度住宅，计划一期销售 3 万平方米。按照周围地块 10-12 万元/平方米售价计算，一期货值约 30-36 亿元，未来也将为地产销售板块提供收入增量。盈利预测与投资建议我们预计公司 2024-2026 年收入增速为 6%/0%/19%，归母净利润增速为 10%/-9%/54%，EPS 分别为 0.90/0.82/1.26 元。采用可比公司估值法，2024年可比公司 PE 倍数中位数为 12.5 倍。租赁业务与贸易业务的稳健经营、地产销售板块高端项目储备，给予外高桥 2024 年 13 倍 PE，目标价 11.69元，首次覆盖给予“买入”评级。风险提示：物业租赁出租率不及预期；地产开发项目竣工节奏不及预期；居民购房意愿恢复不及预期；国际贸易摩擦加剧买入（首次评级）当前价格：8.73 元目标价格：11.69 元基本数据总股本/流通股本(百万股)1,135.35/934.79流通 A 股市值(百万元)8,160.73每股净资产(元)11.17资产负债率(%)70.29一年内最高/最低价(元)12.58/8.10一年内股价相对走势团队成员分析师： 陈立(S0210523080003)cl30270@hfzq.com.cn联系人： 于怡然(S0210124060064)yyr30611@hfzq.com.cn相关报告财务数据和估值2022A2023A2024E2025E2026E营业收入（百万元）9,0587,5697,9987,9809,514增长率4%-16%6%0%19%归母净利润（百万元）1,2419281,0219321,432增长率32%-25%10%-9%54%EPS（元/股）1.090.820.900.821.26市盈率（P/E）8.010.79.710.66.9市净率（P/B）0.80.80.80.70.7数据来源：公司公告、华福证券研究所华福证券华福证券诚信专业发现价值2请务必阅读报告末页的声明公司首次覆盖 | 外高桥正文目录1 上海自贸区运营主体，主营物业租赁、房产销售与贸易服务...............................41.1 历史沿革：外高桥保税区的综合运营主体............................................................41.2 股权架构与高管：上海国资控股企业，高管扎根浦东经验丰富........................51.3 经营回顾：业绩较为稳健，毛利率稳步提升........................................................61.4 主营业务：物业经营、贸易服务与商品房销售....................................................81.5 分红规划：股息率处于可比公司前列，未来三年分红率提升至 50%............ 102 物业租赁业务：外高桥营收压舱石，客户分布于“三基四重”产业集群.........112.1 租赁面积：持有租赁面积 471 万方，24 年将新交付 27 万方...........................112.2 租赁收入：疫情扰动消除，毛利率稳定提升......................................................122.3 产业布局：“三基四重”产业集群布局，托举新质生产力..............................123 贸易及服务：国际贸易能级不断增强，“全球汇”助力丝路电商.................... 144 地产销售：打造森兰品牌，与物业租赁、贸易业务产生协同.............................165 盈利预测与投资建议..................................................................................................185.1 盈利预测：预计 2024-2026 年 EPS 分别为 0.90/0.82/1.26 元............................185.2 投资建议...................................................................................................................196 风险提示......................................................................................................................20图表目录图表 1： 公司历史沿革..............................................