房地产行业动态点评：如何看待存量房贷利率调整的可能？

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 如何看待存量房贷利率调整的可能？ 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 5.03 买入 城建发展 600266 CH 5.17 买入 招商蛇口 001979 CH 11.22 买入 滨江集团 002244 CH 10.80 买入 建发股份 600153 CH 9.82 买入 建发国际集团 1908 HK 17.98 买入 越秀地产 123 HK 6.60 买入 华润置地 1109 HK 30.60 买入 中国海外发展 688 HK 16.18 买入 龙湖集团 960 HK 11.12 买入 绿城服务 2869 HK 4.53 买入 华润万象生活 1209 HK 30.52 买入 保利物业 6049 HK 39.57 买入 中海物业 2669 HK 6.69 买入 招商积余 001914 CH 10.64 买入 滨江服务 3316 HK 23.76 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 9 月 06 日│中国内地 动态点评 降息是最务实的“稳地产”手段之一，重点在于落地和执行 随着存量和增量房贷利率的差距拉大，市场存在存量房贷利率下调的预期。我们认为调整具备较强的合理性，当前市场环境下，降息也是务实有效的政策，但难点在于银行商业利益考量，因此需关注各银行实际落地情况。我们认为存量房贷利率的下调会减少提前还贷人群，从而减少二手房抛压，有助于平稳价格预期，进而促进行业良性循环。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、招商蛇口、滨江集团、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：绿城服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余、滨江服务。 “转按揭”的国内外实践现状 银行的“转按揭”指个人住房转按揭贷款，国内过去的转按揭主要是针对产权人、借款期限、抵押物变更所作出的贷款调整。目前市场关注度较高的“转按揭”主要针对存量房贷利率的调整。参考海外，其转按揭业务较为市场化，降低利率是主要需求之一。以美国为例，类似的业务被称为 Refinance，可以做 Refinance 的机构众多，贷款人可以向多家贷款机构提出 Refinance 申请，不同的机构经过评估给出的贷款利率不尽相同，贷款人最终选择最理想的机构。日本也可以自由选择转按揭。但值得注意的是，海外市场办理转按揭业务，都需要支付一定的手续费用。 存量和增量房贷利率差距拉大是降低存量房贷利率呼声越来越大的原因 截至 2024 年 3 月，我国存量房贷规模约 38 万亿。根据 2023 年 11 月央行在 2023 年前三季度金融统计数据新闻发布会上提到，认定为首套的存量房贷利率约 4.27%，结合今年以来 LPR 的下降，目前存量房贷利率平均水平预计约 4%。而 2024Q2 新增个人住房贷款的平均利率为 3.45%，环比 Q1下降 24pct。根据贝壳数据，7 月 50 城新增房贷利率进一步下行，首套/二套房贷利率分为 3.29%/3.70%，环比 6 月分别下行 11/12pct，新增贷款利率自 2024 年 5 月起，全面进入 3%利率时代。存量和新增利率这种差距也导致市场上提前还贷的现象，同时也有越来越多存量房贷利率下降的呼声。 全国性存量房贷利率调整：主要针对首套房认定标准进行修正 自 2019 年执行 LPR 以来，我国的存量房贷利率跟随 LPR 自动调整，除此以外，仅针对首套贷款利率有过全国性的调整动作。2023 年 8 月 31 日，央行及国家金融监督管理总局发文《关于减低存量首套住房贷款利率的通知》。新政提出自同年 9 月 25 日起，存量首套房贷的借款人可向贷款行申请置换贷款。政策出台后，影响最大的是首套房认定标准放宽后，原来认定为二套房，但按照新规被认定为首套的住房。根据央行在去年 11 月新闻发布会上的披露，上一轮存量房贷利率下调的贷款总额占总存量房贷的比例达56.5%。调整后的加权平均利率为 4.27%，平均降幅 0.73pct。 地方性调整：“商转公”是目前主要的存量房贷利率调整手段 随着 2023 年央行对存量房贷利率下调的鼓励性政策出台，近期以“商转公”（商贷转公积金贷款）的形式实现存量房贷利率的下调，在各城市逐步展开。据中指院数据，今年以来已有 30 多个城市执行或优化“商转公”政策，包括支持“顺位抵押”公积金直还、扩展合作银行范围等。如 8 月 23 日，长春开展商业性个人住房贷款转“公积金+商贷”组合贷款业务，可选择“顺位抵押转贷”或“先还后贷”方式办理。8 月 21 日，青岛市住房公积金管理中心官网发布信息称，该中心持续扩大“商转公”贷款与“商转组合”贷款业务合作银行范围，我们预计还会有更多城市加入。 风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。 (40)(30)(20)(10)0Sep-23Jan-24May-24Sep-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 “转按揭”的国内外实践现状 什么是转按揭？ 银行的“转按揭”指个人住房转按揭贷款，即个人住房贷款的借款人在还款期间，向原贷款银行要求延长贷款期限，或将抵押的个人住房出售或转让给第三人，从而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。即过去主要是针对产权人、借款期限、抵押物变更所作出的贷款调整。目前市场关注度较高的“转按揭”主要针对存量房贷利率的调整。 海外转按揭业务较为市场化，降低利率是主要需求之一 以美国为例，类似的业务被称为 Refinance，贷款人可通过 Refinance 来降低利率、缩短贷款期限或降低月供。可以做 Refinance 的机构众多，包括银行、信用合作社以及消费金融公司等，贷款人可以向多家贷款机构提出 Refinan