房地产行业2024中报综述：持续降杠杆，盈利寻底中

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 2024 中报综述：持续降杠杆，盈利寻底中 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 5.03 买入 城建发展 600266 CH 5.17 买入 滨江集团 002244 CH 10.80 买入 招商蛇口 001979 CH 11.22 买入 建发股份 600153 CH 9.82 买入 建发国际集团 1908 HK 17.98 买入 越秀地产 123 HK 6.60 买入 华润置地 1109 HK 30.60 买入 中国海外发展 688 HK 16.18 买入 龙湖集团 960 HK 11.12 买入 绿城服务 2869 HK 4.53 买入 华润万象生活 1209 HK 30.52 买入 保利物业 6049 HK 39.57 买入 中海物业 2669 HK 6.69 买入 招商积余 001914 CH 10.64 买入 滨江服务 3316 HK 23.76 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 9 月 06 日│中国内地 专题研究 静待库存底与盈利底，看好具备核心资源且经营稳健的房企 房地产行业尚未走出转型阵痛期，去库存仍在进行中，在保去化与保利润的天平面前，头部房企盈利能力也正在经受考验。但在循序渐进的政策支持下，房企自身努力转型背景下，市场信心或将逐渐恢复，而行业也终会逐步抵达新的平衡。在这一过程中，我们更看好具备核心资源并且运营稳健的房企与物管公司。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：绿城服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余、滨江服务。 业绩：盈利调整仍未结束 24H1，14 家样本房企（下称“总体房企”）营收同比下降 8%，18 年以来首次出现下降， 24 年房企结转项目主要为 21-22 年销售，而 21H2 起行业逐步走弱，在 2-3 年后，销售规模的下降逐步传导至结转端。同时，在目前市场尚未企稳复苏背景下，房企利润率水平持续承压。总体房企 24H1 毛利率同比-4.2pct，较 23 年-0.4pct，盈利能力尚在探底过程中。在营收与毛利率均下降等因素影响下，总体房企归母净利润同比下降 52%。此外 24H1 总体房企合同负债较 23 年末小幅下降 0.7%，对 23 年营收覆盖倍数不达 1 倍，在一定程度上影响房企未来业绩确定性。 销售：市场仍在筑底，销售与回款仍有压力 24H1 百强房企销售数据仍同比下滑，头部房企具有韧性但也显现出压力。总体样本房企销售金额同比下降 32%，好于百强房企的 39%；23 年 14 家房企中有 7 家正增长，而 24H1 样本房企均录得下降。与销售端一致，回款端亦有所下滑；7 家 A 股上市的样本房企销售商品提供劳务收到的现金同比下降 39%，自 23 年由升转降。展望未来，我们认为房企的销售掣肘会逐步从需求端转向供给端，由于近两年房企新拿地与新开工较少或供给端形成约束，也会在一定程度上影响未来销售的体量。 扩张：仍处去库存进程中 24H1 房企拿地意愿与能力偏弱。据克而瑞，总体房企拿地金额同比下降57%，拿地强度 15%左右，均是 19 年以来较低水平。而房企在投资端谨慎克制，在销售端积极去化，行业仍在去库存，总体房企土储面积较 23 年末下降 7%，处于 19 年以来最低水平。财务视角，24H1 房企存货较 23 年末下降 2%，存货占总资产比例较 23 年末-0.5pct。开竣工方面，7 家 A 股样本房企新开工低基数下同比下滑 39%，竣工同比下降 13%。购买商品支付现金/销售商品收到现金比例升至 75%，为 17 年以来高位，主要系工程支出刚性但销售回款有所下降。 融资：持续降杠杆，但偿债压力仍存 7 家 A 股样本房企 24H1 筹资活动现金流入同比下降 0.4%，筹资活动现金流净额约-15 亿元，而去年同期为-785 亿元，反映房企融资环境边际好转。三道红线方面，截至 24H1 总体房企扣预资产负债率、净负债率分别为 62%、63%，较 23 年末-0.6pct、+1.1pct；现金短债比约 182%，较 23 年末下降15pct，显示总体房企偿债能力仍然偏弱。而监管层支持叠加宏观利率下行推动房企融资成本进一步压降，12 家样本房企融资成本均较 23 年末有所下降，其中 7 家已降至 4%以下，最低水平已达到 3.24%。 风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。 (40)(30)(20)(10)0Sep-23Jan-24May-24Sep-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 四维梳理 A/H 重点上市房企 2024 中报 ................................................................................................................. 3 业绩：营收与利润均下降，盈利能力寻底，减值有所提升 ................................................................................... 3 销售：市场仍在筑底中，销售与回款尚有压力...................................................................................................... 5 扩张：谨慎扩张，仍处去库存进程中 ...............................................