地产行业2024Q4投资策略-地产二阶段策略：分化将至，以长论短

证券研究报告 | 行业点评 | 房地产 http://www.stocke.com.cn 1/9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 房地产 报告日期：2024 年 10 月 05 日 地产二阶段策略：分化将至，以长论短 ——地产行业 2024Q4 投资策略 投资要点 ❑ 房地产行业基本面情况 1）景气变化： 2021 年以来房地产销售和土地出让量价持续下行。2024 年 8 月，百强房企实现销售操盘金额 2512 亿元，环比下降 10%，同比下降 26.8%，单月业绩规模继续保持在历史较低水平，同比降幅较 7 月进一步扩大 7.1 个百分点。1-8 月百强房 企累计业绩 2.4 万亿元，同比降低 36.5%，降幅收窄 1 个百分点，累计降幅保持收窄。2024 年 1-8 月全国 300 城推出住宅建筑面积 1.7 亿平，同比下降40.9%，成交面积为 1.3 亿平，同比下降 37.4%。根据国家统计局数据，2024年 1-8 月全国房地产开发投资额为 6.9 万亿元，同比下降 10.2%，降幅环比持平；新开工面积为 4.9 亿平，同比下降 22.5%，降幅环比收窄 0.7pct；施工面积为 70.9 亿平，同比下降 12.0%，降幅环比收窄 0.1pct；竣工面积为 3.3 亿平方米，同比下降 23.6%，降幅环比扩大 1.8pct。 2）业绩前瞻： 行业基本面截至 2024 年 8 月仍未企稳。我们认为在此背景下，房地产企业三季度销售和结转收入、利润均可能继续承压。 ❑ 政策动态：近期政策梳理、分析和展望 1）政策梳理： 九月房地产政策密集出台。9 月 24 日央行、金管局、证监会出台政策组合拳，提及降低存量房贷利率，下调首套和二套房贷首付比。9 月 26 日政治局会议表态“要促进房地产市场止跌回稳”，政治局会议首次提及“支持盘活存量闲置土地”。9 月 30 日和 10 月 1 日，北京、上海、深圳和广州陆续调整需求端限制类政策（详见表 1-4）。 2）政策分析： 如我们行业点评报告《央行重磅发声，Q4 政策发力趋势清晰》中对政策的分析，我们认为央行在 9 月底出台政策组合拳兑现了政策加码的部分预期。具体政策工具作用上来看，本次央行政策工具主要针对降低需求侧的还款压力和买房资金压力，在缓解供给侧资金压力方面给予支持。我们认为，本次调整之后存量房贷利率和新增房贷利率还会继续下调，直至需求侧提前还贷现象有所改善以及购房预期逐步恢复。值得注意的是，本次存量房贷利率调整且幅度调整至新房房贷利率附近，是 2021 年以来政策首次在收敛新老房贷利率差异上发力，这对降低存量房还款压力和缓释存量贷款风险有积极作用。 此外，三中全会明确“因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”。一线城市在 9 月 30 日开始陆续放松限购，我们认为这是对三中全会指引的落实，符合预期。 行业评级: 看好(维持) 分析师：杨凡 执业证书号：S1230521120001 yangfan02@stocke.com.cn 研究助理：吴贵伦 wuguilun@stocke.com.cn 相关报告 1 《央行重磅发声，Q4 政策发力趋势清晰》 2024.09.24 2 《市场活跃度平淡，北京取消普宅标准》 2024.09.23 3 《8 月销售环比回落，“金九”过半成色不足》 2024.09.19 行业点评 http://www.stocke.com.cn 2/9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 综上，我们认为，9 月底政策组合拳对房地产基本面销售端的信心提升会产生积极作用，有望促进房地产“金九银十”月度销售环比的正增长，如房价出现阶段性企稳则是积极作用超预期。 3）政策展望： 如我们在点评报告《央行重磅发声，Q4 政策发力趋势清晰》和《Q4 地产板块配置策略》中对政策展望的梳理，我们认为城市层级政策之后可期待的政策是全国层面的政策进一步落实，包括①房贷利率的进一步下调；②已出政策力度加强，例如收储和城中村政策；③参考 1998 年积极财政政策系列工具中拉投资、支持行业重组、减免税费等政策。十一国庆节假期前政策阶段性释放之后，我们认为 11-12 月份或是政策再次释放的时间节点。 ❑ 房地产板块资金面 根据公募基金中报，截至 2024 年 6 月末，房地产板块净值占比 0.2%，占股票投资市值 1.14%，相对行业标准少 26bps，与 2022 年中报相比显著下滑。2022年房地产板块占基金净值 0.49%，占股票投资市值 2.11%，相对行业标准少11bps。 申万房地产指数（801180.SI）从 2020 年 7 月 4690 点持续下探至 2024 年 8 月最低点 1618 点，累计跌幅 65%。板块从 9 月 10 日开始反弹，9 月 11 日-30 日申万房地产指数累计涨幅 41%，在申万一级指数中排名第一。港股恒生房地产指数（HSCIPC）9 月 11 日-10 月 2 日累计涨幅 45%。 2024 年 9 月 11-30 日累计涨幅排名前五的公司（主板）分别为：中交地产（78%）、阳光股份（71%）、金融街（69%）、城投控股（60%）、信达地产（59%），普遍具有地方国企、房地产销售规模较小、基本面较弱的特点。 机构重仓股截至 2024 年中报，按照持有基金数量排序，前五只股票分别为保利发展、招商蛇口、万科 A、华发股份、中国海外发展。9 月 11-30 日这五只股票的涨幅从高到低排序分别为万科 A54%、保利发展 47%、滨江集团 43%、华发股份 41%、招商蛇口 40%。机构重仓股涨幅排序上可以看到，2024 年出现债务风险舆论的万科 A 股价弹性表现最强。 ❑ 投资建议 1）历史周期复盘： 我们在先前行业专题报告《鉴以往知未来之房地产周期底部特征研究》中深度复盘过地产 2000 年以来的周期。第一次周期 2008.10-2009.07 共计约 10 个月，从 2008 年 11 月国务院常务会议提出“取消商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模”开始，股价出现趋势性上涨。涨幅前五的标的为阳光城、中南建设、金科股份、西藏城投和首开股份（详见图 1-图 3）。第二次周期 2014.03-2015.12 约 22 个月，2014 年 3 月政府工作报告指出“分类调控而不是一刀切”标志着本轮宽松周期开启。2015 年 6 月，板块回调，2015 年 10 月，地产板块再次补涨，直至 2015 年 12 月 70 大中城市房价指数出现本轮周期中的首次同环比同时转正，地产板块行情结束。第二轮周期中涨幅前五的标的为大悦城、中国武夷、首开股份、绿地控股、张江高科。（详见图 4-图 6） 行业点评 http://www.stocke.com.cn 3/9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 第一轮周期股价上涨幅度前五的开发商中既有地方国企也有民企，第二轮周期上涨前五的开发商主要为地方国企，且以北京和上海地方国企或布局在北京和上海较多的公司为主，其主要原因在于北京和上海基本面在第二轮周期中领先其他城市率先修复。