房地产行业深度报告：止跌企稳，反转可期

行 业 研 究 2024.10.07 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 深 度 报 告 止跌企稳，反转可期 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 联系人 刘张驰 张其超 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 233 总股本(亿股) 8,340.26 销售收入(亿元) 22,248.15 利润总额(亿元) -9,015.77 行业平均 PE 40.52 平均股价(元) 5.91 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《溯日本地产兴衰，寻中日地产异同——“日本启示”系列专题（一）》2024.03.19 《始于地产，迈向科技——科技园区系列深度报告》2023.12.19 《城改矢在弦上，大有所为——城中村改造系列专题（一）》2023.12.16 《板块营收边际改善，优质龙头未来可期——2023Q3 房地产板块财报综述》2023.11.06 首提“止跌回稳”，政策推进速度与力度超预期，更多财政政策值得期待。 “止跌回稳”是中央层面的首次表述，中央对房地产的指示明确，要求各地做好稳市场交易和价格的工作。对标历史，本轮政策力度不亚于历年楼市拐点政策，517 会议后，地产政策频出：①央行推出 3000 亿保障性住房再贷款支持收储；②全面取消房贷利率下限；③引导商业银行将存量房贷利率下调,预期平均降幅 50BP；④广州全面松绑限购，其余一线城市不同程度优化限购政策；⑤此外，鼓励性购房政策不断出台，叠加连续的降息与降准，楼市政策推进的速度与力度均超预期，政策态度积极。但从 2014-2015 年楼市企稳的经验看，止跌回稳亟需财政力量发力，后续更多财政政策值得期待，发力方向或集中在收储+回收闲置用地+财政补贴等方面。 复盘历次牛市地产表现，此轮货币、地产、财政政策齐发力值得期待。 ①2008 年金融危机后货币政策迅速转向宽松，年内 4 次降准 5 次降息，货币政策先行发力，随后强力的地产和财政政策跟进，地产全程跑赢沪深 300；②2012 年初货币政策放松叠加房地产调控放缓，房地产板块年初走出一波独立行情，年末跟随整体牛市跑出自身α；③2014 年限购限贷优化，地产迎来估值修复行情；④2024 年 517 新政后，地产政策多维度发力，9 月美联储降息后，货币、地产、财政政策有望一齐发力，带动板块上行。 地产量价充分调整，楼市止跌回稳具备基础。新房销量层面，已跌破中长期中枢：2024 年全年商品房销量预计为 9.5 亿㎡，较 21 年高点近乎减半，销量已跌破中长期中枢（11 亿㎡）；住房总需求层面，二手房销售近乎翻倍，总需求稳定：2024 年二手住宅销售面积预计达 7.8 亿㎡（yoy+10%，较 22年翻倍），近三年住房总交易（新房+二手）相对平稳；房价层面，租金收益率逐渐靠拢无风险收益率，房价调整充分：24 年上半年重点 50 城租金收益率已达 2.03%，几乎持平于 10 年期国债到期收益率（2.19%），房价已逐步回归合理估值。我国房地产市场销量已跌破合理中枢，价格已回归合理估值，同时政策开始发力，楼市量价企稳具备基础。但参考过往楼市企稳的经验，当下楼市企稳仍需要等待一定的传导过程。 政策拐点有望带动基本面拐点向上。政策维度，目前已经从 2016 年 12 月中旬中央经济工作会议提出“房住不炒”转向，517 新政后多维度政策发力，926 政治局会议后房地产表述转向。基本面维度，自 21 年后房地产整体量价齐跌，而近期一线城市政策陆续松绑，国庆期间需求逐渐释放，楼市热度回暖，有望引来拐点。当前时点属于β行情，仓位>个股、政策大于基本面 投资建议：政治局会议明确提及促进房地产市场止跌回稳，财政发力，态度坚决，楼市企稳信号明确，后续更多财政政策值得期待，房地产基本面量价触底企稳可期。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 -35%-26%-17%-8%1%10%23/10/7 23/12/19 24/3/124/5/13 24/7/25 24/10/6房地产沪深300房地产 行业深度报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 正文目录 1 新一轮政策力度如何？ ............................................................................ 5 1.1 首提“止跌回稳”意义重大 ................................................................. 5 1.2 止跌回稳首先需要加速落实已提出政策 ....................................................... 8 1.3 止跌回稳还需要更多超常规政策发力 ........................................................ 11 2 历次牛市，地产表现如何？ ....................................................................... 16 2.1 2008 年:货币政策先行财政地产政策跟进，地产全程跑赢沪深 300 ............................... 17 2.2 2012 年：货币与管控双松下地产既有独立行情，也参与指数行情 ................................ 21 2.3 2014 年：限购限贷优化，迎来估值修复行情 .................................................. 24 2.4 2024 年:多维度刺激同步发力，房地产有望走出底部行情 ....................................... 26 3 地产量价是否有止跌企稳的基础？ ................................................................. 27 3.1 量不悲观，新房或已超调，二手韧性较强 .................................................... 27 3.2 房价充分调整，已接近合理估值 ...........................................................